Можно ли оформить на себя заброшенный соседний садово-огородный участок
Идёшь по территории какого-нибудь садово-огородного товарищества, и глаз радуется: аккуратные грядки клубники, кусты роз, подстриженные лужайки… И вдруг – на тебе – какая-то покосившаяся постройка советских времён с провалившейся крышей, а вокруг заросли кустов, буйство сорняков.
Заброшенные и поросшие бурьяном земельные участки есть, пожалуй, в любом садовом товариществе. Сколько такой вроде бы ничейной земли по республике, толком неизвестно. Но не менее 10–15 процентов. Нередко у садоводов-огородников возникает вопрос: можно ли привести в порядок заброшенный соседний участок и пользоваться им, оформив на себя? Как это сделать, рассказали эксперт Росреестра Татарстана Эндже Мухаметгалиева и эксперт Кадастровой палаты Татарстана Лейсан Рахматуллина.
ИЩИТЕ ВЛАДЕЛЬЦА
Даже у самого запущенного участка есть хозяин, и только он имеет право владеть, пользоваться и в определённых случаях распоряжаться им. Для поиска правообладателя можно обратиться за данными о владельце к председателю садового товарищества (СНТ), на территории которого находится заброшенный участок, или к местным властям. Можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Такая выписка даёт не только информацию о правообладателе и объекте недвижимости, но и позволяет проверить объект на наличие так называемых обременений.
Как только обнаружится владелец, можно подумать о том, как участок выкупить. Приобрести его можно только по гражданско-правовой сделке. Например, заключив с собственником участка договор купли-продажи. Перед покупкой рекомендуется проверить правоустанавливающие и иные необходимые документы на землю, а также на имеющиеся постройки. Надо помнить, что Земельным кодексом России установлен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, если земельный участок и расположенный на нём дом принадлежат их собственнику. В этом случае покупать участок и затем оформлять права на него необходимо одновременно с покупкой и оформлением прав на постройки.
Если владелец не найден (например, умер или нет сведений в информационных ресурсах), пытаться оформить права на себя не стоит: имущество перешло в собственность наследников (даже если они не зарегистрировали за собой права), а при их отсутствии – в собственность муниципалитета как выморочное. Тем более не стоит в этом случае поддаваться на предложения недобросовестных председателей СНТ, предлагающих «просто переоформить членскую книжку», поскольку рано или поздно такая афера обернётся негативными последствиями.
Если же выяснится, что участок находится в собственности муниципалитета, то можно вступить в члены СНТ и после этого обратиться в орган местного самоуправления за предоставлением земельного участка в собственность бесплатно. Такая возможность предоставляется законом всем членам СНТ, до сих пор не приватизировавшим свои участки. При этом обратиться за безвозмездным предоставлением участка в собственность надо успеть до 1 марта 2022 года.
ТОРГ ТУТ НЕУМЕСТЕН
Можно ли приобрести участок без торгов и как это сделать? Как уже было сказано, приобрести участок у органа местного самоуправления без торгов может член СНТ независимо от даты его вступления в СНТ, обратившись с заявлением и приложив пакет документов. В этот пакет, во-первых, должна входить схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная гражданином. Представление данной схемы не требуется при наличии утверждённых проекта межевания территории, в границах которой расположен земельный участок, проекта организации и застройки территории некоммерческой организации либо при наличии описания местоположения границ такого земельного участка в ЕГРН. Необходим также протокол общего собрания членов СНТ о распределении земельных участков.
Проверив документы, муниципалитет принимает решение о возможности безвозмездного предоставления участка и не позднее пяти рабочих дней с даты принятия решения самостоятельно направляет указанный акт в Росреестр для государственной регистрации права. Результатом регистрации права будет являться выписка из ЕГРН.
Если возникнет соблазн обойти законодательные нормы и начать пользоваться землёй без оформления, стоит помнить: самовольное занятие участка грозит административным штрафом. Для физических лиц это 1–1,5 процента от его кадастровой стоимости (но не менее 5 тысяч рублей), а если кадастровая стоимость не определена – от 5 до 10 тысяч рублей.
Кроме того, в случае, если объявится владелец участка, он может предъявить в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения и, возможно, о возмещении причинённого ущерба.
НЕ ХОЧЕТ – НЕ НАДО
Может ли собственник заброшенного участка отказаться от своей недвижимости? Чтобы отказаться от права собственности на земельный участок, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр Татарстана. Если право заявителя не было зарегистрировано в ЕГРН, то необходимо приложить документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельный участок или земельную долю. Госпошлина при этом не уплачивается. После рассмотрения такого заявления регистратор принимает решение о государственной регистрации прекращения права. Именно с этого дня право собственности заявителя на земельный участок считается прекращённым, а земля переходит к государству.
