Советский лозунг "Каждой семье - отдельную квартиру!" не оправдал наших надежд. Сегодня мы пытаемся по-другому решать жилищный вопрос.
Хотите, расскажу, что получилось из моей попытки решить для себя квартирный вопрос? Впечатления - по горячим, что называется, следам. Захватывающего чтива не обещаю, но кое-что полезное для себя найти здесь сможете.
Что имеем
Прожить всю жизнь семьей в однокомнатной "хрущевке" - перспектива, согласитесь, унылая. Особенно если семья молодая. Незавидные жилищные условия побуждали меня к решительным действиям.
Традиционный способ получения жилья - от работодателя - окончательно канул в Лету. Кое-где люди еще рассчитывают на щедрость родного предприятия, но, как правило, лишь в том случае, если оно достаточно состоятельное и самостоятельное. Есть другой вариант - попробовать получить один или несколько обычных потребительских кредитов. Естественно, делать это пришлось бы в разных банках. Однако выяснилось, что потребительские кредиты (максимум триста тысяч рублей) выдаются под гарантии поручителей, под кабальный процент и всего на четыре-пять лет. Погашать кредиты пришлось бы, выплачивая по 25-30 тысяч рублей в месяц. Для моей семьи это нереально.
Хорошо еще, что нам с женой требовалось "всего лишь" расширение. Это довольно ощутимое преимущество перед теми, у кого вообще нет собственной крыши над головой. Идея только встающей на ноги молодой семьи купить жилье кажется тем более абсурдной, если учитывать два распространенных обстоятельства - скромную зарплату и отсутствие перспектив быстрого карьерного роста. С другой стороны, ежемесячно платить по пять-семь тысяч рублей за квартиру, которую вы снимаете и из которой вас рано или поздно попросят, тоже представляется бездумной тратой денег. Тем более что, как говорят специалисты, примерно в ту же сумму обходится в среднем ежемесячный взнос по ипотеке.
Впрочем, вариант с ипотекой также казался поначалу неприемлемым. Ведь он предусматривает залог приобретаемого жилья. Иными словами, случись что - меня попросят из квартиры. На улице с семьей оказаться не хотелось бы...
Итак, ипотека. При нынешних темпах роста цен на жилье она становится для многих единственным способом приобрести квартиру.
МЕЖДУ ПРОЧИМ. Как свидетельствует статистика, в улучшении жилищных условий в России сегодня нуждается не менее 10-12 миллионов семей. Согласно недавнему опросу фонда "Общественное мнение", купить новую квартиру сегодня хотели бы 58 процентов респондентов. В среднесрочной перспективе (три-четыре года) покупку жилья планируют 9 процентов опрошенных. Среди тех, кто в принципе желал бы улучшить свои жилищные условия, только 14 процентов собираются приобрести квартиру или дом в ближайшие годы. И лишь один процент россиян располагает суммой, необходимой, по их мнению, для покупки жилья.
Во всем мире, чтобы реализовать мечту о покупке собственной квартиры или дома, большая часть населения берет ипотечные кредиты в банках или специализированных агентствах. В США, например, при помощи ипотеки приобретается до девяноста процентов частной недвижимости.
В нашей стране цифры другого порядка. Тем не менее, по официальным данным, на октябрь текущего года Ипотечным агентством РТ было выдано 3463 классических ипотечных кредита на общую сумму 1,66 миллиарда рублей.
Главное, что в настоящее время тормозит развитие ипотеки, - низкая платежеспособность россиян и высокий размер процентной ставки по кредитам. Средняя зарплата в стране сегодня около 8-10 тысяч рублей. А размер процентов по кредитам составляет в среднем от 11 до 20. Для сравнения: в США средняя фиксированная ставка 30-летнего ипотечного кредита составляет 5,7 процента, 15-летнего - 5,1 процента. А о сроках кредитования в России еще недавно и вовсе говорить не приходилось. Все, на что можно было рассчитывать, - 10-12 лет.
Сильно сдерживает развитие ипотеки отсутствие денег у потенциальных заемщиков на покрытие первоначального взноса, размер которого составляет 10-30 процентов от стоимости приобретаемого жилья.
