На одном из последних заседаний Республиканской межведомственной комиссии по экономическим и социальным реформам рассматривался вопрос арендных отношений. А если точнее: какую недвижимость может предложить государство предпринимателям в аренду, по какой цене, на какой срок; насколько предлагаемые условия отличаются от условий аренды на вторичном рынке. Краткое сообщение по этому вопросу сделала заместитель министра земельных и имущественных отношений Татьяна Юшканцева. Затронутая тема показалась нам настолько интересной, что после заседания комиссии мы попросили ее поподробнее рассказать о том, как государство-арендодатель будет работать с предпринимателями.
- Татьяна Станиславовна, в своем выступлении вы сообщили, что в ближайшее время будет принята новая методика определения расценок на недвижимость, которую государство сдает в аренду. Я так поняла, что, в конечном счете, плата будет повышена. С чем связано принятие новой методики и так ли уж необходим рост цен на аренду?
- Давайте начнем с того, что расценки на аренду госимущества сильно отстают от рыночных цен. Все предприниматели прекрасно знают, что у государства выгоднее арендовать недвижимость. Как сложилась такая ситуация? До дефолта 1998 года государственные цены приближались к рыночным. Но потом аренда оказалась слишком дорогим удовольствием для предпринимателей. Тогда государство резко снизило плату, прежде всего для того, чтобы поддержать малый и средний бизнес.
Года через полтора, когда финансовая ситуация стала выправляться, когда появился вторичный рынок аренды, возникло несоответствие: цены на аренду госимущества остались прежними (мы их специально придерживали), а на вторичном рынке они стали быстро расти.
- А так ли уж необходимо убирать эти "ножницы", пусть государство покажет, что оно не только собирает деньги с предпринимателей, но и дает им какое-никакое послабление в жизни...
- Ни к чему хорошему такая практика не приводит. Сегодня все определяет спрос. Если сейчас, условно говоря, аренда одного квадратного метра стоит 100 рублей в месяц, то вы, прекрасно зная это, ни за что не заплатите 200 рублей. И если сегодня по документам вы можете заплатить за тот же квадратный метр 20 рублей, то разницу в 80 рублей вы все равно отдадите - только эти деньги пройдут мимо бюджета. Сдерживая расценки на аренду госимущества, мы тем самым подпитываем серый рынок, с которым следует, наоборот, бороться. Это - во-первых. Во-вторых, предприниматель вынужден нарушать закон, держать "черную кассу", иметь неоприходованную "наличку", чтобы рассчитываться за аренду. И в-третьих, тому же предпринимателю приходится унижаться перед арендодателем, приносить ему деньги в конверте, договариваться, чтобы он по какой-то причине не поднял "таксу". Словом, делать вещи не очень приятные для своего достоинства. Ну и, наконец, дешевое не всегда эффективно используется. Мы посчитали, сколько квадратных метров площадей приходится на одного работника, когда предприниматель арендует помещения у государства и - на вторичном рынке. В первом случае на человека приходится до 20 квадратных метров, во втором - 5-6. Рекомендуемая норма (по постановлению Кабинета Министров) - чуть больше 11 метров. Вот и думайте...
- А так ли уж велик разрыв между расценками за аренду госимущества и ценами на вторичном рынке?
- Разрыв огромный, если не сказать больше. Мы постоянно отслеживаем цены на вторичном рынке и видим, что там происходит. Вы, наверное, знаете, что максимальные цены за аренду недвижимости - на улице Баумана в Казани. Там один квадратный метр аренды административного здания стоит 195 рублей в месяц. На вторичном рынке вы тот же метр сможете арендовать за 895 рублей. Аренда одного квадратного метра магазина у государства на той же улице Баумана - 235 рублей, на вторичном рынке - 1800 рублей. Мы понимаем, что состояние государственной собственности и собственности частника сильно отличается, мы не можем вкладывать большие деньги в ремонт зданий. Но все-таки "ножницы", согласитесь, слишком велики, этот разрыв не отражает реального положения дел. Мы понимаем, что повысить цены надо...
- ... но до каких пределов? Вы же можете или спугнуть предпринимателей, или разорить их, если резко поднимете цены за аренду.
- Давайте вернемся к истории вопроса. Как мы раньше определяли расценки за аренду? Мы брали рыночную стоимость строительства одного квадратного метра площадей, делили ее на срок эксплуатации и получали, таким образом, базовую ставку аренды. Эта ставка умножалась на различные коэффициенты, и выводились конкретные расценки за аренду того или иного здания. Но эти расценки все равно не были рыночными. Значит, методика не отвечала сегодняшнему дню.
