Рынок недвижимости в нашей республике зародился лишь в 2001 году. До этого в Татарстане, как и в большинстве других регионов России, его просто не было. Между тем развитие рынка недвижимости - показатель результативности рыночных реформ вообще, как в государстве, так и в отдельных регионах. Понятно, что для любого бизнеса необходимо, прежде всего, помещение. Нет стен - нет и самого бизнеса.
Здесь следует оговориться: в девяностых годах прошлого века, вместе с развитием частного предпринимательства, стала возникать потребность в коммерческой недвижимости. Наметилось и определенное встречное движение: крупные промышленные предприятия, львиная доля которых оказалась в глубоком кризисе, стали сдавать свои цеха и административные здания в аренду мелкому и среднему бизнесу. Таким образом они пытались поправить свое финансовое положение. Разумеется, аренда была для них даже не побочным бизнесом, который все же требует определенного умения, а просто латанием дыр: арендатор, как правило, давал "живые" деньги.
Были попытки поставить работу с недвижимостью на профессиональную основу. Началось, например, строительство с нуля большого бизнес-центра "Татария". Это было здание высокого класса, рассчитанное на достаточно состоятельных потребителей. Но кризис 1998 года безжалостно перечеркнул проект: клиентов у "Татарии" не стало. Из этой ситуации фирма выплыла очень нескоро и только за счет крупных арендаторов - банков, государственных организаций и так далее.
Была и другая попытка заняться арендой профессионально. Безнадежно утопающий вместе со своей неконкурентоспособной продукцией завод "Терминал" создал некий прообраз будущего профессионального управления недвижимостью - эксплуатационную компанию "Промышленная компания предпринимателей". Она и должна была, по замыслу, заниматься 100 тысячами квадратных метров имущественного комплекса "Терминал". Во-первых, ремонтировать объекты - здания, в которые почти десять лет не вкладывалось ни копейки, стали катастрофически ветшать. Во-вторых, работать с арендаторами - находить их, вести все финансовые расчеты и так далее.
Но ПКП не смогла работать эффективно. Поскольку ее учредителем был сам завод, то его интересы и возобладали. Имея на рубль произведенной продукции семь рублей затрат, "Терминал" просто переносил убытки на ПКП. В итоге и компания, и огромное предприятие, на базе которого она была создана, обанкротились. Иного практика латания дыр через недвижимость дать и не могла. К тому же Промышленная компания предпринимателей действовала в условиях государственных расценок на аренду.
К управлению объектами ПКП имели отношение государственные чиновники. Напомню, что были приняты даже специальные постановления Кабинета Министров РТ по оздоровлению "Терминала". Увы, не всегда благие намерения ведут к нужной цели. Под девизом содействия предпринимательству арендная ставка была установлена ниже всякого разумного предела: 7-12 рублей за квадратный метр, причем даже из этой минимальной ставки половина не платилась вовсе, а вторая складывалась из бартера. Понятно, что возникла угроза полного разрушения сдаваемых в аренду объектов.
Я столь подробно говорю о печальной судьбе Промышленной компании предпринимателей лишь потому, что она стала типичным примером деятельности на рынке недвижимости девяностых годов. Именно вмешательство государства - самого неэффективного управленца в любой точке мира - стало основной причиной полного отсутствия рынка недвижимости в Татарстане. Демпинговые арендные ставки, установленные равнодушными чиновниками, привели к тому, что никому не было интересно всерьез заниматься недвижимостью.
Чиновникам значительно проще решать личные финансовые проблемы в условиях откровенного демпинга: достаточно "порадеть родному человечку" в получении дешевой аренды в нужном здании - и тот уже благодарен. Кстати, именно этот фактор определял парадоксальный дефицит площадей при их очевидном избытке. Объектов-то было много, и весьма доступных, да попробуй получи их без влиятельных знакомств. Что же касается затрат на содержание зданий, то на такую "мелочь" и вовсе внимания не обращалось: у кого будет болеть голова о чужом добре? Вот кабы оно было свое...
Заботливым отношением к недвижимости, стремлением как минимум сохранить ее и отличались новые собственники имущественного комплекса "Терминал". В июле 2000 года началась подготовка к созданию профессиональной управляющей компании. То есть мы изначально и постоянно функционировали как компания, признанная сохранять собственность и получать от нее доход.