Решение принято
Передо мной стоял выбор: ипотека социальная или классическая? Выяснил, что социальная не может устроить меня в принципе. Дело в том, что по социальной ипотеке жилье строят в основном на окраинах Казани. А мне хотелось, во-первых, самому выбрать район проживания ближе к центру города, а во-вторых, поселиться неподалеку от места работы. Кроме того, брать социальную ипотеку выгодно в основном тем, у кого нет первоначального взноса. Это ее важное достоинство.
Но недостатки перевешивали. Например, меня не устраивала возрастающая шкала выплат по кредиту, которая принята по схеме социальной ипотеки. Это только первое время "социальщики" платят за полученное жилье по 4-6 тысяч в месяц. Через 15-20 лет мне бы пришлось выплачивать ежемесячно уже по 15-20 тысяч рублей и более. Где гарантия, что я буду получать такие деньжищи? Во-вторых, чтобы получить кредит от ипотечного агентства, я должен выдержать конкурс - наряду с сотней других желающих - на одну конкретную квартиру в доме, построенном по программе социальной ипотеки. А если бы этот конкурс я не выдержал? Так и пришлось бы неизвестно сколько откладывать переезд в достойное жилье?
Ко всему прочему, квартиру, полученную по социальной ипотеке, я не смогу приватизировать до тех пор, пока не погашу полностью свой долг перед ипотечным агентством. А на это может уйти не один десяток лет. К тому времени бесплатной приватизации жилья уже не будет. По классической ипотеке покупатель приобретает на вторичном рынке уже приватизированное жилье.
Итак, решено: вступаю в классическую ипотеку. И тут, казалось бы, всего-то нужно: пойти в банк, заполнить анкету заемщика, документально подтвердить доходы, а затем подыскать подходящую квартиру и купить ее.
Однако в реальности далеко не все проходит так гладко.
Выбираем банк
Допустим, вы посчитали с помощью специального калькулятора на сайте банка, на какой максимальный кредит можно рассчитывать. Однако после рассмотрения заявки может выясниться, что эта сумма меньше той, которую выдал калькулятор, или же вам вовсе отказали в выдаче кредита. Для решения этой проблемы существует несколько способов. Некоторые частные коммерческие банки при выдаче разрешения на кредитование принимают во внимание даже "серые" зарплаты. Поэтому не стесняйтесь подавать заявки в несколько банков, благо теперь рассмотрение их в большинстве кредитных организаций бесплатное.
Не забывайте также о том, что банки учитывают совокупный семейный доход. Не признавайтесь в анкете заемщика, что у вас есть хронические заболевания или опасные для здоровья увлечения. Если кредит все же недостаточен для покупки необходимого жилья, найдите среди знакомых одного или нескольких человек с солидной "белой" зарплатой, которые согласились бы стать поручителями по вашему кредиту. Кроме того, оставьте некоторую сумму "про запас" - не только на оформление документов, но и на случай подорожания квартиры.
Ознакомившись с предложениями по кредитованию покупки жилья, я уяснил: кредит лучше брать в небольшом банке. По крайней мере, там меньше волокиты и гораздо больше заинтересованы в клиентах. Выбор мы с женой остановили на филиале одного из набережночелнинских банков и пришли на собеседование в его казанское отделение. Выяснилось, что на кредит можем рассчитывать вполне, поскольку являемся гражданами России, имеем постоянную прописку, постоянное место работы (минимум - за последние полгода) и к тому же владеем недвижимостью, деньги от продажи которой станут нашим первоначальным взносом.
Для ипотеки никаких поручителей не требуется. Сама недвижимость является лучшей гарантией возврата кредита в случае отказа должника платить. Мне и жене следовало представить паспортные данные, справку о текущей зарплате и заполнить многочисленные анкеты. Со справкой мы достойно справились, хотя для заемщика это одна из самых серьезных проблем при существующей системе "черно-белой" зарплаты. К счастью или несчастью, эта справка обязательна, так как служит не только доказательством платежеспособности, но и основой для расчета суммы выдаваемого кредита. По правилам кредитования, суммарная зарплата заемщиков может быть в 2,5-3 больше, чем ежемесячный взнос, выплачиваемый после покупки жилья.
