В преддверии тысячелетия Казани в столице Татарстана идет бурными темпами строительство новых зданий, реконструируется исторический центр города. И объективно это связано не только с подготовкой к юбилею города. В целом российский рынок коммерческой недвижимости находится сейчас в стадии активного реформирования. Устойчивый экономический рост стимулировал расширение рынка недвижимости и содействовал притоку инвестиций. С развитием в стране цивилизованного рынка, как следствие, возрос активный интерес и к коммерческой недвижимости.
Обращаясь к истории новой России, следует отметить, что до 2000 года коммерческая недвижимость не рассматривалась как источник получения дохода, тогда арендные ставки не обеспечивали прибыльности инвестиций в недвижимость. Существующие здания приходили в негодность, доминировала государственная собственность. Слабая развитость инфраструктуры рынка недвижимости, отсутствие системного подхода не позволяли собственникам качественно использовать незадействованные площади.
В последние годы ситуация стала значительно меняться. Постоянный рост арендных ставок обеспечивает высокую доходность вложений в недвижимость. Большинство строительных фирм пришло к выводу, что настало время расширять поле деятельности путем освоения нового сегмента рынка строительства. Появляются и развиваются управляющие компании, целью которых является создание системы, обеспечивающей эффективность управления всеми видами и формами пользования недвижимым имуществом. Большой интерес к Казани проявляют российские и зарубежные сетевые компании.
Рынок коммерческой недвижимости столицы республики представлен тремя формами собственности - государственной, муниципальной (городской) и частной. Аренде недвижимости, как одному из доходных видов бизнеса, отводится особая роль. Арендные ставки на государственную недвижимость устанавливаются Кабинетом Министров РТ, а арендная плата на муниципальную недвижимость регулируется главой администрации Казани. Ставки за аренду недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, устанавливаются самим собственником.
Ранее имел место существенный дисбаланс между расценками на аренду государственной, муниципальной недвижимости и арендными ставками на площади, принадлежащие частному собственнику. Разрыв обуславливался стремлением государства поддержать малый и средний бизнес. Однако ввиду того, что существовавшая ранее административная методика определения арендной платы за недвижимое имущество не учитывала требований современной экономики, был разработан новый механизм расчета арендных ставок на государственную и муниципальную недвижимость, что привело к повышению платы за аренду.
Вот сравнительный анализ арендных ставок на помещения различных типов.
Офисные помещения. В последние годы офисная недвижимость Казани становится все более привлекательной. Проходят времена, когда потребителям предлагались офисные помещения в советских административных зданиях. В настоящее время максимальная инвестиционная активность наблюдается в отношении бизнес-центров, имеющих автономное электроснабжение, централизованную систему кондиционирования, паркинг, организацию питания. Средняя арендная ставка на офисную недвижимость, находящуюся в госсобственности, в 2001 году составляла (в зависимости от месторасположения) примерно 25-60 рублей за квадратный метр, сейчас - 170-195 рублей. На муниципальную недвижимость расценки за аренду с 25-180 рублей 2001 года достигли к нынешнему году ценового коридора 80-396 рублей за квадратный метр. Арендная плата на частную офисную недвижимость в 2001 году колебалась на отметке 200-250 рублей, а в настоящее время варьируется в среднем от 300 до 800 рублей.
Торговые помещения. Рост товарооборота и потребительского спроса, а также превышение спроса над предложением создали благоприятную базу для увеличения инвестиций в строительство торговых площадей. В последнее время к столице республики начал проявлять огромный интерес российский и зарубежный капитал. По заказу крупных торговых компаний возводятся комплексы европейского уровня. Казанский рынок приобретает более сбалансированную структуру по районам города с точки зрения торговой инфраструктуры, поскольку именно здесь представлено наибольшее число участников, работающих по западным стандартам. Они и являются основными инвесторами при создании новых торговых площадей. Арендная плата, составлявшая в 2001 году 25-60 рублей за квадратный метр торговой площади, принадлежащей государству, к 2004 году (в зависимости от расположения объекта в Казани) повысилась до 170-235 рублей. Цены за аренду городской недвижимости в 2001 году варьировались в пределах 25-350 рублей, а нынче поднялись до 100-495 рублей. Плата за аренду торговых площадей у частных собственников три года назад составляла 350-400 рублей за квадратный метр, сегодня же арендатор сталкивается с расценками в 500-3000 рублей.
Складские и производственные площади. Складские помещения, предлагаемые на рынке недвижимости Казани, в основе своей не отвечают общепринятым стандартам. Самый проблемный сегмент рынка представлен старыми, изношенными помещениями на территории крупных предприятий. Покупать склады с огромными площадями нерентабельно, гораздо выгоднее брать их в аренду. Арендная плата, установленная на государственную недвижимость, в 2001 году составляла 15-30 рублей за квадратный метр и поднялась к нынешнему году до 20-80 рублей. Аренда городской недвижимости под склады и производственные площади оценивалась муниципальными властями раньше по 10-15 рублей, а к 2004 году достигла арендной ставки, равной 40-150 рублям. Расценки на частную недвижимость в 2001 году составляли 50-80 рублей, а к нынешнему году достигли отметки уже в 100-300 рублей за метр.
Краткосрочные прогнозы развития казанского рынка коммерческой недвижимости таковы, что до будущего года будет наблюдаться повышенный спрос на покупку и аренду объектов как торговой, так и офисной недвижимости. Рост арендных ставок будет присутствовать применительно к бизнес-центрам и торговым центрам высокого класса, общие же темпы роста инвестиций в рынок казанской недвижимости и соответствующее им повышение арендных платежей сохранятся на нынешнем уровне.
Практика отношений, складывающихся в сфере управления недвижимостью, показывает, что максимальный положительный результат достигается лишь при наличии эффективного частного собственника, инвестирующего в развитие и функционирование объектов недвижимости немалые материальные и нематериальные ресурсы. Класс таких собственников как в Казани, так и по всей России уже формируется.
Современное развитие рынка недвижимости является необходимым звеном в цепи экономических преобразований, происходящих в республике, в том числе заложенных "Концепцией создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан", утвержденной постановлением Кабинета Министров РТ от 16 марта 2002 года.
Владислав ХОРОЧКИН.
Начальник отдела недвижимости
(агентство недвижимости "ЮрИнфо",
группа компаний "ТАТКОНСАЛТ").
