1 января 2019 года вступил в силу новый «дачный» Закон – «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Споры и дискуссии вокруг него не утихают до сих пор, при этом никто не оспаривает необходимость замены сильно устаревшего «закона о садоводах» 1998 года, часть статей которого попросту уже не действовала.
О законодательных изменениях, которые призваны упростить жизнь садоводам, рассказывает начальник отдела государственной регистрации недвижимости физических лиц Татарстанского управления Росреестра Эндже Мухаметгалиева.
ДАЧНИКОВ БОЛЬШЕ НЕТ
Закон касается граждан, которые ведут садоводство и огородничество для собственных нужд. Промышленное садоводство или сельское хозяйство законом не затрагиваются.
Решён вопрос с организационно-правовыми формами объединений садоводов и огородников. Прежний Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ предусматривал девять вариантов объединений. Это вызывало сложности с определением правого положения и статуса объединений у садоводов и регулирующих органов. Новый закон установил одну организационно-правовую форму – товарищество собственников недвижимости и два вида такого товарищества – садоводческое товарищество и огородническое товарищество.
Осталось только два вида взносов – членские и целевые. Ушли в прошлое вступительные взносы, а также паевые и дополнительные
Закон исключил из правового регулирования дачи и дачные хозяйства. С течением времени различия между садоводством и дачным хозяйством стёрлись, что подтвердил в 2008 году Конституционный суд РФ, указав на идентичность правовых режимов садовых и дачных земельных участков.
МОЖНО ПРОПИСАТЬСЯ
Положения закона предусматривают признание садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом. Закон позволил строить на садовом участке жилой дом, и разрешился вопрос с пропиской в садовых домах. Возведённые жилые строения в силу закона также признаны жилыми домами, а нежилые строения, не являющиеся хозяйственными и предназначенные для временного пребывания граждан на садовых участках, признаются садовыми домами. При этом, если в силу закона строение признаётся жилым домом, гражданин не исключается из числа очередников, нуждающихся в жилых помещениях.
Осталось только два вида взносов – членские и целевые. Ушли в прошлое вступительные взносы, а также паевые и дополнительные, которые прежде уплачивались в потребительских кооперативах дачников, садоводов и огородников.
| Садоводам, построившим на участках жилые дома, следует поспешить с оформлением права собственности на них до 1 марта 2019 года. | |
| Для этого следует заказать у кадастрового инженера технический план, а затем, при условии, что право на земельный участок зарегистрировано, представить техплан в Росреестр для постановки на кадастровый учёт и регистрации права на дом, уплатив госпошлину в размере 350 рублей. | |
«ЧУЖАКИ» ПОЛУЧИЛИ ПРАВА
Изменён формат взаимоотношений с садоводами и огородниками, не вступившими в товарищество. Раньше эти взаимоотношения были исключительно договорными. Эти договоры заключались на различных условиях либо не заключались вовсе, что впоследствии приводило к судебным спорам.
Теперь чётко определена обязанность вносить фиксированную плату гражданами, не являющимися членами товарищества. Размер платы рассчитывается по правилам членских взносов. При расчёте платы могут учитываться размер земельного участка и имеющиеся на нём объекты капитального строительства. Кроме того, для расчёта размера взносов необходимо финансово-экономическое обоснование. Не члены товарищества получили и новые права: они могут по ряду вопросов участвовать в собраниях СНТ и обжаловать их решения.
УПОЛНОМОЧЕННЫХ «УВОЛИЛИ»
Детально прописаны вопросы, связанные с проведением общих собраний, в том числе предусмотрена их очно-заочная форма.
Исключён институт собрания уполномоченных. Это связано с тем, что в органы власти поступало много жалоб на то, что никаких уполномоченных не избирали, но зачастую эти так называемые уполномоченные голосовали на собрании от имени садоводов. Ко всему прочему институт собрания уполномоченных не в полной мере соответствовал положениям Гражданского кодекса России.
ПЕРЕВЕСТИ САДОВЫЙ ДОМ В ЖИЛОЙ И НАОБОРОТ
Ситуации, когда на садовом участке был изначально построен дом, предназначенный для сезонного использования, то есть нежилого назначения, а впоследствии был переоборудован, реконструирован таким образом, что в нём стало возможно круглогодичное проживание, встречаются часто. И до недавнего времени изменение назначения садового дома было проблемой. Как правило, такие вопросы приходилось решать в судебном порядке.
