Один из важнейших инструментов финансового оздоровления организаций-должников - вовлечение в хозяйственный оборот их неэффективно используемых производственных мощностей. Таковые есть практически на каждом предприятии. За эту избыточную недвижимость предприятию, и без того отягощенному долгами, приходится платить налоги, нести расходы на ее содержание. В результате эти площади становятся дополнительным фактором финансового нездоровья коллектива.
Анализ деятельности таких, например, предприятий, как ГУП "Казанское производственное объединение средств вычислительной техники "Терминал", "Казанский завод "Серп и молот", "КГАТП-2", ОАО "Челныгорстрой", показал, что одна из причин их кризисного состояния - неиспользуемые производственные площади, отвлекающие на их содержание значительные средства.
Казалось бы, понятно: избыточную недвижимость надо продавать. На практике, однако, простая продажа объектов недвижимости не дает результатов. И на то есть ряд причин.
Из-за финансовых проблем организаций-должников эти объекты представляют собой удручающее зрелище. Более 10 лет не вкладывались средства в планово-предупредительный ремонт, в инженерные коммуникации, не развивалась инфраструктура. Часто отсутствует необходимая техническая и правоустанавливающая документация. А требования потенциальных покупателей к отделке зданий и помещений, качеству эксплуатации и инженерных систем, наоборот, повысились.
Не соответствует ассортимент предлагаемых площадей и существующему на рынке недвижимости спросу. Предприятия-банкроты предлагают большое количество однотипных объектов - в основном производственных и складских, несколько десятилетий не видевших ремонта, нуждающихся в капитальной реконструкции, а во многих случаях - в перепрофилировании. Спросом же пользуются готовые магазины, офисы, причем небольших размеров и в хороших районах.
Статистика. По обеспеченности современными торговыми площадями на душу населения Казань более чем в 5 раз уступает Москве и Санкт-Петербургу и более чем в 30 раз - городам Центральной и Восточной Европы. Почти одной трети существующих арендаторов не хватает имеющихся у них помещений для ведения бизнеса.
Потребители недвижимости - это чаще всего малые компании, которым не нужны громадные объекты, предлагаемые предприятиями-банкротами. Хотя бы потому, что их финансовые возможности несопоставимы со стоимостью этих зданий и сооружений.
Разумеется, и в республике, и за ее пределами есть инвесторы, готовые вложить свой капитал в недвижимость, но при условии получения приемлемого уровня дохода. Однако многие из них с недоверием относятся к недвижимости как к активу, который может приносить доход.
Статистика. При существующих стоимости строительства, уровне арендной платы, величине процентных ставок инвестиции в коммерческую недвижимость окупятся лишь через 30 и более лет.
К 2000 году в республике сложилась ситуация, когда производственные и складские площади, ввиду их избыточного предложения на рынке, реализовать было практически невозможно. Необходима была система, способная соединить интересы тех, кому нужны площади, и интересы тех, кому нужно выгодно и надежно вложить свободные ресурсы. Основным разработчиком подобной системы выступил Поволжский антикризисный институт.
Его специалисты проанализировали лучшие образцы зарубежного опыта, имеющего более чем столетнюю историю, практику эффективного управления недвижимости в Москве и Петербурге, которые начали эту работу десятилетием раньше. Была творчески переосмыслена известная в мировой практике концепция профессионального управления недвижимостью - сервейинга (от англ. survey - межевание, обследование, инспектирование).
Несколько слов о принципах сервейинга. В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций. За собственником остаются стратегические решения и контроль за качеством управления. Оперативное управление объектами делегируется профессиональным управляющим - сервейинговым компаниям, выполняющим целый ряд функций. Среди них сбор и обработка информации об объектах недвижимости и городском планировании, подготовка и реализация проектов застройки, оценка, ремонт, реконструкция и модернизация зданий, их продажа или аренда. Таким образом, сервейинг охватывает все этапы жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.
В процессе деятельности первой в Татарстане сервейинговой компании "Единая арендная система" были отработаны методики и технологии профессионального управления недвижимостью, а ее успешный опыт возрождения имущественного комплекса предприятия-банкрота "Терминал" был использован и на ряде других казанских предприятий.
