Спокойной и безмятежной жизни жителей дома №40 на улице Гвардейской в Казани пришёл конец ровно в тот момент, когда на первом этаже дома открылся ресторан «Бакинский дворик». Не желая мириться с таким соседством, жители стали жаловаться во все инстанции: в Роспотребнадзор – на неприятный запах, шум и антисанитарию, в полицию – на нарушение закона о тишине… Увы, они не одиноки в своих мытарствах – в большинстве многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами.

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся запрета размещения ряда коммерческих объектов в жилых домах. Но эти законодательные новеллы, как оказалось, незначительно изменят судьбу жильцов, если те сами не проявят активность.

БИЗНЕС В МНОГОЭТАЖКЕ

О том, какой бизнес разрешается теперь разместить в многоэтажке, об особенностях его организации на дому и многом другом нам рассказала исполняющая обязанности директора Кадастровой палаты по Республике Татарстан Анна Корнилова:

– В новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. В домах старой застройки квартиры на первых этажах, как правило, давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

Для чего же предназначены нежилые помещения в многоквартирном доме?

Только для коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону, каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на «нежилое».

Действующее законодательство не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объёмы выработки не получится

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса. Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нём граждане при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.

Действующее законодательство не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объёмы выработки не получится: Жилищный кодекс РФ запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

НЕТ ХОСТЕЛАМ В ДОМЕ!

В некоторых квартирах жилых домов действуют так называемые малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы. Что говорит об этом законодательство?

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратилась с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Следовательно, с 1 октября сего года мини-предприятия гостиничного бизнеса можно организовывать только в нежилом фонде.

При желании расширить бизнес, организовать в многоэтажке полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придётся перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Стоит отметить, что с недавнего времени процедура перевода квартир в нежилое помещение значительно усложнилась. В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Согласно действующему законодательству, прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

ЖАЛУЙТЕСЬ – ВАС НЕ ТОЛЬКО ВЫСЛУШАЮТ

При подозрениях, что организации, расположенные в жилых домах, нарушают санитарные нормы, жильцы могут обращаться в Татарстанское управление Роспотребнадзора. Как нам сообщили в ведомстве, с начала 2019 года в их отдел надзора по гигиене питания управления поступило 270 обращений от граждан на неудовлетворительные условия проживания, при этом большинство – это жалобы на шум и запах от деятельности. В ходе проверки подтвердились 73 обращения (27 процентов), в том числе 8 жалоб на работу пекарен, 20 – продовольственных магазинов, 33 – объектов общественного питания и 12 – кальянных. Не нашли подтверждения 66 обращений, из них по поводу деятельности пекарен – 9, продовольственных магазинов – 30, объектов общественного питания – 20, кальянных – 7.

Стоит отметить, что зачастую жалобы жильцов не находят подтверждения не из-за того, что они безосновательны. Проблема в том, что по закону специалисты Роспотребнадзора не могут нагрянуть внезапно, а должны заранее предупредить о своих проверках. Жильцы квартир рядом с рестораном, о котором мы писали выше, к примеру, жаловались на превышение уровня шума. Специалист Роспотребнадзора, как это требует закон, заранее предупредил администрацию ресторана о дате и времени проверки, а когда прибыл замерять уровень шума, аудиоустройства работали на минимальном звуке, а из «живой музыки» была только шестиструнная гитара… Таким образом, никакого превышения уровня шума зафиксировать не удалось.

Но бывают нарушения, которые невозможно решить одномоментно, поворотом звукового джойстика, и в этом случае работа надзорных органов, к счастью, оказывается не холостой, дело порой доходит до закрытия предприятия.

Так, с начала 2019 года по материалам Татарстанского управления Роспотребнадзора решениями судов приостановлена деятельность шести пекарен, девяти продовольственных магазинов, 36 объектов общественного питания и пяти кальянных.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома

К слову, приостановление деятельности предприятия является мерой временной – до устранения выявленных нарушений. Но финансовые потери предприниматель понесёт при любом раскладе. По данным Роспотребнадзора, нарушение санитарно-эпидемиологических требований к организации питания населения в столовых, ресторанах, кафе, барах и в других местах, в том числе при приготовлении пищи и напитков, их хранении и реализации, влечёт наложение административного штрафа на граждан в размере от одной до полутора тысяч рублей; на должностных лиц – от пяти до десяти тысяч; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от пяти тысяч до десяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц – от тридцати до пятидесяти тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

САМ СЕБЕ ПОМОЩНИК

Важно понимать, что Роспотребнадзор может помочь не всегда. Если вытяжка, кондиционер установлены не в том месте – это к ним, а если у магазина постоянно припаркованы грузовики – обращаться следует в ГИБДД. Если посетители шумят после 22 часов у входа в ресторан, распивают спиртные напитки, надо звать полицию. Туда же следует обращаться, если заведение работает после 22 часов. Если заметили, что у кафе или ресторана имеется только один эвакуационный выход, стоит обратить на это внимание пожарной службы и МЧС. Если бизнесмены увеличивают площадь помещений, надстраивая площадки к балконам либо убирая несущие конструкции, то об этом следует срочно сообщить в Жилищную инспекцию и Госстройнадзор, ведь под угрозой оказывается безопасность всего дома. В управляющей компании можно поинтересоваться, платят ли предприниматели за тепло, свет и воду по счётчику, либо эти расходы распределяются между всеми жильцами. В исполком стоит обратиться с запросом о наличии разрешения на перевод помещения из жилого в нежилое, а в прокуратуру можно обращаться при любом нарушении норм жилищного и иного законодательства.

Именно так и поступали жильцы дома на улице Гвардейской. За несколько лет отстаивания своих прав на нормальные условия жизни они добились того, что время окончания работы ресторана «Бакинский дворик» было ограничено 22.00 часами (вместо 23.00), была усилена звукоизоляция потолка ресторана, оборудована эффективная, в соответствии с санитарными нормами система вентиляции. В общем, жизнь превратилась если не в вечный праздник, то в добрососедство – точно. Так что опускать руки не стоит – противостоять нежелательному соседству можно, главное грамотно пользоваться законодательными рычагами.