Вступивший в силу 1 января с.г. новый закон о садоводстве и огородничестве предусмотрел возможность признания садового дома жилым домом и наоборот.
Для этого собственнику необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления (исполком по месту нахождения объекта недвижимости), предоставив правоустанавливающий документ на садовый дом или жилой дом либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости, заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям надёжности и безопасности, нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (если объект недвижимости обременён правами этих лиц). Документы должны рассмотреть в срок не позднее 45 календарных дней. Затем собственнику будет направлено решение о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом либо мотивированное решение об отказе в удовлетворении заявления.
Садоводам, построившим на участках жилые дома, следует поспешить с оформлением права собственности на них до 1 марта 2019 года. Для этого следует заказать у кадастрового инженера технический план, а затем, при условии, что право на земельный участок зарегистрировано, представить техплан в Росреестр для постановки на кадастровый учёт и регистрации права на дом, уплатив госпошлину в размере 350 рублей. После 1 марта процедура оформления прав усложнится: о строительстве дома на своём земельном участке придётся уведомлять орган местного самоуправления.
ОБЩУЮ СОБСТВЕННОСТЬ ПОДЕЛИТЬ
Со вступлением в силу нового закона повышена прозрачность управления общим имуществом.
Кроме того, граждане получили чёткие ответы на вопросы о шлагбаумах и охране, которая не пускает людей на участки. Закон говорит, что никто не вправе препятствовать доступу на участок и взимать за это плату.
Прояснилась судьба земель общего пользования, переданных в коллективную совместную собственность в соответствии с законодательством, действовавшим в 90-е годы прошлого века. Помимо этого, новый закон признал действительными ранее утверждённые документы планировки коллективных садов, огородов и дачных посёлков, определил, что такое территория ведения садоводства и огородничества, то есть, по сути, решил проблемы, которые должен был решить закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» ещё на стадии его принятия.
Вступивший в силу 1 января с.г. новый закон о садоводстве и огородничестве предусмотрел возможность признания садового дома жилым домом и наоборот
Теперь земли общего пользования могут быть переданы в общую долевую собственность всех членов садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ. Применён механизм передачи имущества в общую долевую собственность по модели, аналогичной многоквартирному дому. Право общей долевой собственности на такой земельный участок возникает с момента его государственной регистрации. Для регистрации данного права необходимо подготовить пакет документов, перечень которых зависит от того, находится земельный участок в государственной или муниципальной собственности либо принадлежит товариществу (СНТ или ОНТ).
Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах товарищества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность владельцев земельных участков, пропорционально площади их наделов. Для предоставления такого земельного участка нужно обратиться в исполком по месту нахождения земельного участка.
Если же общий земельный участок принадлежит товариществу на праве собственности, то он может быть передан безвозмездно в общую долевую собственность владельцев земельных участков, пропорционально площади этих участков при условии, что все собственники дали на это согласие.
Теперь земли общего пользования могут быть переданы в общую долевую собственность всех членов садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ
Для государственной регистрации права собственникам или их представителям на основании нотариальной доверенности необходимо обратиться в Татарстанское управление Росреестра, представив решение собрания членов товарищества о передаче общего недвижимого имущества в общедолевую собственность владельцев земельных участков с определением размера долей в виде правильной простой дроби и уплатив госпошлину. Размер госпошлины установлен Налоговым кодексом и зависит от категории земель.
Так, если на садовом участке расположено здание с назначением «жилое», сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, оно признаётся жилым домом в силу закона. Соответственно, здания, сведения о которых внесены в Реестр недвижимости с назначением «нежилое» и которые не являются хозяйственными постройками и гаражами, признаются в силу закона садовыми домами.
Дело в том, что в связи с постоянным изменением законодательства, в том числе и в период действия «дачной амнистии», оформлялись права на постройки с самыми различными наименованиями: «жилое строение без права регистрации проживания», «жилое строение», «дачный дом», «дом» и т.д. Новый закон призван систематизировать ранее построенные и зарегистрированные объекты недвижимости, расположенные на садовых участках. Так, если у гражданина в порядке «дачной амнистии» было зарегистрировано право собственности на жилое строение без права регистрации проживания, то с 1 января этого года такое жилое строение законом признается жилым домом.
Замена ранее выданных документов, внесение изменений как в эти документы, так и в сведения Единого государственного реестра недвижимости не требуется.
Материал подготовлен при содействии пресс-службы Татарстанского управления Росреестра.