Что любопытно: первым делом в банк требуется также справка из психоневрологического диспансера. И, видно, неспроста: учитывая груз ответственности, который клиент добровольно возлагает на себя, кредиторам важно убедиться, все ли у клиента в порядке с головой...
Ищем квартиру
Вскоре после получения разрешения на кредит наступает отрезвление: купить квартиру по ипотеке очень сложно. Необходимо, чтобы она не только понравилась вам по расположению, площади и другим параметрам, но и была юридически "чистой". Поэтому, возможно, придется поступиться некоторыми требованиями к ней относительно этажности, наличия большого балкона, расположения в конкретном районе...
К сожалению, распоряжаясь не своими деньгами на рынке с очень небольшим количеством предложений, нельзя позволить себе быть привередливым. Не верьте в заманчивые обещания агентств недвижимости о том, что они помогут вам купить квартиру в кредит. При продаже жилья менеджеры агентств с покупателями по ипотеке контактируют неохотно и автоматически поднимают для них цену. Для юридической поддержки лучше нанять частного риэлтера. Обычно он и подыскивает для вас квартиру. А уж ваша задача - ходить по предложенным адресам и делать выбор.
Большинство покупателей стремится приобрести квартиры в новостройках. Однако банки кредитуют здесь далеко не все объекты, так как опасаются риска прекращения строительства. Многие банки вообще не рассматривают варианты на приобретение жилья в строящихся домах. А если и рассматривают, то процентная ставка по таким кредитам выше по сравнению с ценой кредита на готовое жилье.
Количество предложений на первичном рынке сокращается (к тому же новое жилье весьма дорогое), поэтому предпочтительнее все-таки искать квартиру на вторичном рынке. Но и здесь покупатель сталкивается с трудностями. Естественно, банк не позволит приобрести жилье в доме, стоящем в списках на снос или реконструкцию. И уж, конечно, кредит не выдается на покупку ветхого и аварийного жилья. Во-вторых, на стандартных условиях ипотеки можно купить только отдельное жилье и нельзя - комнату в коммуналке. Еще одно ограничение - с помощью ипотечного кредита нельзя покупать квартиры у близких родственников.
Формально других ограничений относительно типа домов, например, пятиэтажек, не существует, не прописаны они и на сайтах банков. Однако не факт, что вам выдадут кредит под любой дом постройки ранее 1970 года. Поэтому квартира должна находиться в относительно новом доме.
Следует знать также: банк не разрешит вам незаконные перепланировки.
Непредвиденные поборы
Другая сложность, с которой пришлось столкнуться, - получение разрешения органов опеки и попечительства, которые, как известно, находятся в структуре районных отделов образования. Именно в органах опеки одного из районов Казани на этапе оформления документов мне пришлось поволноваться и потратиться больше всего.
А проблема такая. Моя пятилетняя дочь является сособственником нашей квартиры - при ее приватизации она получила свою долю. Оказалось, при ипотеке это обстоятельство может иметь роковое значение. Банки (в отличие от государственного ипотечного агентства) неохотно кредитуют семьи с несовершеннолетними иждивенцами, поскольку в случае проблем со стороны заемщика с выплатой денег они не смогут без проволочек изъять квартиру во исполнение залога. Ведь лишать жилья несовершеннолетнего ребенка по закону запрещено. В большинстве случаев банк обязан будет предоставить ребенку взамен другое жилье. Ему это надо?
Сегодня банки стараются не связываться с клиентами, у которых есть несовершеннолетние дети (на этом основании, кстати, мне отказали предоставить кредит в филиале одного из уважаемых московских банков). А если и связываются, то требуют принести документ из органов опеки с разрешением госорганов на ипотеку. У благополучных семей особых проблем здесь обычно не бывает. Специалисты отделов образования - тонкие психологи, и они отлично понимают, что нормальным родителям не придет в голову сознательно оставлять ребенка бездомным.
Во время сделки разрешение чаще всего требуется подготовить быстро, максимум за неделю. Однако органы опеки могут сделать это только в течение месяца. Таков регламент. Просителям, однако, недвусмысленно намекают, что если они готовы дополнительно заплатить, разрешение сделают хоть завтра. Заплатить, что прискорбно, нужно неофициально, мимо кассы. Стоимость "услуги" колеблется от трех до десяти тысяч рублей в зависимости от срочности и статуса просителя. Конечно, лучше эти деньги заплатить и получить эту бумагу за три-четыре дня, ведь за месяц квартиры подорожают, и продавец может поднять цену или передумать иметь с вами дело.