Что мы предлагаем сделать сейчас? В последнее время регулярно анализируем цены на продажу имущества в городах и районах республики. Стоимость имущества в Альметьевске значительно выше, чем в Казани. В столице нефтяного края есть спрос, есть деньги, там предприниматели готовы платить приличные суммы за недвижимость. К примеру, в Казани самая высокая зафиксированная цена за проданный квадратный метр госимущества - 8 тысяч рублей, а в Альметьевске - 12 тысяч рублей. Поэтому в основу новой методики мы заложили стоимость продажи одного квадратного метра различной недвижимости - административных зданий, магазинов, производственных и складских помещений в городах и районах республики.
Покажу вам технологию расчетов. В соответствии с мониторингом цен на госимущество один квадратный метр административных площадей в Казани стоит в среднем 6600 рублей. Эту сумму мы делим на 6 (именно таков средний срок окупаемости недвижимости). Получаем цифру 1100 рублей - это и есть базовая ставка за аренду одного квадратного метра в год в Казани. И вот эта цифра уже будет умножаться на коэффициент зональности и комфортабельности.
- А как будет учитываться инфляция? Цены-то на все растут...
- Мы и тут предусмотрели удобный для предпринимателей вариант. Чтобы не путаться с коэффициентом инфляции и не пересчитывать ставку ежегодно (не приглашать предпринимателя, не перезаключать соглашение и так далее), мы решили перевести эту базовую ставку в условные единицы. Вы, например, идете платить за аренду помещения по цене 35 условных единиц. Умножаете эти 35 у.е. на курс доллара по ставке Центрального банка РФ и перечисляете деньги уже в рублях. Если же вы хотите заплатить за аренду на год вперед, то курс доллара берется на день оплаты.
- Татьяна Станиславовна, и все-таки скажите, сколько будет стоить аренда по новой методике?
- Давайте сначала определимся с терминологией. Есть такое понятие - средневзвешенная цена. Это не средняя цена, не путайте. Средневзвешенная цена - это сумма начисленной арендной платы, разделенная на метраж. Сегодня средневзвешенная цена аренды госимущества в Казани составляет 22 рубля 15 копеек за квадратный метр, хотя максимальная - 235 рублей. Почему такой разрыв? Да потому, что у нас есть арендная плата и в 15, и в 19, и в 20 рублей за квадратный метр, например, складских помещений на окраине города. Они составляют четвертую часть всей недвижимости, сдаваемой в аренду. Дорогих площадей намного меньше, поэтому они незначительно влияют на средневзвешенную цену. Так вот, если сегодня средневзвешенная цена составляет 22,15 рубля, то по новой методике она поднимется до 60 рублей. Это в Казани, а в районах будет и 40 рублей. В среднем по республике - 50 рублей за квадратный метр.
- А какие еще новые подходы обозначены в предлагаемой Минземимуществом методике?
- Как вы знаете, арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора. Это оговорено по кодексу. По-моему, это не совсем справедливо. Допустим, вы пришли на рынок десять лет назад. А чем хуже или лучше вас предприниматель, только начинающий свой бизнес? Скажем, у вас истек пятилетний срок аренды недвижимости, пришло время думать, что делать: или выкупать имущество, или на общих основаниях брать те же площади в аренду. Если на это помещение, кроме вас, нет претендентов, то тут вопрос ясен: вы его арендуете и дальше. Но если поступили другие заявки, будьте добры, выясняйте отношения на торгах.
Предприниматели должны понимать, что аренда не может быть вечной и постоянно выгодной для бизнеса. Это временное состояние для производства. Скажем, вам нужен холодильник, но пока нет денег, чтобы его купить. Ваши действия? Вы или берете технику в кредит, или идете в пункт проката. Аренда - это тот же прокат. Скажем, вы два года платите за прокат холодильника. И я думаю, что вы уже заплатили столько, сколько стоит новый холодильник. Так же и аренда. Рано или поздно вы понимаете, что заплатили за аренду столько, сколько стоит помещение.
- Что дает аренда имущества госбюджету? На какие доходы может рассчитывать казна?
- В прошлом году было начислено арендной платы на сумму 328 млн. рублей. В бюджет поступило 211 млн. рублей. Разница - это долги арендаторов и часть денег, которая перечисляется балансодержателям имущества. После перехода на новую методику доходы бюджета по этой статье, естественно, возрастут. За аренду госимущества будет начисляться примерно 700-750 млн. рублей, а в бюджеты разных уровней поступит около 400 млн. рублей.
Тут есть одно "но". Если новая методика будет принята, скажем, в марте, то это не значит, что все арендаторы начнут сразу же платить по новым ценам. Новые расценки будут предложены только тем, у кого, например, в марте, подошел срок пересмотра соглашения. Если срок пересмотра, скажем, февраль 2004 года, то предприниматели могут работать до этого времени по старым расценкам. Поэтому на суммарную плату за аренду госимущества в размере 750 млн. рублей мы выйдем, когда все арендаторы начнут работать по новой методике.