Таким образом, первопроходцем рынка недвижимости в Татарстане стала сервейинговая компания "Единая арендная система". В тот период мы ездили на все конференции по недвижимости, которые проходили в Москве и Санкт-Петербурге. И убедились, что отстали в этой области лет на пять. Так или иначе, мы начали шевелить татарстанский рынок недвижимости. Весь 2002 год долбили его своей финансовой и информационной политикой, пытаясь, где только возможно, напоминать о простых истинах. Во-первых, у недвижимости должен быть заботливый хозяин. Во-вторых, недвижимость способна приносить доход, спешите, инвесторы!
Не могу сказать, что появление ЕАС, а точнее, первые ростки реального рынка недвижимости, было встречено однозначно положительно. Достаточно болезненно восприняли создание чисто коммерческой компании, специализирующейся на управлении недвижимостью, некоторые государственные чиновники. Но руководство республики во главе с Премьер-министром Рустамом Миннихановым четко обозначило позитивное отношение к нашей деятельности.
Весьма положительно отозвался о первом опыте профессионального подхода к недвижимости Президент Республики Татарстан Минтимер Шаймиев: так держать, молодцы, успехов вам в этом направлении - таковы были его слова. Понятно, что в дальнейшем процесс развития рынка недвижимости пошел быстрее. Застойную психологию чиновников удалось, таким образом, сломить.
В ту пору нас нередко обвиняли в монополизме, хотя практически всей недвижимостью владели государственные и муниципальные органы. Что ж, если судьба не дала нам конкурентов (а без конкуренции не бывает рынка), мы решили создать их сами. ЕАС совместно с Поволжским антикризисным институтом проводила РR-кампании, выставки, конференции, исследования, изучала опыт Москвы, Санкт-Петербурга, пропагандировала собственную практику. ПАИ разработал пакет методических рекомендаций и стандартов, основанных на передовом отечественном и зарубежном опыте, с помощью которых каждый собственник или управляющий недвижимостью мог достаточно успешно конкурировать с ЕАС. Документы эти составили два солидных тома книги "Формула финансового здоровья".
Особую роль сыграла пробитая брешь в арендных ставках на государственную собственность, которые, в конце концов, были приближены к рыночным. Вынужденные постепенно повышать арендные ставки, мы достаточно убедительно доказывали неоспоримый экономический постулат: плата за аренду может быть не только адекватной затратам на содержание здания, но и приносить прибыль. При "социальных" арендных ставках нет и не может быть притока инвестиций в недвижимость. Примеров тому масса. Земельные участки пустуют, центр Казани стоит в руинах, а инвестор в недвижимость не идет. Почему? Потому что нет доходности.
Разумеется, за деньги, которые платили арендаторы, мы стремились создать для них максимально удобные условия для работы. Как правило, несравнимые с тем, что предлагало государство. Мы и вкладывали практически весь полученный доход в ремонт и реконструкцию объектов. А поскольку иметь дело с нами было проще, чем с чиновниками - открытые предложения, никаких серых схем, то клиент к нам пошел. Вскоре мы обнаружили, что за нами подтягиваются и другие собственники и управляющие недвижимостью. Они прямо говорили: смотрим на ваши ставки, берем на рубль меньше и живем за счет этого.
Словом, конкуренты начали плодиться и размножаться. На рынок вышли крупные игроки, которые начали строить бизнес на профессиональном управлении недвижимостью. В конце 2001 года крупные компании с достаточным инвестиционным капиталом начали точечную застройку Казани. Можно назвать такие фирмы, как "Унистрой", "Сувар", "Таиф", "Сакура". В городе стали появляться офисные здания и торговые центры мирового уровня, где не стыдно принять и зарубежных партнеров.
Если 3-4 года назад дефицит сдаваемых в аренду площадей был заметен, то сегодня мы находимся в жесткой конкурентной среде. Ситуация совершенно другая: на рынок недвижимости поступает огромное количество предложений. Конечно, ЕАС имеет из-за этого определенные проблемы, но это естественно. Приходится обращать больше внимания на использование новых методов управления, торговых технологий, повышать уровень требований к самим себе. Главное, рынок недвижимости в Татарстане открыт, он развивается. Собственно, этого мы и добивались.
Нияз ИБРАГИМОВ.
Генеральный директор ОАО
"Сервейинговая компания
"Единая арендная система".
Не пропустите самое интересное в Max и Telegram-канале газеты «Республика Татарстан»
Больше статей и новостей в «Дзен»