1 июля вступили в силу поправки в законодательство, призванные вернуть в сельхозоборот заброшенные земли
Дорогу праву собственности на землю в России проложил Закон «О земельной реформе» в 1990 году, а лозунг «Земля – крестьянам!» вновь обрел жизнь со вступлением в силу закона об обороте земель, восемь лет назад. В течение этих лет в нашей республике в частной собственности оказалось более трех миллионов гектаров сельхозземель или около 70 процентов всей предназначенной для аграрной деятельности территории.
Кому достается земля и как она используется?
Право собственности на землю формально получили все бывшие работники колхозов и совхозов, хотя за годы советской власти многие из них подзабыли, что значит «своя земля» и как на ней работать. Но тем не менее, став землевладельцами, многие из них действительно занялись крестьянскими делами – стали разводить скот, выращивать сельхозкультуры, завели пасеки… Иные выбрали более легкий путь – сдали свои участки в аренду, как правило, крупным инвесторам, которые в итоге стали пользователями львиной доли сельхозземель. Владельцы земельных паев в данной ситуации в лучшем случае получают плату, покрывающую выплачиваемый ими земельный налог или натуральную оплату в виде сельхозпродукции. В худшем – не получают ничего, кроме обещаний.
Сегодня сформировался еще один класс собственников – «латифундистов», интересы которых уже вступили в конфликт не только с рядовыми крестьянами, но и властями. «Новые латифундисты» раньше всех смекнули, что после приватизации предприятий следующий «жирный кусок» – это земля.
Отобрать земли у крупных нерадивых собственников, даже вооружившись законами, оказывается, не так-то просто.
Не пахать, не сеять
Хорошо помнится, как в начале последней земельной реформы по селам разъезжали посланцы неких структур и быстро, прямо в автомобилях, оформляли договоры купли-продажи участков земли, принадлежавших сельчанам. Тем перспектива их эффективного использования представлялась туманной, а хрустящие дензнаки – вот они, только подпись поставь и тут же получишь «живые» деньги. Как тут устоишь?
Активнее всего скупались земли сельхозназначения. Значит, новые владельцы намерены были их обрабатывать – выращивать хлеб, другие культуры, кормить народ?
Увы… Зачастую земля-матушка оказывалась в руках бизнесменов, расценивающих ее лишь как продажную девку, как товар, как залог приумножения капитала. Не собирались они на ней ни пахать, ни сеять, а решили сберечь до лучших времен – пока земля не подорожает в цене, пока на ней не разрешат строить дома и предприятия.
Чтобы не тратиться на земельный налог, можно сдать ее в аренду. Как потом арендаторы используют эти земли, «латифундистов» мало волнует.
Особенно неистово нуворишами в свое время скупались земли в окрестностях Казани, в Зеленодольском, Высокогорском, Лаишевском и Верхнеуслонском районах.
Так, в управлении одной только компании «АС Менеджмент» в нескольких районах Татарстана оказалось более 24 тысяч гектаров земель, однако по целевому назначению используется сейчас лишь 5 тысяч. В кулуарах эти земли называют «сёминскими» (А.С.Сёмин – председатель совета директоров УК «АС Менеджмент», владелец инвестгруппы ASG, экс-депутат Госсовета РТ, экс-руководитель Республиканского комитета по банкротству. – Авт). Но руководство компании всегда поправляет: «Нет такого понятия – «земли Сёмина». Есть земли, находящиеся в управлении «АС Менеджмент».
Но, как их ни называй, суть от этого мало меняется: земли эти на 80 процентов не используются, что явно противоречит закону. Так, в Высокогорском районе из 2800 гектаров, «находящихся под управлением «АС Менеджмент», обрабатывается лишь 425 га, в Верхнеуслон-ском из почти 15 тысяч гектаров – менее 8 тысяч. Не менее печальная картина в Лаишевском, Зеленодольском районах…
Глава республиканского аграрного ведомства Марат Ахметов назвал такие необработанные земли «островками бесхозяйственности, портящими вид не только какого-то одного района, но и всей республики». «АС Менеджмент» бросает тень на всю земледельческую отрасль Татарстана», – констатирует он.
Но «сельскохозяйственную деятельность» данной компании, по сути, и критиковать-то бессмысленно. Дело в том, что ее кровное по уставу дело – управление паевыми и негосударственными инвестиционными фондами… Стоимость земельных активов «АС Менеджмент», по отчетным данным, составляет около 23 млрд. рублей. При этом размер капитальных вложений на коренное улучшение земель в 2010 году – нуль рублей нуль копеек.
Строим на сельхозземле?
Большая часть земельных ресурсов компании сдана в аренду на условиях возмещения земельного налога. Как нам пояснил начальник отдела регулирования земельных и имущественных отношений Минсельхозпрода Александр Дружин, «АС Менеджмент» заключает договоры аренды на срок не более трех лет. «Но сельхозтоваропроизводителя столь короткий срок не стимулирует вкладывать сред-
ства и силы в землю. Фермеры заявляют: если хотя бы в течение десяти лет их не тревожили бы, тогда им есть смысл вносить в почву удобрения, соблюдать севооборот. Мы предлагали компании изменить условия договора, но «АС Менеджмент» на долгосрочную аренду не соглашается», – поясняет Александр Дружин.
