По мнению экспертов, ситуация немного улучшится в ближайшие полтора месяца, когда люди будут пытаться запрыгнуть в последний вагон с льготной ипотекой. Ну а потом на рынке наступит глубокий штиль, тем более что ипотечные кредиты многим жителям республики уже и сейчас не по силам: заемщики задолжали банкам более 440 млн рублей, и их квартиры продают принудительно.
Рынок затоварен
– Еще три года назад нельзя было представить, что у застройщика после ввода дома в эксплуатацию останутся нереализованные квартиры небольшой площади, а теперь это обычное дело. Что касается строящегося жилья, общая площадь которого, составляет в Татарстане 2,9 тыс. кв. м, то, по данным ДОМ.РФ и Минстроя РФ, из них продано лишь 35 процентов. Нераспроданного жилья, которое будет сдаваться в 2025 году, у застройщиков очень много, рынок затоварен, – обрисовала ситуацию «РТ» руководитель казанского агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
По ее мнению, продажи квартир в новостройках немного вырастут в мае и июне, когда люди поспешат воспользоваться программами льготной ипотеки, так сказать, под занавес. Ведь есть предпосылки, что с 1 июля условия по программам ужесточат или вообще свернут господдержку для многих категорий заемщиков. А в июле риелторы опасаются глубокого падения продаж, тем более что все больше татарстанцев оказываются не в состоянии оплачивать ипотечные кредиты.
В передовиках по долгам
– К сожалению, идет рост числа заемщиков, которые не тянут ипотеку. Соответственно, увеличивается число принудительно реализованных квартир для погашения долга. Татарстан в числе передовиков по такой задолженности – более 440 млн рублей. Нас обгоняют лишь Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Красноярский край. Такие данные приводят Центробанк и коллекторское агентство «Долговой консультант», – рассказала Анастасия Гизатова.
Это, впрочем, неудивительно. Как писала «РТ», средний платеж по ипотеке в республике превысил размер средней зарплаты. При этом стоимость квадратного метра жилья в казанских новостройках составляет в среднем 200 тыс. рублей.
– Конечно, одна из главных причин затоваренности – это дикий рост стоимости квартир в новых домах, – считает гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев. – Но, думаю, со временем рынок переварит все, ведь только четверть казанцев не нуждаются в улучшении жилищных условий. Плюс к нам приезжает много иногородних. Однако если продажи затянутся и деньги долго не будут поступать на эскроу-счета застройщиков, они не смогут вернуть кредиты, взятые на строительство. И это грозит им банкротством. При этом цены на квартиры застройщики снизить не могут.
Стоимость жилья падала в 2009-м и в 2013 годах, когда дома строились на деньги дольщиков. А сейчас у застройщиков проектное финансирование, кредиты, стоимость метра зашиты в финмодель. Скорее всего, снижение будет завуалированное, в виде акций типа «балкон в подарок», «парковка в подарок»…
Выживет ли льготная ипотека?
По словам Савельева, рынок недвижимости сейчас полностью зависит от льготных ипотечных программ. Но на каких условиях их продлят и продлят ли вообще? Например, в Минфине недавно предлагали поднять ставку по семейной ипотеке с 1 июля для семей с детьми старше 6 лет аж до 12 процентов. В Госдуме эту идею не поддержали и выступили против увеличения ставок, тем более в зависимости от возраста детей. Дескать, чем 6-летний ребенок отличается от 7-летнего?
– По предыдущему опыту льготные программы не раз продлевали буквально за несколько дней до предполагаемого конца. Даже на примере приватизации жилья – ее продлевали раз шесть, а потом вообще сделали бессрочной, – оптимистично настроен эксперт. – Возможны и новые программы. Например, на днях объявили об ипотеке под два процента годовых для участников СВО. Сейчас банки настраивают механизмы. Как это будет работать, мы пока не знаем, думаю, первые кредиты выдадут в конце мая.
Руководитель агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов в свою очередь уверен, что ипотеки с господдержкой с 1 июля не станет, а семейная подорожает с 6 до 10 процентов годовых. Кроме того, добавят ограничения по возрасту родителей (до 35 лет) и детей.
– Также мы предполагаем, что летом отменят IT-ипотеку. Основную функцию она не выполняет: специалисты как уезжали, так и уезжают из России. Дешевая ипотека не способствует тому, чтобы их удержать, – говорит Хабибрахманов.
Потянуло к земле
На вторичном рынке ситуация сейчас тоже не очень: в конце апреля ЦБ РФ сохранил ключевую ставку на уровне 16 процентов. Это значит, что ипотека по-прежнему очень дорогая. Продавцам приходится снижать цены во время торга, скидки достигают 300-700 тысяч рублей.
– Некоторые уверяли, что уже весной ставка упадет, и настоятельно рекомендовали покупателям взять ипотеку с учетом рефинансирования через пару месяцев. В итоге доверчивые товарищи остались с огромными платежами. Я считаю, что в этом году кардинального улучшения ситуации не будет. Обратите внимание, что ЦБ сам ухудшил среднесрочный прогноз и не ждет в этом году ставку ниже 15 процентов. Учитывайте это при принятии решения, – предупреждает Анастасия Гизатова.
По ее словам, на фоне космических цен на новые квартиры в Татарстане вырос спрос на земельные участки и коттеджи.
– Мы сравнили все мартовские данные, начиная с 2014-го по 2024 год, и обнаружили рост в два с лишним раза. Ситуация с продажей земли кардинально изменилась в эпоху короновируса, и сейчас сотки чувствуют себя гораздо увереннее, чем квадратные метры в многоэтажках. Также хочу отметить, что в Казанской агломерации во всех направлениях ожидаются новые участки – нарезка из бывших сельхозугодий. И если по долевке возможно урезание ипотечных программ, то по ИЖС, наоборот, ожидается появление новых.
