В последний день июля вступили в силу изменения в законодательстве о недвижимости, которые значительно упрощают сделки с ней. Впрочем, при этом ослабевают и способы защиты при распоряжении этим имуществом. Отныне только сами граждане должны заботиться о своих квадратных метрах. Такая форма предосторожности от мошенников или банальных ошибок при регистрации «квадратов», как обязательное нотариальное удостоверение, в некоторых случаях с 31 июля 2019 года отменена.

ЖЁСТКО, НО ОПРАВДАННО

В июне 2016 года в России законодательно вступили в силу жёсткие правила сделок с недвижимостью – через нотариальное удостоверение. Это давало продавцу и покупателю квартиры гарантии чистоты сделки со стороны и государства, и нотариуса – лица, уполномоченного на совершение определённых действий.

Почему понадобилась такая мера? Всё вполне объяснимо. Слишком много в предыдущие годы было махинаций с продажей долей в жилых апартаментах. Например, одна квартира распределена на два дольщика, один из которых решает продать свои квадратные метры постороннему лицу. Через какое-то время в домовладении оказываются уже сто дольщиков, которые выживают законного владельца жилья на улицу. Вот чтобы пресечь подобный беспредел, и было введено в Федеральном законе №218 «О государственной регистрации недвижимости» нотариальное удостоверение жилищных сделок – при продаже или дарении «квадратов».

На портале Федеральной нотариальной палаты сказано: «Сделка, удостоверенная нотариусом, – это надёжность, удобство, защита от мошенников и высокие гарантии безопасности. Нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несёт полную имущественную ответственность за свои возможные ошибки. Если по его вине клиенту причинён ущерб, то он будет полностью компенсирован. Кроме того, что сделка, совершённая с участием нотариуса, не только надёжна, она ещё и гораздо менее хлопотная. Вам не придётся никуда бегать – большую часть документов, необходимых для совершения сделки, нотариус запросит в соответствующих органах сам. И с регистрацией проблем не будет – нотариус самостоятельно подаст документы в Росреестр…» И так далее.

Нотариальный тариф за удостоверение сделки купли-продажи недвижимости между физическими лицами таков: 0,5 процента от суммы договора, но не менее трехсот рублей и не более 20 тысяч рублей.

ПОЗАБОТИЛИСЬ О НАШЕМ КОШЕЛЬКЕ

Как сообщила заместитель руководителя Управления Росреестра по РТ Ада Зайдуллина, поправки в 218-й закон отныне исключают необходимость обязательного нотариального удостоверения сделок при продаже или ипотеке жилья, если все участники общедолевой собственности солидарны в решении данного вопроса. Нет необходимости в услугах нотариуса и при оформлении договоров по ипотеке долей в праве общей собственности, заключаемых с банками. Мол, законодатели дали «ячейкам общества» поблажки – сами (без нотариальной помощи) разберутся в своём семейном хозяйстве, сохранив при этом и время, и деньги.

– Но если в семье есть несовершеннолетний ребёнок, то такая сделка по-прежнему подлежит нотариальному удостоверению. Упрощения касаются только совершеннолетних сособственников долей, – уточняет Ада Зайдуллина. – Ещё пример. Доли в квартире принадлежат двум сёстрам, одна из которых хочет подарить свою часть третьей сестре. В таком случае также потребуется нотариальная сделка.

Заместитель директора Кадастровой палаты по РТ Лейсан Рахматуллина ратует в пользу нотариуса: специалист такого профиля вправе направлять в это ведомство запросы о предоставлении сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в том числе ограниченного доступа. К примеру, он может запросить выписки о правах наследодателя на имеющиеся объекты недвижимости. Для наследника это ценная информация. Такие запросы могут быть направлены как в виде бумажного документа, так и в электронной форме. Срок предоставления сведений составляет в первом случае три рабочих дня, во втором – незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня.

ВНОВЬ ЗДРАВСТВУЕТ «ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ»!

В начале августа 2018 года, казалось, был дан окончательный стоп-сигнал «дачной амнистии», в соответствии с которой в течение предыдущих двенадцати лет действовал упрощённый порядок постановки на кадастровый учёт и регистрацию прав на дома, возведённые на садовых участках (к слову, данная статья в 93-м федеральном законе пролонгировалась неоднократно). Год спустя всё возвращается на круги своя. Опять-таки для оформления таких строений требуются всего лишь технический план на объект недвижимости и правоустанавливающие документы на землю, на которой он стоит. Ну и надо оплатить госпошлину в размере 350 рублей. Называется новая дата прекращения «дачной амнистии» – 1 марта 2021 года.

