Разговоры о том, что пора бы свернуть льготную ипотеку под 6 и 8 процентов годовых, пошли после очередного поднятия Центробанком РФ ключевой ставки до 15%. Риелторы в Татарстане надеются, что этого не произойдет, иначе отрасль ждет крах. Например, в Казани и ее пригородах сейчас не продано 70% жилья в новостройках, которое само по себе очень дорогое, а уж под большие проценты точно станет никому не нужным. Тем временем вторичный рынок сейчас уходит в спячку: дешевые ипотечные кредиты закончились, а желающих купить квартиру за наличку – единицы.
ВЗЯТЬ И ОТМЕНИТЬ?
В конце октября Центробанк вновь поднял ключевую ставку еще на два пункта – до 15%. Предыдущее повышение, напомним, было в середине сентября до 13% и вызвало ажиотажный спрос на ипотечные кредиты – ведь за ключевой ставкой всегда подтягиваются проценты по ипотеке. Покупатели, которым одобрили ипотеку ранее, старались запрыгнуть в последний вагон.
Сейчас некоторые банки уже подняли проценты до 16,5-17 при покупке квартиры на вторичном рынке. При этом ставки по льготным программам «Господдержка» и «Семейная ипотека» при покупке жилья в новостройках остались прежними – 6 и 8 процентов.
Однако уже звучат предложения свернуть льготную ипотеку, которая стала обходиться государству слишком дорого.
Например, Минфин РФ предложил завершить программы льготного кредитования к середине 2024 года, потому что разница между рыночной и льготной ставками становится колоссальной.
Депутат Госдумы Александр Якубовский заявил, что льготная ипотека должна действовать не повсеместно, а только в регионах с низким спросом на жилье. По его словам, за три года действия программы квартиры в новостройках подорожали на 91%, на вторичном ранке (который обычно тянется за новостройками) – на 61%. С учетом нынешних ставок в 2024 году расходы бюджета на льготную ипотеку вырастут почти втрое.
«Заявленная государством цель льготной ипотеки – повышение доступности жилья – не достигается», – констатировал депутат в своем телеграм-канале.
«ЦБ БЕСПОКОИТ ЭТОТ ПУЗЫРЬ»
– Если отменить льготную ипотеку, то у нас встанет первичный рынок. С учетом того, что на сегодняшний день порядка 70% квартир в новостройках, как готовых, так и строящихся, еще не продано, это будет серьезный провал. Поэтому, я думаю, ее не отменят. Может быть, немного ужесточат условия: поднимут ставки, увеличат первоначальный взнос, но полной отмены быть не должно, – прогнозирует вице-президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.
По его словам, условия на первичном рынке сегодня уже и так гораздо менее сладкие, чем были год назад, когда льготную ипотеку дополнительно субсидировали еще и застройщики, опуская ставку чуть ли не до нуля.
– Сейчас же это единичные случаи, потому что Центробанк очень настороженно относится к таким ипотекам. Ведь когда субсидирует застройщик, цена квартиры становится выше, и есть риск, что если человек перестанет платить по кредиту, то квартира выше рыночной стоимости «зависнет», – объяснил Савельев.
– Любой продукт с субсидией вызывает больший интерес. И понятно, что Центробанк беспокоит этот пузырь, который надувает льготная ипотека, цены на жилье растут неадекватно, – отмечает руководитель агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. – Но пока ЦБ делает осторожные шаги: не дает застройщикам опускать ставки до нуля, продавать квартиры без первоначального взноса. Полностью отменять льготную ипотеку, думаю, не будут, поскольку это окажет серьезное влияние на строительный рынок. Ведь тогда условия на первичном рынке сравняются со вторичным. Людям будет выгоднее купить вторичку у физлица, которое сможет сделать более выгодное предложение, чем застройщик. У застройщиков будут проблемы с продажами, наполнением эскроу-счетов, кредитами, задержками сроков строительства. Словом, отрасль просто загнется.
«АПОКАЛИПСИСА НЕ ЖДЕМ»
Что касается вторичного рынка, то он сейчас уходит в зимнюю спячку.
– Сейчас на вторичном рынке сделки проходят в основном за наличку. Ранее одобренные августовские-сентябрьские кредиты уже кончились, в октябре по ним прошли последние сделки, – обрисовал ситуацию Андрей Савельев. – Есть ряд клиентов, которые готовы купить жилье по высокой ипотеке с прицелом на то, что через полгода ставки упадут и они смогут сделать рефинансирование. В ближайшее время вторичный рынок точно просядет в два раза. Торг мы уже видим увеличенный. Раньше он был в пределах 50-100 тысяч рублей, а сейчас продавцы готовы скинуть до 200 тысяч рублей. Думаю, что цены на вторичку будут падать.
– Рынок недвижимости не может замереть совсем, никакого апокалипсиса мы не ждем, – оптимистично настроена руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. – Первичный рынок по-прежнему живет хорошо, потому что покупать вторичку под высокий процент смысла нет. И все видят инфляцию: кто-то хватает гречку и сахар, кто-то – технику, а кто-то покупает квартиры. Некоторые сейчас прибегают к такой схеме: кладут свои деньги на вклады, ставки по которым также выросли из-за роста ключевой ставки, и берут квартиру по льготной ипотеке, которую гасят как раз процентами от вклада.
Руслан Хабибрахманов отметил, что некоторые банки дали людям возможность до середины ноября оформить новые заявки на ипотеку по старым ставкам. Они, конечно, тоже высокие, в районе 14%, но все же меньше ставки ЦБ.
Вместе с тем появились новости, что после очередного скачка ключевой ставки банки стали отказывать клиентам в выдаче ранее одобренных ипотечных кредитов либо изменили условия – увеличили первоначальный взнос, потребовали дополнительные гарантии.
– Мы пока с таким не сталкивались, но все возможно, – заметила на это Анастасия Гизатова. – Чисто юридически я не вижу здесь особых нарушений. Ведь никакого кредитного договора на этапе одобрения еще не подписывается.