Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. Вряд ли кто не согласится с этим. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни.
Как сделать правильный выбор из того, что предлагается сейчас на казанском рынке недвижимости? Кто может гарантировать, что запрашиваемая продавцом цена обоснованно отражает качество квартиры? Время лихорадочного насыщения рынка недвижимости прошло, и то, что было пределом мечтаний десять лет назад, уже не вызывает прежнего восторга. Однако некоторые покупатели продолжают приобретать элитное жилье, по инерции ориентируясь только лишь на крупный метраж.
Заткнули Москву за пояс?
В городе, переживающем строительный бум, казалось бы, выбор есть. Допустим, в прошлом году в Казани было введено свыше 600 тыс. кв. метров жилья. Более половины этого объема - по титулу заказчика - мэрии города. 82 процента "мэрских" квартир построены по программе ликвидации ветхого жилья. Около 26 тыс. кв. метров появились благодаря индивидуальным застройщикам, что может иллюстрировать, скорее, желание татарстанского гражданина стать хозяином, а не тенденцию на рынке недвижимости. На долю предприятий и организаций пришлось 257 тыс. кв. метров, или 43 процента вала.
В 2001 году рынок жилья в Казани составил почти 10 тыс. квартир, в том числе более трети - первичный рынок.
По мнению Валерия Уракова, генерального директора Торгового дома недвижимости и архитектурно-строительных технологий "Йорт", доля недвижимости, претендующей на ранг "элитной", в общем объеме предложений на первичном рынке Казани составляет 10-15 процентов (около 550 квартир). В Москве, где ежегодно вводится около трех миллионов квадратных метров жилья, к категории "элитного", по мнению экспертов, относится не более трех процентов общего объема (около 600 квартир). А по замечанию директора московской компании "Penny Lane Realty" Алексея Кистинева, домов класса "А", которых безоговорочно можно причислить к элитным, в Москве всего 5-6.
Похоже, Казань заткнула Москву за пояс?
Конечно, местные высокопоставленные чиновники порадовались бы этому факту. Но преждевременно. Дело, по-видимому, не в том, что у нас живет столько же богатых людей, как и в первопрестольной, или мы достигли совершенства в строительных технологиях. А в том, какое жилье казанцы и москвичи относят к элитному. Так, Госкомстат РТ ведет мониторинг рынка жилья (вернее, жилищного фонда) по общероссийской методике - по четырем категориям: элитное, улучшенной планировки, типовое, низкого качества. При этом основными характеристиками "элитности" являются стоимость квадратного метра и площадь квартиры. Московский рынок более развит, кристаллизован, и, соответственно, представления о качестве жилья сформированы здесь более четко. Казанский потребитель не настолько избалован изобилием предложений и вряд ли может, не задумываясь, перечислить требования, предъявляемые к элитному жилью. Поэтому границы между сегментами рынка "плавают", и к элитной недвижимости пристегивается часть "пограничных" объектов.
Сам себе эксперт
Возьмем за точку отсчета стандартный набор требований к элитному жилью класса "А", применяемый многими московскими агентствами недвижимости, и, не претендуя на завершенность и идеальность методики, проанализируем качество некоторых предложений в верхнем сегменте казанского рынка. Это будет полезно как для строительных и риэлторских компаний, получающих возможность ориентироваться на уже используемый стандарт оценки (а к нему стоит стремиться), так и для потребителей, чтобы самостоятельно определить: а что же мы все-таки приобретаем.
Итак, в Москве как элитное класса "А" продается жилье, которое соответствует набору требований, состоящему из 24 пунктов. Попробуйте оценить предлагаемые вам апартаменты, посчитав общее количество баллов: один балл - наличие одного из предлагаемых параметров.
1. Престижное место расположения.
2. Равноценное окружение.
3. Отбор жильцов.
4. Новое строительство.
5. Внешние и внутренние стены - кирпич, каркас - монолит, высокое качество материалов и строительства, свободная планировка квартир.
6. Надежная репутация застройщика.
7. Количество квартир в доме не более 40.
8. Благоустроенный внутренний двор, огороженная территория.
9. Подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения.
10. Высота потолков в квартирах 3,2 метра и выше.
11. Презентабельный подъезд.
12. Большие окна с деревянными или деревоалюминиевыми стеклопакетами.
13. Использование дорогих отделочных материалов, в том числе для отделки общественных зон, использующихся всеми жильцами.
14. Центральное кондиционирование, система климат-контроля.
15. Высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей независимо от этажности дома.
16. 24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением жилищного комплекса, включая паркинг и двор.
17. Развитая социальная инфраструктура комплекса: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, кладовые и т.п.
18. Сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое).
19. Механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха.
20. Бойлерная для всего дома или в каждой квартире.
21. Двойной ввод электрики.
22. Современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора.
23. Профессиональный менеджмент эксплуатации здания.
24. Создание неповторимого архитектурного облика.
Итак, сделать вывод о соответствии конкретного дома требованиям элитного жилья высшей категории очень просто. Задайте продавцу "вопросы на засыпку" и подсчитайте баллы. Для большей объективности можно исключить из списка "уникальность архитектурного облика" - категорию весьма спорную, тем более для Казани, где качество архитектуры новостроек в общем-то оставляет желать лучшего.
Учитывая, что в представлении наших граждан наиболее престижное месторасположение дома - центр города, интересно знать, что же происходит в его застройке. Оценим несколько новостроек... В итоге - предложения от фирм "Вертикаль" (ул. Щапова), "Тат-ком" (ул. Гоголя) и "Свей" (ул. Тельмана) соответствуют лишь девяти параметрам "элитности". И это практически самый высокий показатель для центра. Дом по ул. Бутлерова от фирмы "Стройсервис" набирает 8 баллов.