После знакомства с данным видом "бизнеса" у меня родилось предложение: легализовать "взносы". В принципе, я не против платить за ускорение при оформлении документов. В конце концов, для чиновников это дополнительный труд. Но подкармливать таким образом коррупционеров, согласитесь, не лежит душа.
Риски возрастают
В условиях, когда спрос на жилищном рынке намного превышает предложение, продавцы квартир не заинтересованы в том, чтобы связываться с ипотечниками - собирать документы и ждать, пока банк утвердит сделку. Одним из аргументов со стороны покупателя может стать предложение продавцу об увеличении цены. Эту цену желательно зафиксировать нотариально.
Другой важный момент. При ипотечных сделках в договоре купли-продажи прописывается полная стоимость квартиры (или не менее суммы кредита), иначе непонятно, на каком основании у банка появляется право залога. В то же время полная стоимость в договоре может стать дополнительным аргументом в пользу покупателя, если продавец на вырученные деньги покупает квартиру в новостройке и хочет отчитаться перед налоговой инспекцией. Кстати, то же обстоятельство важно и для покупателя - конкретная сумма в договоре даст вам впоследствии основание претендовать на налоговый вычет. А это может быть сумма весьма солидная - до миллиона рублей. По российскому законодательству каждый покупатель жилья раз в своей жизни может рассчитывать на возврат от государства подоходного налога. После покупки квартиры выплачивать его уже не придется.
Кроме того, лучше не связываться с "цепочками" - другими приобретателями жилья (например, квартиры, которую вы сами продаете) по ипотеке. Если всеми ее "звеньями" являются покупатели по ипотеке, на получение одобрения банка на сделки уходит дополнительное время. Продавцы же, видя, что квартиры на рынке дорожают, естественно, норовят повысить цену. В результате "цепочка" может рассыпаться. Больше всех рискует последний покупатель по ипотеке, который всегда находится в жестких временных и финансовых рамках. К тому же провести через банк многоступенчатую сделку очень сложно, так как юридические риски возрастают многократно.
Подписав договор купли-продажи, передайте продавцу аванс оплаты (в Казани это 30-35 тысяч рублей) - он необходим, чтобы "привязать" продавца к себе. Но перед тем как аванс вручать, следует проконсультироваться с риелтером или менеджерами банка, чтобы избежать риска невозврата аванса, ведь если банк не утвердит данный вариант, это будет считаться виной покупателя.
Вообще, отношения с риелтерами - отдельная и не слишком радужная тема. Стоимость их услуг составляет полтора процента от суммы сделки и колеблется в пределах от 30 до 60 тысяч рублей. Судя по моему опыту, зарабатывают они в первую очередь на взаимном страхе покупателей и продавцов недвижимости быть обманутыми, и сами же эту панику активно создают и культивируют.
Однако без помощи риелтера не обойтись. Поиск квартиры и сбор документов требуют много времени. Следует знать, что риелтер обязан собрать для клиента объемный пакет документов. Среди них - экспликация и поэтажный план приобретаемого жилого помещения, которые надо заказывать в районном отделе бюро технической инвентаризации и ждать месяц, заплатив за услугу около пятисот рублей. Аналогичным образом в органах госрегистрации следует взять справку об отсутствии ограничений прав собственников на квартиру, в своем РЖУ - копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, а в налоговой службе своего района - справку об уплате налогов на квартиру...
Кроме того, риелтер поможет минимизировать риск при уплате аванса и уговорить продавца. Наконец, его услуги просто незаменимы при сдаче документов на госрегистрацию.
В условиях цейтнота
Дальнейшие этапы этого процесса имеют жесткие временные рамки, в которые необходимо уложиться. Когда подходящая квартира найдена и отдан аванс, постарайтесь как можно быстрее собрать другие ценные документы. Каждый день здесь на вес золота. К примеру, срок действия справок БТИ о кадастровой стоимости квартиры составляет всего месяц. Также в течение месяца действительна справка о доходах.
