«Нехорошие» квартиры и опасные рассрочки: с чем входит в новый год рынок недвижимости в Татарстане

ОДНА ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА НА СЕМЬЮ

– В целом статистика за прошедший год достаточно позитивная: количество сделок как минимум не падало, а в некоторые периоды даже росло. Так что пессимистичные прогнозы, которые некоторые эксперты давали на 2025 год, не оправдались, – констатировал в разговоре с корреспондентом «РТ» вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, директор компании «Премьер Недвижимость» Руслан Садреев.

По его словам, первичное жилье за год подорожало на 10–30% в зависимости от локации и класса. Тем не менее квартиры в новостройках стали продаваться активнее, особенно под конец года. Рынок подогрела новость об очередном ужесточении условий льготной семейной ипотеки: с февраля 2026 года семья сможет взять только один жилищный кредит под 6%, тогда как сейчас льготная ставка доступна каждому из супругов. Татарстанцы поспешили запрыгнуть в последний вагон. Например, как сообщили в Управлении Росреестра по РТ, в октябре 2025 года новостройки покупали вдвое чаще, чем в октябре 2024-го.

– По сравнению с первым полугодием во втором спрос в целом вырос примерно на 30%. Бывало так, что семьи, имея возможность внести первоначальный взнос за две квартиры, покупали сразу две, так как больше шанса получить кредит под 6% не будет, – обрисовал ситуацию Садреев.

Однако до урожайных 2020 и 2021 годов рынок недвижимости в 2025-м не дотянул. Тогда сделок было в разы больше.

– Если раньше нормальные застройщики продавали по 100 квартир в месяц, сейчас – по 10–15, – привел данные гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев. – Тем не менее сами застройщики чувствуют себя хорошо: в город зашло много федеральных компаний, ЖК строятся активно, особенно на периферии – появились новые комплексы за ДРКБ, в промзоне Приволжского района, в Советском – рядом с «Компрессорным», там еще можно купить квартиру за более-менее приемлемые деньги.

ЛУЧШЕ ДЕТИ, ЧЕМ ПЕНСИОНЕРЫ

Главным негативным трендом 2025 года на рынке недвижимости эксперты единодушно назвали «эффект Долиной»: если раньше покупателей отпугивали квартиры с детскими долями (из-за длительности и сложности оформления сделок с участием органов опеки), то теперь «нехорошими» стали считать квартиры пенсионеров.

– В Казани тоже есть случаи, когда продавцы по примеру известной певицы оспаривают сделки в судах. Сейчас люди, которые ищут вторичное жилье и обращаются в риелторские компании, сразу обозначают: «Квартиры пенсионеров не рассматриваем». И если раньше залогом успешной продажи квартиры считалось наличие одного или нескольких взрослых собственников, то теперь риелторы первым делом прописывают, что пожилых людей в собственниках нет, – обрисовал ситуацию Садреев. – Часть желающих купить квартиру на вторичном рынке откладывает покупку в ожидании, пока примут какие-то дополнительные гарантии безопасности сделки для покупателя.

Спасением в этой ситуации могла бы стать страховка титула, которую банки обычно просят при ипотечных сделках. Но теперь стало огромной проблемой найти компанию, которая возьмется за такое страхование.

И НИКАКОЙ СУД НЕ ПОМОЖЕТ

– А я вижу в «эффекте Долиной» и положительный момент, потому что многие наконец задумались о том, что документы-то надо проверять, изучать всё досконально во избежание проблем, – добавила в свою очередь директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. – При этом общество у нас кидает то в одну крайность, то в другую: сначала на примере дела Долиной все решили, что продавец всегда в плюсе и ему вернуть назад квартиру очень просто, а после решения суда о выселении Долиной все уверились, что покупатель в любом случае защищен. Это не так. Даже если даже продавец не состоит на учете у психиатра, но у него имеются какие-то заболевания, способные вызвать нарушения сознания, когда он не отдавал себе отчета в действиях, без связи с мошенниками, сделку можно оспорить. И никакой Верховный суд не поможет покупателю, если у продавца действительно есть такие заболевания.

Гизатова отметила, что на первичном рынке в конце 2025 года повышенным спросом пользовались однокомнатные квартиры (стоимостью до 10 млн рублей), потому что только на них покупатели наскребли первоначальный взнос, ведь лимит по «семейке» в Татарстане – 6 млн рублей.

– После февраля мы ожидаем резкий спад спроса на жилье в новостройках, если ключевая и ипотечная ставка останутся примерно на нынешнем уровне. Вообще весь следующий год будет полностью завязан на политике Центробанка. По вторичному рынку сейчас есть огромный отложенный спрос. Как только ставка по ипотеке достигнет хотя бы 15%, спрос пойдет вверх, в ипотеку купят массу квартир в сданных домах, – прогнозирует эксперт.

ОСТОРОЖНО, РАССРОЧКА!

Если ключевая ставка не снизится, то основной проблемой рынка, по мнению Анастасии Гизатовой, станут рассрочки: многие застройщики сейчас разрешают дольщикам внести небольшой первоначальный взнос и затем платить за жилье застройщику напрямую без процентов, пока дом не сдадут. А после завершения строительства покупатель должен будет взять оставшуюся сумму в ипотеку.

– Но если ставка не снизится, часть дольщиков не сможет перейти на ипотеку и закрыть оставшийся долг перед застройщиком, и мы увидим эти квартиры в повторной продаже. В 2025 году мы уже наблюдали рост числа квартир, которые собственники вынуждены продавать, поскольку не тянут ипотеку: они год-два назад купили жилье по рыночной ставке, надеясь на рефинансирование, их в этом убедили риелторы, но его не случилось. И все эти огромные платежи съели рост стоимости квартиры. К сожалению, в таких случаях люди потеряли даже то, что вкладывали, – покачала головой Гизатова.

– Инструмент рассрочек появился как раз в 2024 году, когда свернулась «путинская» ипотека. На самом деле это такой сомнительный инструмент. Что человек будет делать после завершения строительства, если ставка не упадет? А если ему не одобрят ипотеку? – солидарен с ней Андрей Савельев. – И продать эту квартиру ему будет сложно, потому что по льготной ипотеке ее уже не купят, придется отдавать значительно дешевле. Сейчас рассрочки есть практически у всех застройщиков, но я считаю, что это риск. При этом инвестиции в жилье, если речь идет о скорой перепродаже, сейчас не особо привлекательны. Если раньше можно было купить жилье на этапе котлована, продать после сдачи дома и выручить 30–50%, сейчас эта разница будет в лучшем случае процентов 10.