Статистика. В ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" на 1 июля 2002 г. было сдано 72 495 кв.м площадей, заключено 928 договоров аренды. Таким образом, на каждый договор приходится 78 кв. м, что почти в 2,6 раза меньше, чем в государственном секторе. Размер площадей у 62 % арендаторов не превышает 50 кв. м. и только 11 % арендаторов имеют площади свыше 100 кв.м. 79% арендаторов имеют численность меньше 10 человек. Эти цифры показывают, где сейчас находится центр притяжения малого бизнеса.
К осени 2001 года эффективность сервейинга как инструмента финансового оздоровления стала очевидной. Необходимо было распространить полученный опыт на всю республику, что позволило бы на постоянной и методичной основе решать весьма острые и злободневные вопросы использования пустующих и разрушающихся производственных помещений, принадлежащих государству.
По поручению Кабинета Министров РТ была начата разработка комплексной программы по эффективному вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов на основе внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга. К работе активно привлекались специалисты Министерства экономики и промышленности, Министерства земельных и имущественных отношений РТ, Поволжского антикризисного института, представители сервейинговых компаний и научной общественности.
Все это позволило более широко осмыслить проблемы в сфере недвижимости, определить основные "болевые" точки сложившейся ситуации.
Прежде всего выявилось непонимание сущности и целей сервейинга, связанное с новизной самой проблематики. Отсюда - недоверие к сервейинговым компаниям значительного количества частных собственников, предпринимателей и государственных органов власти. Нет опыта организации эффективного управления, не сформирована культура управления недвижимостью, нет развитой сети сервейинговых компаний, нет подготовленных специалистов, единых стандартов и методик управления недвижимостью.
Арендные ставки на государственную недвижимость в десятки раз ниже рыночных, что привело к целому ряду негативных последствий. Искусственный дефицит помещений позволяет "распределять" среди избранного круга приближенных фирм и организаций. Процветает практика закрытых аукционов. Инвестиции в недвижимость невыгодны. Коммерческие объекты практически не строятся.
Статистика. До 90 процентов заявок на приобретение в аренду помещений в Казани получали отказ. Если в среднем по стране в частную собственность перешло до 70% объектов торговли, то в столице Татарстана - только 10%.
В этих условиях ключевую роль сыграла твердая позиция руководства республики, которым был сделан принципиальный выбор в пользу последовательно рыночных принципов работы с недвижимостью. Разумеется, этот выбор не означает отказа от ведущей роли государства. Весь опыт мирового развития показывает, что без эффективно функционирующих государственных институтов устойчивое экономическое и социальное развитие невозможно практически в любой сфере.
Особенно велика роль государства на начальных этапах становления новых предпринимательских структур. Процесс последовательной либерализации хозяйственной деятельности, отказ от жестких форм вмешательства государства в экономику должны сопровождаться одновременным развитием рыночных механизмов саморегулирования частнопредпринимательской активности. Государство выступает катализатором экономического развития, оказывая методическую помощь участникам рынка, активно привлекая их к решению государственных задач.
Весной 2002 года основные положения государственной политики в сфере управления недвижимостью были сформулированы в двух основополагающих документах, принятых Правительством РТ: "Концепции создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан" и "Программе по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан на основе внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга".
Эти документы отныне определяют стратегические принципы развития рынка недвижимости в Татарстане.
С мая 2002 года началось построение системы сервейинга в рамках республики. Усилия Правительства и предпринимателей республики в этом направлении уже дали свои результаты.
Изменилась ситуация на рынке недвижимости. Его участники оценили привлекательность инвестирования в этот сектор экономики. Стали появляться новые объекты коммерческой недвижимости. Сегодня к Казани проявляют серьезный интерес крупные московские и зарубежные компании. В результате тот дефицит помещений, который стал камнем преткновения на пути развития малого и среднего бизнеса, в значительной степени утратил свою остроту.
Статистика. Благодаря принципам сервейинга в хозяйственный оборот вовлечено более 2500000 кв. м офисных, торговых, производственно-складских площадей. Общий объем вложенных инвестиций за 2001- 2002 гг. оценивается в 150 млн. рублей. В настоящее время в стадии строительства или реконструкции находятся более двадцати объектов коммерческой недвижимости. В результате в хозяйственный оборот будет вовлечено около 80 000 кв. м площадей.
Расширилась география: помимо Казани, сервейинговые компании были созданы в Набережных Челнах и Нижнекамске.
Применение принципов сервейинга увеличивает налоговые поступления, в том числе по налогу на имущество.
