Практически на заградительном уровне находятся сейчас ставки по кредитам для застройщиков и потенциальных покупателей жилья. В Татарстане после повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 21% количество сделок с жильем с использованием ипотеки упало на 60%. При этом объемы строительства не только остаются на прежнем уровне, но и растут год от года. Что будут делать с построенным в никуда жильем застройщики и когда ожидать «бума недвижимости» – в материале «РТ».

ОБЩЕЕ ЧИСЛО ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ УПАЛО НА 60%

В сентябре 2023 года в Татарстане было выдано 9,4 тыс. ипотечных кредитов. Спустя год, в сентябре 2024 года, этот показатель сократился на 60% – до 3,8 тыс. Особенно резко упало число кредитов по договорам долевого участия (ДДУ) – на 66%, сообщила на конференции вице-президент Союза строителей РТ Эльвира Галяутдинова.

В конце октября 2024 года Центробанк повысил ключевую ставку до 21%. Регулятор допустил очередное повышение в декабре. По данным портала ДОМ.РФ, средние ставки по рыночной ипотеке в ведущих банках страны сейчас составляют 28,5% для первичного рынка и 28,7% – для вторичного. Желающих приобретать жилье в кредит по таким ставкам немного. Эксперты говорят, что в ближайшее время нет оснований ожидать снижения ключевой ставки и как следствие – увеличения продаж жилья. Бум спроса начнется после снижения ставки на 10-15 п.п.

Так, доктор экономических наук, профессор КФУ Игорь Кох отметил, что резкого понижения ключевой ставки в 2025 году ожидать не следует.

«Как показывает практика, снижение ключевых ставок, как правило, происходит постепенно, чтобы не спровоцировать резкий скачок инфляции. Уже в этом году мы ожидали снижение ключевой ставки. Сейчас эти ожидания перенеслись на 2025 год. Действительно, хотелось бы увидеть снижение ключевой ставки хотя бы к середине будущего года. Вопрос, насколько серьезным оно окажется и вообще когда мы перейдем к циклу снижения ставок», – сказал Кох.

Этого же мнения придерживается вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. Он подчеркнул, что незначительное понижение ключевой ставки будет незаметным для покупателей.

«В январе у нас традиционно низкое количество сделок, думаю, при таких условиях застройщики вообще ничего не продадут. 2025 год будет тяжелый, потому что ключевую ставку на 10-15 п.п не опустят. Если проценты по кредитам будут не 28, а 23, то роли это не сыграет. Пока ставка по ипотеке не опустится до 15%, ситуация будет такая же. Но как только ставки снизятся до приемлемого уровня, люди начнут покупать квартиры. После затяжного кризиса нас будет ожидать «бум недвижимости», – спрос резко вырастет», – сказал он.

«ДЛЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ НАСТУПИЛИ ОЧЕНЬ ТЯЖЕЛЫЕ ВРЕМЕНА»

Октябрьское повышение ключевой ставки привело не только к снижению спроса на жилье и логичному сокращению количества ипотечных сделок. Высокая ключевая ставка ЦБ серьезно увеличила и проценты по кредитам для строительных компаний в банках, отмечают эксперты.

«Повышение ключевых ставок отразится на строительной отрасли крайне негативно. Причем удар будет сразу с двух сторон. С одной стороны, строители активно пользуются заемными средствами, когда финансируют свои проекты, соответственно, для них заемные средства станут намного дороже. С другой, большинство построенного жилья продается с использованием ипотечных кредитов. Поэтому получается, что строить становится дороже, а продать все сложнее, поэтому для строительных компаний наступили очень тяжелые времена», – прокомментировал Игорь Кох.

ПРИ ТАКИХ УСЛОВИЯХ ЗАСТРОЙЩИКИ ВООБЩЕ НИЧЕГО НЕ ПРОДАДУТ

Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов отметил, что введение ипотечного стандарта с 1 января может ограничить распространение таких программ, как траншевая ипотека или различные рассрочки. Они, по его словам, могут приводить к повышенным рискам для заемщиков, поэтому вряд ли получат широкое распространение.

