В республике полным ходом идут процессы перераспределения земли. В связи с коттеджным строительством и дефицитом свободных площадок в крупных городах возрос интерес к пригороду. Процессы перераспределения аграрных активов пока малозаметны, но скоро заявят о себе в полный голос.

На лакомые сельхозтерритории положили глаз весьма оборотистые люди, цель которых – не работать, а выгодно их перепродать. Тысячи гектаров сельскохозяйственных земель попадают в руки компаний-перекупщиков, которых совершенно не волнуют вопросы продовольственной безопасности и развития сельского хозяйства республики. Особенно ценится 50-километровый пояс вокруг столицы республики, который активно застраивается.

Наши земли в качестве товара манят бизнесменов не только татарстанских. Так, одна из московских инвестиционных компаний стала собственницей сотен гектаров в Лаишевском, Зеленодольском, Мамадышском и Мензелинском районах и теперь выставила их на продажу. Продавая сельхозтерритории, компания рекомендует использовать их для “организации закрытого загородного клуба, строительства коттеджного поселка” и для других далеких от сельского хозяйства надобностей.

Например, гектар около Куйбышевского водохранилища, славящегося уникальной природной красотой, предлагается за миллион рублей. В Зеленодольском районе зона вблизи озера, окруженная березовой рощей, продается за 112 миллионов. В Мамадышском и Менделеевском районах фирма сбывает целые “колхозы в рабочем состоянии” со всеми “потрохами” – зданиями и сооружениями, транспортом, сельхозмашинами, оборудованием, животными и пчелосемьями и т.д. Дорого ценится территория вдоль дорог. Полгектара пашни около узловой развязки “Казань – Высокая Гора и Киндери” оценена в два миллиона рублей. Компания советует построить там АЗС и организовать придорожный сервис. Как известно, нецелевое использование сельхозземель запрещено, но девелоперы обещают “оказать помощь при оформлении” и рассматривают, как сказано в рекламном объявлении фирмы, “различные варианты сотрудничества”.

Насколько лукавят девелоперы? Об этом мы спросили у исполняющего обязанности руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан – главного государственного регистратора РТ Игоря Марченко.

– Объявления о возможности использования земель сельскохозяйственного назначения под коттеджные поселки – не что иное, как рекламный ход: так легче побудить к покупке несведущих физических и юридических лиц. Но знающий покупатель понимает, что действующим законодательством совершенно четко определены правовой режим, порядок использования и перехода земли из одной категорию в другую. Нужны согласования с территориальным управлением Федерального агентства по недропользованию по РТ, отделом водных ресурсов Нижне-Волжского бассейнового водного управления и рядом других министерств и ведомств. Больше всего согласований – с 36 органами – требуется для переведения категории земель сельхозназначения в промышленные. Контроль за такими операциями закреплен за органами Федерального кадастра объектов недвижимости и, конечно, прокуратурой.

Знакомые девелоперы, пожелавшие по понятным причинам остаться неизвестными, согласились, что прямой перевод сельхозтерриторий в другую категорию – весьма сложное дело. Трудно добиться официального признания невозможности использования участка по его первоначальному целевому назначению, получить вердикт о неплодородности земель. Поэтому многие стараются поменять не категорию земли, а вид ее использования. В этом случае собственнику достаточно лишь уведомить власти об изменениях.

В нашей республике удачно приживается так называемая московская схема застройки пригорода: создаются дачные некоммерческие партнерства и возводится коттеджный поселок, владельцы зданий которого “занимаются сельским хозяйством”, платят за “дачные домики” невысокие налоги. К тому же в дачном по документам, а по сути, в жилом поселке не нужно согласовывать с властями проект планировки территории, тратиться на развитие инфраструктуры.

Татарстанцы, воодушевленные, видимо, политикой господдержки сельхозтоваропроизводителей, придумали более выгодный, но менее быстрый ход – начали формировать на “нужных” землях крестьянские (фермерские) хозяйства. Такой вариант дает возможность не только строительства здесь коттеджей, но и получения льготного кредита на развитие КФХ. Правда, для реализации этих планов нужно взаимопонимание с местными органами власти.

А вот тем, кому земля действительно нужна для работы, – реальным сельхозтоваропроизводителям – похоже, стать ее собственниками ну очень сложно. Им проще общаться с коровами, а не с чиновниками. Они пасуют перед обилием нормативных актов и бюрократическими барьерами. Хотя в вопросах приватизации в республике действует система “одного окна”, и, по мнению Игоря Марченко, она предельно проста:

– Вопрос не в бюрократизме, а в правовой неграмотности сельчан, объективных сложностях, которые они испытывают при подготовке документов. Даже у крупных инвесторов, где есть команда юристов, решение имущественных вопросов занимает порой 3-4 месяца. Что уж говорить о деревенских жителях. Небольшая ошибка при оформлении (неправильно подали объявление в газете, неверно оформили протокол собрания пайщиков) – и мы, согласно законодательству, вынуждены возвращать документы. А если все в порядке, за нами дело не станет – зарегистрируем собственность в установленные законом сроки, в течение десяти рабочих дней.

Скоро, возможно, будет упрощена процедура выделения участков в счет земельных долей и порядок их кадастрового учета. Минсельхоз России активно лоббирует в Госдуме упрощение не только процедуры оформления земель, но и снижение землеустроительных издержек и даже просит законодательно разрешить финансировать землеустроительные работы из федерального бюджета.

Но кто быстрее воспользуется этими возможными нововведениями, перекупщики земли или сельхозтоваропроизводители, реально желающие на ней работать, – этот вопрос остается-таки открытым.