Одно из направлений деятельности партии "Развитие предпринимательства" - создание ипотеки в России. Ее лидер - депутат Госдумы Иван Грачев - один из разработчиков законов, позволяющих развивать ипотеку в нашей стране. С ним беседует наш корреспондент Елена Таран.
- Иван Дмитриевич, давайте сразу скажем людям: ипотека в России возможна или нет? Наш менталитет подготовлен к такому способу приобретения жилья или не очень? А может быть, экономические условия в России еще не созрели для таких подходов?
- Нравится это кому-то или нет, но жилищная проблема в России не может быть решена без ипотеки. В большинстве стран мира люди приобретают жилье в кредит, используя этот механизм. Такая схема приемлема и для России, где, по нашим оценкам, 30 процентов населения могут себе позволить приобрести жилье в рассрочку. Правда, Министерство экономического развития называет цифру семь процентов, но оно не учитывает скрываемые доходы населения. Этот показатель - 30 процентов - характерен и для Татарстана, поскольку жители республики не беднее среднестатистического гражданина России.
Я часто спрашиваю студентов, сколько они ежемесячно платят за снимаемое жилье. Получается, что этих денег с лихвой хватило бы для покупки жилья через ипотеку. Их плата могла бы быть ежемесячным взносом за купленную квартиру.
Теперь - о российском менталитете. Он ничем не отличается от менталитета граждан других стран. Я в этом совершенно уверен. Просто есть практические шаги, которые необходимо предпринять, чтобы ипотека заработала. И ипотечные агентства в некоторых российских городах начали их предпринимать. Например, в городе Саров (Нижегородская область), как только было объявлено о начале ипотечного строительства, 10 тысяч жителей подали заявления. По сути, это каждый десятый человек. Из них около полутора тысяч человек уже получили квартиры. Правда, часть желающих была отсеяна из-за того, что не попала в эту программу по получаемым доходам.
Аналогичные исследования на предмет желающих войти в ипотеку были проведены в Самаре и Самарской области. Приблизительно 40 процентов населения считают, что они в состоянии платить за жилье по предложенной схеме. Из них 80 процентов после собеседования окончательно созрели для участия в этих программах, и они действительно могут расплачиваться за квартиры. Следовательно, ипотека для России - это никакой не миф, а реальность. И при желании за полтора-два года можно обеспечить людей (хотя бы 37 процентов) жильем.
- Наверное, есть какие-то объективные причины, из-за которых ипотека не идет?
- Первое - это разница между реальными и декларируемыми доходами населения. Если считать по первым, то деньги у 30 процентов населения есть. Но они в основном - "серые". Расшифровывая их перед банком и ипотечным агентством, граждане рискуют нарваться на неприятный разговор с налоговой инспекцией. Более того, работодатель этого гражданина ни при каких условиях не может дать ему законный документ о выплачиваемых деньгах. Иначе предприниматель "вылетит в трубу". И тут мы приходим к тому, что именно налоговая система в России является препятствием для развития ипотеки. И я не вижу, что делаются какие-то попытки ее исправить.
- Выходит, тупик?
- Нет, почему же. Можно обойти эту систему, например, путем создания накопительных взносов. Некоторые страны поступают именно так. Люди в течение двух-трех лет вносят средства на определенный счет. С ними заключается договор: если они в течение какого-то срока исправно вносят деньги, то им к назначенному сроку предоставляется жилье, их "впускают" в режим ипотеки. А внесенные средства являются первоначальным взносом, залогом. Чтобы запустить такой механизм, нужно принять два закона. Первый - "О стройсберкассах", который мы внесли на рассмотрение в Государственную Думу. Второй закон - "О защите прав жилищных инвесторов". Зачем нужен этот закон? Схемы, которые используются, не гарантируют достаточной защиты участников жилищных программ, особенно в области долевого строительства, предварительного накопления средств. Кроме того, должен быть детально прописанный договор, не абстрактный, а подробный. В нем нужно перечислить все права сторон, особенно в случае форс-мажорных обстоятельств.
- Это мы говорили о людях, которые пока не могут обнародовать свои доходы. Но ведь есть еще семь процентов населения, которые имеют официальные высокие доходы и могли бы хоть завтра приобрести квартиру с использованием механизма ипотеки. Для них-то почему двери банков и ипотечных контор закрыты?
- Чтобы раскрутить ипотеку, нужен стартовый капитал, прежде всего для банков. Ведь требуются деньги, чтобы заплатить строителям, купить землю и так далее. Для России в целом эта сумма составляет порядка 10 млрд. долларов.
- А они есть?
- Они есть в двух вариантах. Первый вариант назовем западным. Процент по российской ипотеке намного выше традиционного зарубежного. Поэтому зарубежные компании, специализирующиеся на этом бизнесе, готовы прийти и работать в России. Но поскольку наше законодательство несовершенно и не всегда им понятно, иностранцы хотят получить государственные гарантии, чтобы хотя бы частично гарантировать свои риски. Поправки на этот счет мы уже второй год вносим в российский бюджет. Но исполнительная власть не пользуется предоставленными возможностями. Надеемся, что хотя бы частично эти гарантии будут востребованы в нынешнем году.
