Желающим иметь собственные дома необходимо быть крайне бдительными на неконтролируемом рынке частного домостроения

Прошли те времена, когда все мечтали о квартире в центре мегаполиса. Однажды городское население пришло к пониманию – в эпоху выхлопных газов и шумного переполненного центра города лучше селиться в собственном доме, расположенном в экологически чистом районе. Особенно это стало актуальным с наступлением пандемии коронавирусной инфекции: чем дальше от большого скопления людей, транспорта и загрязнённой атмосферы, тем больше шансов сохранить здоровье.

ТИХО САМ С СОБОЮ…

И россияне массово занялись индивидуальным строительством, порой не обладая в этой сфере элементарными знаниями. Вместе с тем активизировались в этом направлении всякого рода шабашники и застройщики, которые зачастую нацелены на получение меньшими силами большей прибыли. К тому же данный вид деятельности фактически не контролируется государством. Если раньше от мошенничества хоть как-то защищало лицензирование, выдача разрешений на такое строительство, то сейчас достаточно уведомить муниципальные органы власти о соответствующей стройке. Но порой и последнее игнорируется.

Саморегулируемые организации, в которые объединяются застройщики, на этом рынке не действуют, поскольку туда попадают компании, которые возводят объекты площадью от полутора тысяч квадратных метров. То есть получается, что покупатель остаётся один на один с подрядчиком, который зачастую просто хочет заработать. Здесь существует большая конкуренция. И в погоне за клиентами застройщики порой идут на хитрость и обман.

Мы обратились за советами к эксперту в области частного домостроения Динару Минахметову, который профессионально занимается этим делом более тринадцати лет. Да и данная тема близка ему с детства, ведь, будучи студентом Ижевского государственного технического университета, он уже подрабатывал риелтором. Как-то клиент поручил ему выбрать строительную компанию, которая возвела бы добротный индивидуальный дом. Динар начал изучать этот рынок и понял, что там творится, по его выражению, полный хаос.

По его словам, особенно грешат застройщики Казани, где 95 процентов жилья до сих пор возводится с нарушением строительных норм и правил (СНиПов). В итоге – в 2008 году в возрасте 23 лет Динар Минахметов создал свою компанию, набрал квалифицированных специалистов. С тех пор с командой единомышленников застраивает малоэтажные посёлки в Ижевске, Набережных Челнах, Казани, Москве.

РЕПУТАЦИЮ НЕ КУПИШЬ

Нередко человек, решившийся обзавестись частной недвижимостью, для осуществления заветной мечты распродаёт своё имущество, обременяет себя ипотекой лет на двадцать. Поэтому важно выбрать ответственного исполнителя, дабы не остаться у разбитого корыта.

– Во-первых, нужно обязательно заказать рабочий проект на свой дом. Если вы решили сэкономить на официальном застройщике и наняли частную бригаду, то не поскупитесь хотя бы привлечь представителя технического надзора, который будет контролировать все рабочие процессы в течение всего срока строительства, – говорит Динар. – Это увеличит расходы тысяч на сто в рублях, зато убережёт общие глобальные затраты. Если выбор пал на строительную организацию, то нужно убедиться в её положительной репутации: посмотреть, какие дома она уже построила, пообщаться с людьми, которые в них живут. В случае недовольства клиента качеством готового продукта его хороший отзыв не купить ни за какие деньги.

Есть много моментов по расположению дома. К примеру, объект должен находиться на участке ближе к северу, чтобы он не загораживал солнце. Иначе в тени огорода ничто толком не будет расти. Следует обратить внимание на то, как стоят соседские дома. Между ними должно быть не менее шести метров. Всё перечисленное должно быть учтено в проекте

Динар Захидович отмечает, что проект на дом должен соответствовать всем СНиПам.

К примеру, стенам нужно обеспечить необходимую несущую способность. Тогда как многие строители, говоря на профессиональном сленге, кладут стены «в кирпич», а то и «в полкирпича». Самое ужасное – «в полкирпича», то есть толщиной в 12 сантиметров. Даже при толстом утеплителе это крайне опасно. Вначале нужно выложить всю стену, потом – утеплить её, а уж далее – облицевать. Часто делают это параллельно, что чревато приходом в негодность утеплителя буквально через несколько лет.

Есть много моментов по расположению дома. К примеру, объект должен находиться на участке ближе к северу, чтобы он не загораживал солнце. Иначе в тени огорода ничто толком не будет расти. Следует обратить внимание на то, как стоят соседские дома. Между ними должно быть не менее шести метров. Всё перечисленное должно быть учтено в проекте.