Более того, обновлённое законодательство предоставило возможность правообладателям земельных участков, где они начали строительство или реконструкцию жилых домов до 4 августа 2018 года без разрешения на то органов власти, направить в исполкомы уведомления о планируемых работах и тем самым задним числом узаконить самовольные постройки. Почему государство пошло на такие послабления в сфере жилищного строительства? Возможно, нужны повышенные показатели в части ввода квадратных метров…

Упрощённый порядок регистрации жилого дома несёт в себе определённую опасность – мошенники как раз этим злоупотребляют, записывая на себя «простые» объекты, которые к тому же не в полной мере защищены государством. К примеру, поставил человек дом на своём садовом наделе, но в запрещённой зоне, поскольку неподалёку проходит магистральный газопровод. Зарегистрировал эту недвижимость по «упрощёнке». А суд своим решением заставил гражданина снести этот дом. И никакую компенсацию правообладатель от государства не получит, наоборот, придётся потратиться на уборку территории. Хотя, как отмечает Ада Зайдуллина, сведения о действующих охранных зонах можно легко получить из ЕГРН в отделениях МФЦ и Кадастровой палаты. Причём, по её утверждению, собственники жилья, как правило, знают о допускаемых ими нарушениях.

Злоупотребляют своими полномочиями и местные органы власти, вводя ограничения на размеры возводимых на садовых участках построек. Например, депутаты Казанской городской думы предложили потолок по площади в 50 квадратных метров. «Реанимация» дачного нормативно-правового акта свела на нет подобные решения. Согласно федеральному законодательству дом должен быть не выше 20 метров и не более трёх этажей, а его площадь не ограничивается.

– Предыдущая «дачная амнистия» позволяла региональным властям устанавливать предельные цены на проведение кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости до 1 марта 2020 года. Теперь эта норма стала бессрочной, – подчёркивает Ада Зайдуллина. – Например, в Татарстане предельная максимальная цена на проведение кадастровых работ в отношении земельных участков при индивидуальном жилищном строительстве на городских территориях составляет 4895 рублей, а в сельских населённых пунктах – 4181 рубль. Такие же цены установлены в сфере садоводства, индивидуального гаражного строительства, огородничества.

ОТМЕЖЕВАЛСЯ – ЗНАЧИТ КАПИТАЛИЗИРОВАЛСЯ

– Новым законодательством возложена обязанность на органы государственной власти по межеванию и постановке на кадастровый учёт земельных участков под много-квартирными жилыми домами (МЖД), которые построены до 1 марта 2005 года, то есть до введения в действие Жилищного кодекса РФ, – добавляет Лейсан Рахматуллина. – И соответствующих обращений собственников МЖД для этого не требуется. Чиновники сами обязаны побеспокоиться об этом и о своём решении должны объявить гражданам не позже, чем через пять рабочих дней, в частности, на собственных сайтах.

Для чего необходимо формирование таких земельных участков? А это существенно влияет на повышение стоимости квартир и играет большую роль при разрешении земельных споров между собственниками жилья органами гос-власти. В конце концов, жильцы сами будут решать, как распорядиться своим наделом, – поставить ли там беседку, разбить клумбу и так далее.

ПРЕГРАДА ДЛЯ МОШЕННИКОВ

Зачастую возникает необходимость зарегистрировать недвижимость в электронной форме. Чтобы совершить такую сделку, нужна цифровая подпись. Случается, что мошенники, воспользовавшись чужими «автографами», продают не принадлежащие им квартиры.

– Советом Федерации одобрен закон, направленный на защиту имущественных прав граждан, – констатирует Ада Зайдуллина. – Установлена возможность проведения сделок с недвижимостью с помощью электронных цифровых подписей, но только с письменного согласия собственников жилья. То есть правообладатель должен лично обратиться с заявлением в офисы Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг в РТ, Росреестра или Кадастровой палаты. Уполномоченный специалист внесёт соответствующую отметку в ЕГРН, без которой даже при наличии электронной цифровой подписи совершить сделку будет невозможно.

К сведению: такие цифровые подписи выдаются в Кадастровой палате по РТ. Для этого необходимо зарегистрироваться в личном кабинете на сайте kadastr.tatarstan.ru, затем обратиться в эту структуру с паспортом по казанскому адресу: ул. Кулагина, 1.

Новые правила касаются только физических лиц – непрофессиональных участников рынка недвижимости, которым трудно контролировать достоверность электронных подписей. Но граждане могут обеспечить сохранность своих «автографов» – не оставлять их в доступности на компьютерах или флэшках. А вообще, как советуют специалисты, нужно внимательно отслеживать, в каком состоянии находится ваша недвижимость, особенно если вы не живёте в своей квартире, а сдаёте её в аренду и велик риск мошенничества. Чтобы обладать оперативной информацией о благополучии собственных «квадратов», оставьте адрес своей электронной почты в отделении МФЦ, сотрудники которого незамедлительно проинформируют вас обо всех происходящих в этом поле изменениях. Даже если кто-то попытается лишить вас недвижимости, вы вовремя об этом узнаете.