Общие недостатки квартир в центре - это отсутствие огороженного внутреннего двора, систем климат-контроля и нескольких видов отопления, нет лифтов - ни от "ведущих фирм-производителей", ни от отечественных. Высота потолков ниже 3,2 метра, также нет разнообразия вариантов в планировке квартир - применяемые упрощенные технологии строительства просто не позволяют это сделать. Застройщики часто экономят на качестве строительных материалов, инженерном оборудовании и прочем.
Поэтому в центре Казани трудно найти предложения, набирающие больше 10 баллов. При этом цены здесь колеблются в пределах 600 долл. за кв. метр. Но это, согласитесь, и не 4500 долл. за кв. метр жилья класса "А" в Москве.
Заглянем на окраину городского центра. "Невооруженным глазом" видно, что у нового дома по ул. Шмидта парковочных мест недостаточно даже для жителей, а ведь весь первый этаж занят магазинами. Дом еще незаселен, но места для парковки уже заняты. Где же будут ставить машины бедолаги-жильцы после заселения? Правильно - во дворе и на детской площадке.
Еще хуже, когда к проблемам с парковкой добавляются неудобства от проживания вплотную к проезжей части. К примеру, жилой дом по ул. Гвардейской построен с минимальным отступом от перегруженной транспортом городской магистрали. Каков будет уровень шума и качество воздуха в помещениях, обращенных на проезжую часть? Не предусмотрены ни газоны, ни другое озеленение, дабы оградить жильцов от "прелестей" существования вблизи проносящихся авто и грохочущего электротранспорта.
Следующий пример на "периферии центра" - жилой комплекс по улице Толстого, где застройщиком выступает ООО "Защитные инженерные системы", - набирает целых 15 баллов! Предусмотрены подземный паркинг, автономное отопление, скоростные лифты, двор с охраняемой территорией, социальная инфраструктура, использование дорогих отделочных материалов. Парковая зона вокруг и прекрасная панорама на исторический центр города и Заречье являются большим плюсом проекта. Вместе с тем количество квартир сильно превышает предел, характерный для элитного жилья.
Двинемся дальше - за пределы центра
Вполне комфортные квартиры в 4-6-этажных жилых домах по улице Меридианной предлагает компания "Мегарон-Риэлт". Хотя низковата высота этажа (2,75 метра) и отсутствуют лифты, однако дом набирает 9 баллов.
Также 9 баллов можно отдать объекту фирмы "Альтаир" - в районе отеля "Сафар". Потеряв баллы на престижности местоположения и количестве квартир, жилой комплекс "выкарабкивается" за счет подземной стоянки, равноценного окружения, охраны территории и автономной бойлерной. Цена этого удовольствия - 310 долл. за кв. метр.
Но совершенно неожиданное предложение делает компания "Аском", строящая дом по улице Чистопольской. Здесь 18 баллов! Судя по всему, это один из самых высоких показателей в Казани. Но все-таки обозначим недостатки: сама улица Чистопольская - далеко не подарок в плане экологии, местоположения за пределами зоны престижного центра. (Хотя по концепции генерального плана Казани, понятие "центр города" с учетом будущих мостов раздвигается и в итоге - поглощает Заречье). Высота потолков три, а не 3,2 метра, как положено в элитном жилье. В доме больше 40 квартир.
К достоинствам проекта можно отнести равноценное окружение: соседнюю площадку осваивает фирма "ТАИФ-Мета" с 8- балльным домом, на противоположной стороне улицы три здания-близнеца строит турецкая компания. Благоустроенный и контролируемый двор является важным аргументом в пользу "элитности". Этот параметр не характерен для рынка жилья Казани, а скорее является исключением и используется в единичных случаях. А наличие в малоэтажном доме бесшумных лифтов, без которых об "элитности" лучше не вспоминать, и отделка высококачественными материалами подъездов, общественных зон - это уже совершенно не традиционное для столицы республики решение. Стоимость квадратного метра такого жилья "отталкивается" от 500 долл.
В общем, не доросли...
Как видим, казанские предложения в основной массе не удовлетворяют и половине требований, предъявляемых к элитному жилью высшего класса по московским стандартам. По мнению ряда риэлторских контор, казанский рынок еще "не дорос" до такого состояния, чтобы "переварить" элитное жилье класса "Люкс". Даже предложение компании "Аском", являющееся наиболее продвинутым в татарстанских условиях, "спотыкается" на высоте этажа.
Многие девелоперы (по-нашенски - застройщики) не задумываются о последствиях реализации своего проекта. Где удалось вырвать землю, "выдавить" больше полезной площади, "меньшей кровью" получить от городских служб технические условия, там и строят. Затем "скидывают" дом на обслуживание городским эксплуатирующим конторам, а сами подсчитывают дивиденды.
В общем, понятно: казанская "элитность" не дотягивает до московской. Неизбежно, что по мере насыщения рынка клиент, ориентированный на качество, перестанет "заглатывать" суррогат. Тогда на первое место выйдет не просто метраж, а весь комплекс требований, формирующих комфортную жилую среду: начиная с архитектурного облика здания, внутреннего двора, решения утилитарных задач и кончая социальным климатом.
Анастасия ПЯТОВА.
Ведущий специалист отдела жилищной политики
и регулирования процессов на рынке жилья
Минстройархжилкомхоза РТ.
Ирина ДЕМИНА.
Наш корр.