Если участок принадлежит владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, то обращаться с заявлением об отказе от права на участок необходимо в соответствующий муниципалитет (по месту нахождения участка), который и принимает решение о прекращении права.
на заметку
Шестисоточники и коттеджники в одном ряду
В Татарстане более миллиона садоводов и дачников – счастливых обладателей загородной недвижимости. К категории садоводов и дачников можно отнести как владельцев небольших, шестисоточных, наделов в садоводческих объединениях, которые возникли ещё в середине прошлого века, так и собственников земельных участков в популярных теперь коттеджных посёлках. Как показывает практика, вопросы, связанные с ведением садоводства и дачного хозяйства, с одинаковой частотой возникают и у «старой гвардии» садоводов, и у тех, кто только что стал владельцем земельного участка.
Ответить на некоторые их вопросы нам помогла юрист Союза садоводов Татарстана Альбина Гильфанова.
СМЕЩЕНИЕ И НАЛОЖЕНИЕ УЧАСТКА
– При межевании в СНТ «Табигат» выяснилось, что имеется смещение участков и их наложение на северо-запад. Слышала, что такие же случаи бывали в других СНТ. Что делать в такой ситуации, какие меры предпринять?
– Смещение участков – это ошибка, которая выявляется, как правило, не сразу и зачастую приводит наших садоводов в суд. Не стоит ссориться по такому случаю, ведь дело вовсе не в соседях. Это реестровая ошибка. В СНТ «Табигат» соседи стали обвинять друг друга, и ссоры продолжались более года. Вполне возможно, что ошибку допустил кадастровый инженер при измерениях. И, как правило, кто допустил такую ошибку, тот и должен постараться её исправить.
При наложении земельных участков можно потребовать от собственника участка устранения ошибки. Алгоритм действий следующий: просим соседа провести повторное межевание; пишем в Росреестр заявление об устранении кадастровой ошибки. Если же сосед не хочет ничего делать или ответил отказом, то следует обратиться в суд с иском об исправлении кадастровой ошибки.
Суда бояться не стоит, однако нужно быть готовым к тому, что по времени это займёт не менее месяца. Прежде чем идти в суд, необходимо грамотно составить иск (ссылаться на статью 61 ФЗ от 13.07.2015 №218 «О госрегистрации недвижимости»), оплатить госпошлину, а также заручиться ответом кадастрового инженера о том, что в действительности выявлена кадастровая ошибка.
СВАЛКЕ МУСОРА – ЛЕГИТИМНОСТЬ?
– Каким положением регламентируются нормы устройства площадок по сбору твёрдых коммунальных отходов? Как узаконить свалку мусора на территории СНТ?
– Строительство площадок в СНТ регулируется документом «Свод правил (СП 53.13330.2011). Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Согласно данному документу организовывать свалки отходов на территории СНТ и за его пределами запрещается. Бытовые отходы, как правило, должны утилизироваться, для неутилизируемых отходов (стекло, металл, полиэтилен и другое) на территории общего пользования должны быть предусмотрены площадки для установки контейнеров. Площадки должны быть ограждены с трёх сторон глухим забором высотой не менее 1,5 метра, иметь твёрдое покрытие и размещаться на расстоянии не менее 20 и не более 500 метров от границ участков.
НЕ ПОЛЬЗУЕШЬСЯ, НО ВСЁ РАВНО ПЛАТИ
– Я председатель СНТ. На нашей территории есть участок, владелец которого является так называемым индивидуалом и не платит членских взносов. Электроэнергию он берёт напрямую от энергосетей и водой не пользуется, практически не ездит по землям общего пользования. Должен ли он что-то платить нашему СНТ и могу ли я подать на него в суд за неуплату членских взносов?
– Согласно статье 30 Конституции Российской Федерации никто не может быть принуждён к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нём. В связи с этим граждане вправе по своему усмотрению в любой момент прекратить своё членство в садоводческом или огородническом товариществе, оставаясь при этом собственником земельного участка, расположенного в границах территории садоводства и огородничества.
Законом №217-ФЗ предусмотрена обязанность граждан, осуществляющих ведение садоводства или огородничества без вступления в товарищество, вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом. Вместе с тем, безусловно, такие граждане должны принимать участие в решении вопросов, связанных с созданием имущества общего пользования и его эксплуатацией.
В связи с этим индивидуал вправе принимать участие в общем собрании членов товарищества, а также голосовать по вопросам, связанным исключительно с приобретением и использованием имущества общего пользования товарищества, а также установлением размеров платежей граждан, ведущих садоводство или огородничество без участия в товариществе. Также он вправе знакомиться и по заявлению получать за плату, размер которой устанавливается решением общего собрания членов товарищества, копии документов финансово-хозяйственной и уставной деятельности товарищества. Неплатежи за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования СНТ взыскиваются в судебном порядке.