В течение нескольких дней после того, как банк принял положительное решение, заемщик должен подписать кредитный договор. Тогда деньги можно забрать уже на следующий день.
Другая точка "напряжения" - оценка приобретаемой по ипотеке квартиры. Сделана она должна быть независимой оценочной компанией. Клиенту следует помнить, что ее услуги в сумму кредита не входят и эти расходы заемщик будет нести самостоятельно.
Оказалось, некоторые фирмы делают оценку заочно в течение двух недель. Другие присылают своих экспертов и справляются дня за три. В любом случае их услуги обходятся в 4,5-5 тысяч рублей.
Перед тем как подписывать договор купли-продажи, расскажите продавцу о предстоящей процедуре. По условиям банка он должен написать расписку, что ему на руки выдана вся сумма, хотя на самом деле он может получить ее только после государственной регистрации договора купли-продажи. Убедите продавца, что банк заинтересован в выдаче денег, а также в том, чтобы сделка прошла без осложнений. Ведь если он откажется от подписания договора купли-продажи в день сделки, вам предстоит разрывать кредитный договор и снова начинать поиск квартиры.
В итоге на подготовку всех бумаг мы с риелтером потратили около месяца. Проверив их, банк пригласил меня на процедуру оформления квартиры в залог, которую проводит сам банк. А это вновь расходы. За свои услуги банк взял с меня 3300 рублей.
Переплата вдвое и более
Но вот квартира найдена, залог внесен, договор о намерении купли-продажи с указанием адреса объекта и суммы сделки подписан.
Копии этого договора и договора о внесении залога я представил в кредитный отдел банка вместе со всеми необходимыми документами и анкетами. После того как моя кандидатура была рассмотрена, а все указанные мною сведения тщательно проверены (в том числе юридическая "чистота" квартиры), банк согласился выдать деньги.
По условиям ипотеки мы получали от банка половину суммы, необходимой для покупки жилья, а остальную часть вкладывали самостоятельно, перечисляя ее на сберкнижку в том отделении банка, где собирались получить кредит.
В моем случае квартира оценивалась в 1,2 миллиона рублей, поэтому сумма кредита, выплачивать которую мне отныне предстоит в течение пятнадцати лет под двенадцать процентов годовых, составила чуть больше 600 тысяч рублей. Банк рассчитал, что ежемесячная сумма погашения для меня составит 7230 рублей с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму долга.
Вообще, платежи по кредиту могут быть двух типов - равные на весь срок оплаты кредита (аннуитетные) и неравные. В первом случае банк ежемесячно забирает одну и ту же часть основной суммы кредита и уменьшающиеся проценты. Во втором - заемщик в первый месяц платит самую большую сумму, которая в дальнейшем уменьшается. Но это не очень логично. Скорее всего, заемщик - если он молод и активен - со временем станет зарабатывать больше, чем сейчас, и "нагружать" его большими платежами сразу смысла нет. Мы предпочли аннуитетные платежи.
Понятно, что квартира по ипотеке обойдется дороже, чем если выложить за нее все сумму сразу. Обычно переплата достигает 120-150 процентов. В моем случае вместо 600 тысяч вернуть мне придется 1302 тысячи рублей. Заметьте: это больше, чем цена моей квартиры на момент покупки.
Возможно ли досрочное погашение кредита? Да, но не раньше, чем через полгода после выдачи кредита, и частями не меньше, чем десять тысяч рублей. Работники банка рассказали, что бывали случаи, когда люди, бравшие кредит на 27 лет, погашали его за год.
Хождения по мукам продолжаются
Проблема не только в том, чтобы вовремя получить кредит в банке, но и в том, чтобы в тот же день сдать документы о купле-продаже на государственную регистрацию. Учитывая огромные очереди в Регистрационной палате (очередь на прием в Казани расписана на полтора-два месяца вперед), сделать это непросто. И здесь вся надежда на риелтера.
Не секрет, что риелтеры просто-напросто "покупают" для клиентов очередь в Регпалату. Только слепой не знает, что на сегодняшний день это вполне устоявшаяся практика. Обычно обе стороны, участвующие в сделке, скидываются по тысяче рублей. Тысячу стоит очередь (точнее, негласная услуга пропустить нужного клиента в нужное время к заветному окошечку), другую тысячу забирают себе риелтеры участников сделки. По крайней мере, так мне объяснили.