Позиция же другой стороны жестка: «Если у нас есть желающие арендовать землю на более короткий срок, почему мы должны сдавать ее на десять лет? Конечно же, мы делаем выбор в пользу первых!» – комментирует ситуацию заместитель генерального директора «АС Менеджмент» Рафаэль Алиев. Как сообщили в компании, не так давно несколько заброшенных участков в Высокогорском, Лаишевском, Зеленодольском районах уже практически нашли себе временных (на срок от 11 месяцев до трех лет) хозяев в лице «Татплодоовощ-прома», «Татмелиорации», ООО «Надежда». «Мы готовы рассматривать возможность передачи земель в аренду и на более длительные сроки, но подобных предложений на сегодняшний день нет», – заверил Рафаэль Алиев.
Есть и другие моменты, мешающие решить проблему неиспользуемых участков. «В Лаишевском районе земля неплодородная, она попала к нам в заброшенном виде, для приведения ее в порядок нужно вырубать деревья и кустарники», – сообщает далее заместитель генерального директора. Есть еще «невостребованные», «неперспективные», по его словам, территории вдоль оживленных автомагистралей, которые компания и не надеется сдать в аренду.
Речь в первом случае, как выяснилось, идет о заброшенных участках в районе Борового Матюшина, на въезде в деревню Орел («Орловка» – в народе, самые «дачные» места), а также около села Айша и поселка Новопольский, которые находятся в зоне перспективной жилой застройки, и там уже ведется прокладка коммуникаций…
Вообще же, по мнению руководства «АС Менеджмент», вопрос с заброшенными территориями нужно решать системно, поскольку вышеуказанные земли, ввиду их местоположения и состояния, по большей части не представляют интереса для сельхозпроизводителей. Соответствующие предложения в Минсельхозпрод РТ, по словам Рафаэля Алиева, были внесены.
Да, благодать бы тогда наступила: можно было бы уже по закону не возделывать землю, а готовить под жилищную или дачную застройку… Как взлетит цена таких участков! Уже теперь, по данным Минземимущества, в том же Лаишевском районе цена гектара земли сельхозназначения колеблется от 17 тысяч до 250 тысяч рублей.
При таких обстоятельствах можно и потерпеть критику властей за нецелевое использование территорий, их заброшенность. Тем более что дальше разговоров дело, скорее всего, не продвинется. Почему?
Не получается…
Действительно, почему бы заброшенные земли не отобрать у нерадивых хозяев и не передать рачительным собственникам, ведь законодательство это позволяет? Напомним: в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» пахотные угодья могут быть изъяты у владельца, если в течение трех лет на них не ведется сельскохозяйственная деятельность. И прецеденты есть. Как сообщили в управлении Росреестра, в прошлом году «в рамках мероприятий по борьбе с нерадивыми собственниками земельных участков» в трех районах республики изъято шесть земельных участков общей площадью 300 гектаров.
Как видим, фактов изъятия участков сельхозназначения у собственников весьма немного. Уполномоченные органы, как правило, ссылаются на сложность процедуры изъятия, ведь она должна пройти через судебные инстанции. Как показала практика, в существующем законодательстве имеется много лазеек, дающих возможность нерадивым хозяевам уйти от ответственности. В частности, по словам чиновников, есть проблемы в формировании доказательной базы в части неиспользования сельхозземель. «Это на взгляд обывателя все просто: земля заброшена, поросла травой и даже лесом. А попробуй докажи, что это сорняки, а не корм для скота? Или не лечебные травы? Или не «выпас» для пчел? Или что земля просто «под паром»?» – признаются представители соответствующих служб.
Конечно, во многом они правы. Но разве трудно призвать собственников земли к порядку хотя бы в отдельных случаях, когда сельхозземли не используются по назначению явно более трех лет, когда на них успел сформироваться плотный лесок, как в районе Орловки? Не дожидаясь, пока нерадивые землепользователи воспользуются другой лазейкой: они могут передать право собственности на землю или управления ею другим компаниям или гражданам, а через три года опять вступить в свои права. И так бесконечно играть с землей в пинг-понг…
Зря волновались?
Надо признать, крупные землепользователи в свое время понервничали в ожидании обновления земельного законодательства. Почему и стали активно лоббировать идею автоматического перевода земель в пригородных районах Казани в другую категорию. (Об этом мы писали 19 мая 2009 года в статье «Продаю колхоз со всеми «потрохами».) Ожидалось, что изменения в земельном законодательстве доставят им массу хлопот. Но даже при поверхностном изучении нововведений ясно, что новый закон не так страшен нерадивым землепользователям: «старый» срок допустимой заброшенности земли теперь фактически даже увеличился. Поправки не только сохранили период допустимого нецелевого использования земель, но фактически продлили его еще на два года, причитающиеся на «освоение сельхозземель». Еще одно изменение: принудительное изъятие участков теперь будет возможно в случае их использования, «повлекшего существенное снижение плодородия земель или значительное ухудшение экологической обстановки». Но если уж при наличии явных нарушений бывает сложно изъять земли, то что говорить теперь, когда придется доказывать существенное снижение плодородия. И у экологов вряд ли могут возникнуть претензии к сельхозугодиям, которые не пичкаются удобрениями и не бороздятся сельхозтехникой. Ведь для экологии заброшенные земли угрозы не представляют. Документом право инициировать изъятие земель путем обращения в суд получили местные органы власти. Но как они справятся с этой проблемой, если и чиновникам более высокого уровня это не удавалось?