«Правительство уже объявило о повышении лимита по семейной ипотеке на следующий год. Каких-то других масштабных мер поддержки ипотечного рынка пока не планируется. Однако власти, возможно, запустят какие-то меры поддержки застройщиков с тем, чтобы избежать резкого снижения объемов ввода жилья в стране в следующем году», – сказал он.

После вероятного нового повышения ключевой ставки ЦБ в декабре рыночные ипотечные ставки могут еще немного подрасти. «Но это вряд ли окажет какое-то существенное влияние на ипотечный рынок, поскольку данные ставки сейчас и так уже находятся на фактически запретительном уровне», – заключил эксперт.

ВОЗВРАЩАЕТСЯ ИНТЕРЕС К ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКЕ

В то же время строительство объектов в Татарстане не только сохранилось на прежнем уровне, но и растет год от года. В 2021 и 2022 годах общий объем ввода строительства в республике составил 3 млн и 3,1 млн квадратных метров соответственно. В 2023 году объем увеличился до 3,4 млн квадратных метров, по прогнозам, в 2024 году он сохранится на том же уровне.

Однако наметилась тенденция к изменению структуры возводимого жилья, а именно в пропорциях между индивидуальным жилым строительством (ИЖС) и строительством многоквартирных домов (МКД).

Так, в 2021 и 2022 годах большую часть возводимого жилья занимали индивидуальные жилые дома, и даже наблюдался их рост в общей структуре (68% и 71,2% соответственно). В 2021 году объемы ИЖС составили 2 млн квадратных метров (68%), а многоквартирных домов – 942 тыс. квадратных метров (32%). В 2022 году эти цифры изменились на 2,2 млн квадратных метров (71,2%) и 891 тыс. квадратных метров (28,8%) соответственно.

В 2023 году доля ИЖС резко упала до 49,6%. В этот год в республике было построено 1,6 млн квадратных метров индивидуальных жилых домов и 1,7 млн квадратных метров МКД (50,6%).

В текущем году наблюдается тенденция к возврату интереса к индивидуальной жилой застройке. В 2024 году вклад ИЖС вырастет до 2,3 млн квадратных метров (68,1%), а доля МКД снизится до 1,1 млн квадратных метров (31,9%).

Игорь Кох считает, что строительные компании будут искать новые инструменты для стимулирования продаж через акции, скидки и бонусы покупателям, хотя каталожные цены могут оставаться на прежнем уровне. Но эксперт подчеркнул, что реальное снижение заявляемых цен возможно.

«Застройщики будут притормаживать новые проекты, скорее всего, уже начатые проекты в начальной стадии тоже будут заморожены, поскольку строить в никуда смысла нет. Сейчас большой объем нераспроданных квартир-новостроек. Если продолжать строить такими же темпами, то дома вообще будут стоять пустые», – подчеркнул он.

Профессор КФУ предположил, что «власти, возможно, запустят какие-то меры поддержки застройщиков с тем, чтобы избежать резкого снижения объемов ввода жилья в стране в следующем году».

Как отметила Эльвира Галяутдинова, в Татарстане ситуация более благополучная, чем в других регионах страны. «У нас хорошая практика в плане взаимодействия органов власти, банков и застройщиков, и ставка сегодня делается на комплексное развитие территорий», – сказала она.

ЗАСТРОЙЩИКИ СМОГУТ ЗАМЕНИТЬ ИПОТЕКУ НА ЛИЗИНГ

Минфин России предлагает развивать аренду жилья с правом выкупа. Власти планируют сделать механизм лизинга жилья, который предусматривает аренду квартир с последующим выкупом, альтернативой ипотеке, сообщает РБК. Это следует из проекта стратегии развития финансового рынка России до 2030 года.

Минфин и Банк России внесли проект стратегии в Правительство 2 декабря. В Минфине отметили, что будут прорабатывать развитие рынка лизинга жилья, предусматривающего в том числе возможность поэтапного приобретения недвижимости в собственность с условием аренды невыкупленной части. Этот механизм вместе с развитием рынка аренды будет способствовать повышению доступности жилья, уточнили там.

Эксперты утверждают, что такой вид кредитования появится уже в следующем году. В отличие от ипотеки, лизинг не требует больших первоначальных взносов, но итоговые платежи могут оказаться выше.