Отметим, что в некоторых банках продавцы получают деньги только после завершения формальностей в Регистрационной палате. А это месяц и больше. Поэтому многие продавцы квартир из-за этого нервничают и иногда даже отказываются от сделок. Мне повезло: средства на покупку жилья мой банк выдал в день сделки - сдачи документов купли-продажи на госрегистрацию. Сразу после передачи документов в Регпалату мы пришли в банк. Его работники перечислили необходимую сумму на наш счет, и мы тут же рассчитались с продавцом. Официально же покупка квартиры была зарегистрирована только через десять дней.
На этом наша история отнюдь не закончилась. В Регистрационную палату нам пришлось идти еще раз. И снова платить деньги "за очередь". На сей раз - для того чтобы оформить приобретенную квартиру в залог. С момента выдачи кредита банк дает клиенту на эти цели срок в два месяца. Не так уж много, учитывая, что после сделки бумаги, свидетельствующие о ее заключении, более месяца могут находиться в органах госрегистрации. Если там нет оснований отказать в оформлении, то покупатель наконец-то получает на руки правоустанавливающие документы на квартиру.
Кстати, сама по себе регистрация договора ипотеки также не бесплатна. Госпошлина за нее составляет по пятьсот рублей с каждого будущего собственника квартиры. И если процедура вновь не затягивается из-за каких-либо несоответствий и проволочек, то банк и заемщик получают свои копии договоров и другие документы и наконец прекращают совместную бумажную работу.
А подстраховаться?
По условиям ипотеки заемщик обязуется застраховать передаваемую в залог квартиру в страховой компании, согласованной с банком. Страховка на первый год выплаты кредита стоила мне 4100 рублей. Договор придется продлевать ежегодно, пока квартира находится в залоге, - естественно, с уплатой суммы, размер которой будет постепенно снижаться. Например, через десять лет я заплачу уже "всего" 2900 рублей. Но, как объяснили в страховой компании, даже эта сумма покрывает лишь ущерб в случае разрушения "элементов конструкции", то есть стен и потолка. Если же выгодоприобретателем был я сам, за страховку пришлось бы заплатить в два-три раза больше, так как в ней учитывались бы прочие факторы, в частности ремонт помещения.
Дальше остаются сущие мелочи. Покупатель договаривается с продавцом о том, в какой срок продавец освободит квартиру. Обычно это занимает от двух недель до месяца - в зависимости от того, был ли у продавца альтернативный разъезд. Иными словами, если продавцу приходится ждать, пока освободится его новая квартира, то ждать приходится и покупателю.
Правда, при этом вовсе не обязательно откладывать визит в паспортный стол для того, чтобы прописаться на новом месте, и в местный филиал Единого расчетного центра - для того, чтобы переоформить на себя финансово-лицевой счет. Кроме того, имея на руках договор купли-продажи и правоустанавливающий документ, можно навестить и свой телефонный узел для переоформления номера. Письменное согласие на это продавец квартиры должен предоставить еще при заключении сделки.
Все к лучшему
Что же в сухом остатке? Вся процедура приобретения квартиры вместе с услугами риелтера обошлась мне в общей сложности в 47 тысяч рублей. Банк-кредитор ежемесячно забирает у меня львиную долю зарплаты. Причем взнос нужно делать до последнего числа каждого месяца. За две просрочки мне грозит начисление пеней - между прочим, самых что ни на есть драконовских. После третьей могу лишиться жилья.
И все-таки я счастлив. В долг сегодня живет весь цивилизованный мир. Но не это главное. Мечта сбылась - я живу в большой квартире в хорошем районе. Правда, в ней еще нужно сделать ремонт. Причем на оставшиеся после различных выплат деньги. Задача не из легких. Но после всего пройденного это уже не так страшно.
P.S. Есть в этой истории еще одно неслабое утешение. Со дня покупки, то есть спустя четыре месяца, стоимость моей новой квартиры выросла почти в полтора раза. Ничего не попишешь - жилищный рынок по-прежнему штормит.