НЕЛЬЗЯ ИГНОРИРОВАТЬ ГЕОЛОГИЮ

Успех предприятия зависит прежде всего от выбора земельного участка, который может быть сырым, с уклоном и прочими изъянами. Перед покупкой надела непременно закажите геологическое исследование данной площадки. Результат нужно показать проектировщикам, которые вынесут вердикт – можно там строить дом или нет.

– На самом деле строить можно везде. Только финансовые вложения в разные участки будут разными, – утверждает Динар Минахметов. – К примеру, если состояние конкретной территории не позволяет подготовить обычный фундамент, то, возможно, дом лучше поставить на забивные сваи – соответственно, расходы увеличатся на 30–40 тысяч рублей. Следующий важный момент: перед тем как приобрести землю, желательно получить от местных структур на участок уведомление о строительстве (раньше, напомним, было разрешение на строительство). Если оно есть, можно покупать. В случае, если уведомление не дают или продавец отказывается его предоставить, то участок не стоит приобретать – вполне вероятно заполучить кота в мешке. Потому что, допустим, в Казани и других местах есть множество зелёных зон, где строить категорически запрещено.

Динар Минахметов не устаёт повторять: перед тем  как приступить к любой стройке, нужно выбрать правильно участок, провести его геологию. Если этого не сделать и положить стандартный фундамент (особенно зимой), то потом дом будет трещать по швам

Ещё эксперт советует убедиться в том, что на покупаемом наделе имеются готовые коммуникации. Не стоит верить в то, что в обозримом будущем вам проведут газ, воду и прочие ресурсы. Это может оказаться несбыточными обещаниями. Если же участок очень понравился, тогда внимательно ознакомьтесь с договором и пропишите пункт об ответственности и неустойках за нарушение сроков проведения коммуникаций.

– Наша компания в заключаемых договорах чётко прописывает серьёзную ответственность продавца: в случае, если он не проведёт газ к оговорённому сроку, то понесёт большие финансовые потери, – констатирует Динар. – Должны быть обеспечены соответствующие подъездные пути к участку. Лучше проинспектировать его не днём в хорошую погоду, а в ненастье – тогда будет ясно, сможете ли вы в любой момент без проблем выбраться из дома или попасть домой. Бывает, человек покупает земельный надел, условно говоря, за два миллиона рублей, а потом с ужасом узнаёт, что ему потребуется ещё полмиллиона для прокладки коммуникаций. Потому что соседские сети находятся в частной, а не в государственной собственности. Нередко обнаруживается, что под участком проходит газовая труба, о чём умолчал продавец. Ещё одна серьёзная ошибка кроется в отоплении, когда обустраивают тёплые полы, но при этом игнорируются настенные радиаторы.

ЗИМА – НЕ ПОВОД ДЛЯ ПРОСТОЯ

Многие граждане боятся строить индивидуальные дома зимой,  рассуждая так: делать это нужно только в тёплый сезон, а в холодный период невозможно положить надёжный фундамент – он всё равно промёрзнет.

– Я в такие моменты задаю вопрос: а как же всю зиму возводятся монолитные многоэтажки? Те же самые технологии применяются и в частном домостроении, – рассказывает наш собеседник. – При доставке бетона на объект используется противоморозная добавка, а далее после заливки фундамент прогревается. Здесь, как у электрического чайника, срабатывает эффект спирали, и фундамент прогревается до плюс 20–40 градусов. А, вообще, главное – соблюдать технологии застройки. Каких-либо ещё хитростей в зимнем строительстве особо нет. К примеру, мы зимой больше строим, чем летом. И заказов у нас в холодный сезон больше, нежели в тёплый. Видимо, люди уже к весне хотят заехать в новые дома, чтобы летом жить там, высаживая сады-огороды.

Динар Минахметов не устаёт повторять: перед тем  как приступить к любой стройке, нужно выбрать правильно участок, провести его геологию. Если этого не сделать и положить стандартный фундамент (особенно зимой), то потом дом будет трещать по швам.

Кроме того, некоторые частные застройщики вводят клиентов в заблуждение тем, что якобы используют бетон с противоморозной добавкой, поэтому фундамент прогревать не нужно. Это миф, который приведёт к разрушению дома. Более того – необходимо греть, утеплять и монолитные плиты.

В общем, частным домостроением можно заниматься круглый год. Всё зависит от выбора эффективных технологий. Но то, что зимой требуется со стороны собственника более бдительный контроль за ходом строительства, – неоспоримый факт.