Статистика. В 2002 году каждый метр коммерческой недвижимости ОАО "Технопарк "Терминал" (общая площадь его собственности 50 780 кв. м) принесет в бюджет 74 рубля. Это больше, чем вся арендная ставка в государственном секторе.
Проведен отрытый конкурс и подписан государственный контракт на разработку единых стандартов и методик управления недвижимостью. Основным заказчиком выступило Министерство земельных и имущественных отношений РТ. Создан пул исполнителей - авторитетных на российском рынке недвижимости организаций из Казани, Санкт-Петербурга и Москвы. Часть методик и стандартов управления недвижимостью уже разработана и вызвала большой интерес среди владельцев недвижимости, профессиональных участников рынка, государственных органов власти.
Параллельно с этим изменялось и общественное сознание, формировалось позитивное восприятие владельцами недвижимости, арбитражными управляющими, предпринимателями, инвесторами принципов сервейинга. При поддержке Правительства Татарстана реализуется перспективный план идеологического обеспечения процесса финансового оздоровления организаций-должников на принципах сервейинга.
В соответствии с либеральными реформами, которые проводятся в республике, значительная часть государственных полномочий (прежде всего - контроль за соблюдением установленных стандартов, что стало особенно актуальным после отмены лицензирования риэлторской деятельности) передается саморегулируемым профессиональным организациям. Для того, чтобы объединить усилия по развитию цивилизованного рынка недвижимости в Татарстане, прогрессивно мыслящие собственники и профессиональные управляющие коммерческой недвижимости в феврале 2002 года образовали Гильдию сервейеров Татарстана - пока единственную в России.
В преддверии 1000-летия Казани сервейинговые компании уже вносят свой вклад в реконструкцию пришедшей в негодность недвижимости и, следовательно, в развитие общей инфраструктуры и улучшение облика города. Достаточно привести пример с бывшим имущественным комплексом казанского завода гаражного оборудования. Приход инвестора позволил не только решить проблему вывода экологически опасного производства из центра города, но и создать новый привлекательный в архитектурном отношении офисно-торговый комплекс.
Сервейинговые компании создают на каждом своем объекте новые рабочие места - и не только в своей компании. Они привлекают к его управлению профессиональные компании различных профилей: эксплуатационные, консалтинговые, клининговые (уборка зданий и помещений), охранные службы, компании, предоставляющие арендаторам офисные услуги, и т.д. Фактически мы имеем дело с целой сферой деятельности, в которой уже занято множество людей. При этом большинство компаний относится к категории малых, что немаловажно с точки зрения проводимой республикой политики развития малого и среднего предпринимательства.
Статистика. Анализ показывает, что в среднем 1 тысяча кв. м коммерческой недвижимости создает 4-5 новых рабочих мест в сфере ее управления и эксплуатации.
Напомню, что исторически концепция сервейинга основывалась на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. С принятием Земельного кодекса РФ, введением частной собственности на землю этот вопрос становится особенно актуальным. Применение сервейинга расширяется до уровня отдельной территории. Такой опыт есть в Санкт-Петербурге, где частные управляющие компании, имеющие соответствующий статус, обеспечивают комплексное развитие целой территории.
Постановлением Кабинета Министров РТ от 24 июня 2002 г. определена территория, на базе которой в порядке эксперимента планируются разработка и реализация сервейинговой программы, - поселок Салмачи. Участок этот сложный: земли включены в черту Казани лишь в прошлом году и жители пока не ощутили себя горожанами. Отсюда - ряд социальных проблем, решить которые предстоит на основе комплексного управления территорией. Тот, кто сможет успешно выполнить поставленную задачу, приобретет неоценимый опыт, значительно повысит свой статус на рынке недвижимости. Отбор генерального подрядчика будет осуществлен по результатам открытого тендера, в котором уже вызвался участвовать целый ряд авторитетных сервейинговых компаний. Если опыт окажется удачным (все основания для этого существуют), его можно будет распространить и на другие территории.
Сегодня в НКЦ "Казань" пройдет российская научно-практическая конференция "Сервейинг как фактор финансового оздоровления организаций-должников", на которой все татарстанские наработки в области сервейинга будут представлены вниманию специалистов из различных регионов.
А.СЕМИН.
Председатель Комитета Республики Татарстан
по делам о несостоятельности и
финансовому оздоровлению.