Второй механизм, на мой взгляд, более важен, - это ипотечные ценные бумаги. Страны, которые не надеются на чужие деньги, организуют выпуск надежных низкопроцентных ценных бумаг и таким образом собирают большие суммы на ипотечные программы. Закон об инвестиционных ипотечных ценных бумагах мы уже подготовили, сейчас он прошел в Госдуме первое чтение.
- А что можно сделать на уровне регионов, чтобы, не дожидаясь команды сверху, сдвинуть ипотечное строительство с мертвой точки?
- Во-первых, регионы предоставляют свои гарантии ипотечным агентствам, чтобы те разворачивали работу и вкладывали деньги в строительство. В местных бюджетах выделяют средства, которые направляют на эти цели. Во-вторых, регионы берут на себя частичное погашение процентов по ипотеке. Так поступает московское правительство, тем самым вовлекая деньги населения в строительство. Подобная практика используется в Оренбурге, Уфе, Нижнем Новгороде, Пензе, Ростове-на-Дону. К сожалению, в Татарстане пока нет заметных на федеральном уровне программ по ипотечному строительству.
Во всем мире 10 процентов средств направляется на строительство социального жилья и 80 процентов - на ипотеку. И в нашей стране соотношение должно быть именно таким. У нас же пока все наоборот. Поэтому и не окупаются затраты. Они в принципе не могут окупиться.
Но в России есть и положительные примеры. Что, например, сделали руководители Минатома? Они взяли все свое незавершенное строительство и отдали его ипотечному фонду, который был специально организован. Эта "незавершенка" стала своеобразным стартовым капиталом. Около 5 процентов от стоимости жилья внесли будущие хозяева квартир. Минатом частично компенсировал проценты по выплатам. В результате за четыре месяца было сдано четыре дома. Один из этих домов был возведен в Обнинске. Меня туда пригласили как автора российских законов об ипотеке и предложили вручить ключи новоселам. Что я с огромной радостью сделал. И даже у кого-то на стене квартиры расписался. В основном в этой программе приняли участие молодые ученые.
Мне кажется, это очень правильный подход. Если что-то валяется неоприходованным, надо пустить это что-то в дело и помочь гражданам всеми возможными средствами решить жилищную проблему. Использовать же можно не только "незавершенку", но и гарантии местного бюджета, федерального.
Интервью взяла
Елена ТАРАН.
Цифры и факты
В Москве самым известным заимодавцем является инвестиционный фонд "США-Россия", представляющий программу "ДельтаКредит". Ее участники - около двух десятков столичных банков. Фонд финансируется Конгрессом США, он вкладывает деньги в российскую ипотеку под 10-15 процентов годовых в валюте. С 1999 года фонд вложил в ипотеку три миллиона долларов. Кредитный портфель фонда составил 24 млн. долларов, заявки на участие в ипотеке - на 43 млн. долларов.
В Оренбургской области в 1999 году выдано на ипотечное кредитование из областного бюджета 23 млн. рублей, в 2000 году - еще 35 млн. рублей. 20 млн. рублей привлечено из внебюджетных источников.
В Саратовской области создано государственное унитарное предприятие "Дирекция целевых программ". Летом прошлого года администрация области выделила на проведение пилотного проекта 5 млн. рублей. Создано три отраслевых ипотечных союза. Банк "Нижневолжский" начал кредитовать членов этих союзов.
В 14 городах Подмосковья созданы ипотечные жилищно-строительные и кредитные потребительские кооперативы. Всего на 2002-2003 годы планируется реализовать по ипотечной схеме 1400 квартир общей площадью 75,6 тысячи квадратных метров.
Вместо послесловия
Участники парламентских слушаний "О жилищных строительных сбережениях граждан", которые состоялись 16 мая, обратились к Президенту РФ Владимиру Путину с просьбой поручить федеральному Правительству разработать законопроект по развитию ипотечного кредитования.
По результатам слушаний в законопроекте решено отразить следующие положения. Во-первых, система жилищных строительных сбережений граждан должна быть изолированной от фондового и банковского рынков, от колебаний процентных ставок и курса ценных бумаг. Проценты по сберегательным вкладам и займу должны быть установлены уже при заключении договора строительных сбережений, и стройсберкасса не имеет права их менять в течение всего срока действия договора накопления сбережений. Разница между кредитной ставкой по договору ипотеки устанавливается государственным органом, осуществляющим надзор за деятельностью строительных сберегательных касс, не выше 4-5 процентов. Кроме того, стройсберкассы не имеют права проводить рискованных операций, а также операций, не имеющих прямого отношения к основным видам деятельности ССК.
Во-вторых, строительные сберегательные кассы должны быть частью российской банковской системы с максимальным учетом их узкой специализации и целевого назначения. В-третьих, государство должно оказывать поддержку строительно-сберегательной системе. Как показывает зарубежный и отечественный опыт, господдержка является гарантией становления и быстрого развития института строительных сбережений.
