Жителям Татарстана теперь не нужно получать разрешение на строительство дома

С 1 января 2019 года вступают в силу изменения в Градостроительный кодекс России, которые устанавливают единые требования к параметрам возведения объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов. Чтобы построить или реконструировать жилой или садовый дом, нужно будет подать специальное уведомление в орган местного самоуправления.

Считается, что законодательные новеллы облегчат жизнь застройщикам и помогут навести порядок в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). В частности, прекратится практика строительства на землях ИЖС многоквартирных домов – тех же таунхаусов. С другой стороны, ряд экспертов полагает, что статьи закона дают почву для земельного рейдерства, ведь органы местного управления наделены достаточно широкими полномочиями по сносу самовольной постройки, при том, что законом допускается достаточно широкая трактовка понятия «самострой».

КАК ЭТО БЫЛО И СТАНЕТ ЛИ ПРОЩЕ?

Раньше при строительстве индивидуального жилого дома необходимо было собрать пакет документов, в том числе градостроительный план, схему планировочной организации земельного участка и получить в стройнадзоре или в управлении архитектуры разрешение на строительство.

Теперь все частные жилые дома – те, что возводятся в личных подсобных хозяйствах, на садовых и участках индивидуального жилищного строительства, объединены под одним общим названием – «объект ИЖС». Соответственно, на них распространяется единый порядок строительства и ввода в эксплуатацию домов: не нужно разрешения на строительство, а достаточно уведомить местные органы власти о его начале. Аналогичную процедуру придется пройти и тому, кто решит провести реконструкцию. Так, прежде сельчанин мог, никому не докладывая, возвести пристрой и улучшить тем самым жилищные условия, а теперь ему придется пройти такую же процедуру, как и при строительстве нового дома.

О планируемом строительстве дома на своей земле, будь то садовый участок, земли, отведенные для ведения личного подсобного хозяйства либо конкретно под индивидуальное жилищное строительство, подавать уведомление нужно для того, чтобы на участках их владельцы возводили только разрешенные законом объекты

Много ли документов придется собирать, чтобы уведомить власти о своих планах?

Судите сами: застройщик отправляет в местные органы власти уведомление, к которому следует приложить обширный пакет документов, включая подробное описание будущего строения, чертеж жилого или садового дома, их цветовое оформление, планируемые к использованию строительные материалы. Необходимо также описание «иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства». Кроме того, должна быть привязка к местности – описание, на каком расстоянии от границы земельного участка будет построен дом.

Не удивлюсь, если подготовка сопроводительных бумаг обойдется дороже пакета документов для получения разрешения на строительство…

Документы наконец собрали и отправили? Администрация населенного пункта проверит параметры будущего строительства, в том числе соответствует ли постройка виду разрешенного использования земельного участка и в семидневный срок направит «ответное уведомление» – о соответствии или несоответствии постройки установленным параметрам. Если в «ответке» будет сказано, что планируемая к постройке недвижимость не соответствует нормам закона, это фактически означает отказ в строительстве, и застройщику придется откорректировать планы с учетом замечаний.

ВОТ КОГДА ПРИГОДЯТСЯ УРОКИ ЧЕРЧЕНИЯ…

Землевладельцам, включая простых дачников, придется, похоже, изучить не только градостроительный кодекс, но и правила землепользования и застройки, ведь в каждом населенном пункте могут быть свои особенности. Досконально нужно знать нормы строительства на земельном участке ИЖС. Они, кстати, остались без изменений, а значит, индивидуальный жилой дом должен иметь не более трех надземных этажей и общую высоту не более 20 метров и не может быть разделен на самостоятельные квартиры.

Воздвигая садовый домик, нужно знать, что его площадь не должна превышать 50 квадратных метров, он должен быть одноэтажным – допускается лишь мансардный этаж. Уточним: мансардный этаж – это «этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа; высотой не более 1,7 метра».

Как сообщила на пресс-конференции в «Татар-информе» заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства Казани Анастасия Латыпова, по новым правилам садовый домик должен находиться в трех метрах от передней границы участка, в метре – от боковой и в шести – от задней. Передняя граница – это та, что выходит на красную линию – территорию общего пользования или улично-дорожную сеть, задняя – противоположная ей, остальные – боковые. У бокового дома, то есть того, который выходит на перекресток, две передние границы и ни одной задней.

СТРОИЛИ, СТРОИЛИ И ПОСТРОИЛИ

Поскольку для объектов ИЖС теперь не требуется разрешение на строительство, то, соответственно, не нужно и разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Как пояснила заместитель руководителя управления Росреестра по РТ Ада Зайдуллина, по окончании строительства гражданин в течение месяца должен также уведомить местную администрацию: в Казани, например, – управление градостроительных разрешений исполкома. В случае с дачными объединениями это может быть администрация конкретного района или муниципального образования или поселковая администрация, в ведении которой находится земля, на которой располагается садоводческое товарищество. К уведомлению о завершении строительства следует приложить технический план – он заказывается у кадастровых инженеров, и небесплатно. «Передавать уведомление о планируемом и завершенном строительстве можно по почте (заказным письмом), лично, через МФЦ или портал госуслуг, – пояснила представитель Росреестра. – Полномочный орган также в течение семи рабочих дней проведет предусмотренные законодательством проверки и подготовит застройщику уведомление о соответствии или несоответствии построенного дома требованиям законодательства. Самому регистрировать дом не придется – если все в порядке, муниципалитет сам направит документы в Росреестр».

Кстати, на строительство и реконструкцию закон отводит 10 лет, и если в течение этого времени застройщик решит внести изменения в план строительства, ему придется готовить новое уведомление в соответствующие органы.

КТО УСПЕЛ, ТОТ ЕЩЕ НЕ ОПОЗДАЛ

У тех, кто начал строить без разрешения и уведомления, еще есть возможность узаконить свои постройки по старым правилам! Владельцам незарегистрированных домов, которые уже достроены или будут готовы до 1 марта 2019 года, стоит поспешить с завершением работ и зарегистрировать строения по старым правилам, всего по двум документам: техническому плану и декларации.

А как же быть с постройками, возведенными в нарушение всех норм и требований, на которые права собственности оформлены? Не признают ли их самостроем?

Все возможно! По закону здания, возведенные с нарушениями, но имеющие необходимые согласования и разрешения от властей, сносу не подлежат, если не вскроются иные обстоятельства. Дело в том, что самовольной постройкой, согласно новому закону, признается не только дом, возведенный на земле, прав владения на которую нет, но и строение, создающее угрозу жизни или здоровью. Так, если соседям вдруг покажется, что дом возведен с нарушением норм в области градостроительства и архитектуры, можно ждать инспекторов с рулеткой.

Решение о сносе принимает суд, но в некоторых случаях возможен и внесудебный порядок. Если собственник не выполнит предписания по устранению нарушений, то дом признают самостроем и его потребуют снести. Если хозяин сам не снесет свой дом, это за него сделают органы местного самоуправления, при этом застройщик рискует утратить права и на сам земельный участок.

Дополнительные гарантии предусмотрены для тех, кто оформил права по «дачной амнистии» — при отсутствии разрешения на строительство или нахождении строения в зоне земель общего пользования, объектов культурного наследия, дом может быть снесен только с возмещением убытков.