Почти на 25% больше частных домов построили татарстанцы в 2024 году, чем годом ранее. Интерес к загородной недвижимости разогревали высокая стоимость квартир и недоступность ипотечных кредитов. Как будет развиваться рынок частных домов в наступившем году и стоит ли ждать нового витка подорожания стройматериалов, читайте в материале «РТ».
ПОКУПАЮТ ТЕ, У КОГО НАКОПЛЕНИЯ
По данным Росреестра Татарстана, в 2024 году на кадастровый учет поставлено 16,4 тыс. частных жилых домов общей площадью 2,2 млн квадратных метров. Рост по объему введенного жилья составил почти 25% к 2023 году. Любопытно, что в сельской местности построено лишь 8,5 тыс. домов, остальная часть появилась в пригородах.
В большинстве случаев татарстанцы предпочитали строить одноэтажные дома – их зарегистрировано 7,6 тыс. Двухэтажных домов возведено 6,3 тыс., трехэтажных – 655.
Самым популярным строительным материалом является кирпич. Из него возведено 8,3 тыс. частных домов. На втором месте по популярности стоит дерево. Из бревен и бруса в прошлом году построили 2,2 тыс. домов. Далее по популярности дома из строительных блоков – 280, из камня – 44, монолитные – 25.
По словам вице-президента Гильдии риелторов Татарстана Андрея Савельева, темп продаж загородных домов в Татарстане зимой традиционно снижается. «В январе и феврале сделки обычно проходят в ограниченном масштабе. Стройка особо не идет, поэтому оценивать параметры проблематично. Начиная с марта на рынке ИЖС восстановится спрос, будет проходить больше сделок. Но рост цен сдержит отсутствие ипотечных кредитов: пока ключевая ставка остается высокой, цены высоко не пойдут. Мы уже сейчас видим разные скидки, акции, рассрочки от застройщиков. К примеру, цены в экспозиции стоят прежние, но по факту сделки проходят с существенным торгом. Примерно треть домов продается с дисконтом в 10% и больше. Скидка от первоначальной цены достигает 400-500 тыс. рублей», – сказал он.
Андрей Савельев уточнил, что дома покупают те, у кого есть накопления или средства от продажи другого жилья с небольшим добавлением заемных средств.
По словам эксперта, изменение условий по семейной ипотеке сокращает число покупателей ИЖС, поэтому нужны дополнительные меры. К примеру, возврат льготных ипотечных ставок или государственная поддержка, направленная на снижение себестоимости строительства. Могут помочь и льготы на проведение инженерных коммуникаций, ускоренное оформление документов.
«Покупать ИЖС по ипотеке в 30% никто не будет. Основная масса продаж все равно шла по семейной ипотеке. Более того, в России планируют изменить и сельскую ипотеку, сделав невозможным покупать с ее помощью дома в радиусе 50 км от города. Это будет еще один удар по ИЖС. Мы же понимаем, что сельскую ипотеку брали жители Казанской агломерации, которые по факту относились к Казани, а юридически – к Лаишевскому району. Строить дома становится сложнее, поскольку стройматериалы дорожают, а поднимать цены застройщики не могут – это снизит и без того невысокий спрос», – отметил он.
Депутат Госдумы РФ от Татарстана Илья Вольфсон считает, что в Правительстве страны знают о сложившихся на рынке ИЖС проблемах и готовят ряд мер. В частности, принято решение о продлении льготной семейной ипотеки до 2030 года. В условиях высокой ключевой ставки льготные ипотечные программы несут большую нагрузку для бюджета, тем не менее работа по поддержанию спроса продолжается.
«Мы с коллегами по Комитету по строительству и ЖКХ в Госдуме в еженедельном режиме «штабим» эти вопросы. Чтобы стимулировать покупку жилья в текущих условиях, мы работаем над механизмом лизинга недвижимости. Однако есть проблема в том, что бизнесу в этом участвовать экономически невыгодно. Поэтому мы должны создать условия, при которых данный инструмент станет интересным для частных компаний», – заверил парламентарий.
ДЕШЕВЛЕ ОТАПЛИВАТЬ И СОДЕРЖАТЬ
По мнению экспертов, в 2025 году одним из неблагоприятных факторов на рынке частных домов станет дальнейший рост цен на стройматериалы.
«В 2024 году мы уже наблюдали рост цен стройматериалов, считаю, что в условиях санкций и проблем с платежами в зарубежные страны дальнейший рост цен является вполне вероятным сценарием», – отметил аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов.
Аналогичного мнения придерживается и Илья Вольфсон. Он считает, что подорожание может составить не менее 30%.
«В сезон поставщики меняют ценники чуть ли не каждую неделю. Плюс на стоимость стройматериалов здорово влияет логистика. В прошлом году цемент и бетон дорожали из-за проблем на железной дороге – РЖД срывали сроки поставки. В итоге приходилось везти стройматериалы автотранспортом, из-за чего цены росли на 15-20% в месяц! Поэтому в 2025 году рост стоимости стройматериалов может составить не менее 30%, а по некоторым позициям – до 60%», – сказал он.
Вместе с тем, парламентарий считает, что на рынке загородной недвижимости может наметиться положительный тренд, если будут найдены эффективные меры поддержки.
«Динамика рынка зависит от зрелости его участников, качества предложения и глубины спроса. За последние несколько лет объем ИЖС по стране заметно увеличился, мы это видим и по количеству зарегистрированных домов, и по доле ипотечных сделок. К слову, это привело к появлению недобросовестных застройщиков. Мы с коллегами по Комитету строительства и ЖКХ Госдумы зарегулировали этот вопрос, распространив механизм эскроу-счетов и на ИЖС. Каких-то отдельных ставок для ИЖС в крупных городах у нас нет, поэтому потребительский спрос между многоквартирным и частным жильем будет мотивирован все-таки предпочтениями и возможностями каждой семьи отдельно», – подчеркнул Вольфсон.
Андрей Савельев также считает, что рынок частных домов может оживиться при благоприятных условиях. При этом он отметил, что покупатели год от года выбирают всё более скромные по метражу дома. В 2024 году у жителей Татарстана наибольшим спросом пользовались одноэтажные дома площадью 80-100 квадратных метров. В то же время в 2023 году самыми востребованными были дома площадью 110-120 квадратных метров. Тенденция к снижению метража очевидно имеет сугубо прагматичные причины. Небольшие дома с продуманной планировкой не уступают по комфорту большим особнякам, в то же время их дешевле отапливать и содержать.
По данным сервиса по продаже недвижимости «Циан», цены на загородную недвижимость в 2025 году будут неоднородными. На рынке находится много старого, морально устаревшего жилья по завышенной цене, которое мало интересно покупателям. Поэтому в сегменте эконом возможно снижение цены на 10-15%. В то же время элитный и бизнес- классы могут показать рост спроса и цен на 15-20%. «Цены на строительные материалы растут, увеличиваются расценки бригад, занимающихся отделкой. В загородной недвижимости всё это перекладывается в цену намного быстрее, чем при строительстве многоквартирных домов», – прокомментировал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
По его словам, давно построенные дома если и будут дорожать, то намного медленнее. В целом же общий спад спроса на жилье и дорогая ипотека будут способствовать стагнации цен, а не их росту.
