Что это значит?

В переданном в Госдуму обращении законодательного собрания и администрации Краснодарского края к собственникам земельных долей и арендаторам земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, получившем широкий резонанс в депутатской среде, создавшаяся ситуация названа критической. В нем, в частности, подчеркивается, что “в случае, если это произойдет, собственники земельных долей потеряют право на арендную плату, а банкротство доверительного управляющего (бывшего арендатора любой собственности) приведет к полной потере земельной доли ее собственником, а в некоторых случаях и имущества”.

Мудрено, как всегда, и тревожно: ведь речь идет о земельных паях, о праве собственности на них, подкрепленном свидетельствами. Далеко не все обладатели свидетельств на право собственности на земельную долю в нашей республике почувствовали на себе плоды реформы, многие еще не понимают, что с документом этим делать, потому что не проводилось разъяснительной работы, крайне скудной была информация в СМИ, а многие руководители хозяйств держали кипы свидетельств в сейфах. Видимо, многие в стране и республике не верили в реальность начавшихся процессов по закреплению земли за сельчанами – теми, кто работает на земле, и теми, кто живет и трудится в сельской местности.

В 1997 году Министерство сельского хозяйства и продовольствия РТ инициировало процесс углубления реформ, то есть организовало “революцию сверху”, поддержанную Президентом РТ (совещание в Альметьевске) и основанную на практике назначения фермеров. Но стать на земле хозяином по указке, естественно, нельзя, и реформа затрещала. Однако семена были брошены, и потихоньку-полегоньку, методом цыганской почты слухи о том, что земельными паями можно реально владеть, их можно сдавать в аренду и получать арендную плату, растеклись по селам и деревням. Подпитывалась информация прежде всего теми коллективными и фермерскими хозяйствами, руководители которых согласно закону заключали с обладателями свидетельств на земельную долю договора и платили реальную арендную плату – зерном, сеном, услугами. Там земля реально становилась богатством, и сельчане это ощущали.

И вот, когда прозрение, казалось бы, охватило значительную часть населения, возникла та самая угроза, которая сегодня тревожит сельчан. А что будет с их земельными паями после 27 января? Не потеряют ли они землю, так реально и не получив ее? Не станут ли свидетельства на земельные доли теми же чубайсовскими ваучерами, которыми смогли воспользоваться лишь самые ушлые и пронырливые?

Судя по приведенным ниже комментариям, четкого и однозначного ответа на эти вопросы нет.

Николай КАЛИНИН, заместитель руководителя аппарата Комитета по аграрным вопросам Госдумы :

– Вопросы действительно актуальны. В январе 2005 года истекает срок переоформления договоров между арендаторами (как правило, коллективными и фермерскими хозяйствами) и собственниками земельных долей, а их в стране ни много ни мало – 12 миллионов человек. Речь идет о тех договоренностях, которые были заключены до вступления в силу Закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Закон предписывает привести договоры в соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ. На эту процедуру отвели два года.

Чего же требует Гражданский кодекс от собственников земельных долей?

Статья 607 кодекса гласит, что в аренду может быть сдан только тот земельный участок, который имеет границы, обозначенные на местности, поставлен на кадастровый учет. А право на долю надо зарегистрировать в учреждении юстиции. И только после этого владелец земли может сдать участок в аренду. Кроме того, сам договор аренды следует зарегистрировать в Регистрационной палате.

А что же будет, если договоры аренды земельных долей собственники не успеют переоформить? В этом случае к ним автоматически будут применяться правила договоров доверительного управления, установленного Гражданским кодексом. С одной стороны, арендатору доверяется от имени собственника распоряжаться землей; практически он может ее подарить, продать, совершить другую сделку, не спрашивая согласия собственника. С другой стороны, арендатор как управляющий недвижимым имуществом (имеется в виду земельная доля) вместо арендной платы получает заработную плату, установленную собственником земли, а всей прибылью распоряжается собственник. В общем, система отношений собственника и арендатора резко изменяется, и освоить ее очень непросто. Наш комитет намерен внести в Закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” несколько поправок, и одна из них касается именно этого вопроса. Мы хотим предложить не продлевать срок переоформления данных договоров, а признать их легитимность до окончания срока, указанного в конкретном договоре. А вот если собственники земельных долей захотят их перезаключить, они тогда обязаны будут оформить договоры уже по новым правилам.

(“Сельская жизнь”, 21.10.04г.)

Камияр БАЙТЕМИРОВ, председатель Ассоциации фермеров и крестьянских подворий РТ:

– Закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” ориентирует на развитие рыночных отношений и опирается на конституции РФ и РТ. Но что сделало государство более чем за десять лет реформ, чтобы сельчане стали реальными собственниками земли? Мало что. Менее пяти процентов обладателей свидетельств на землю оформили свое право на земельную долю в Регистрационной палате. А остальные? Мы не раз подчеркивали необходимость снятия административных барьеров, которые порождаются нормативными документами министерств и ведомств. Искусственно созданные надстройки, якобы облегчающие прохождение собственника по оформлению земельной доли, на деле оборачиваются дополнительными поборами. Государство за эти годы практически не предпринимало шагов по разъяснению селянам важности и необходимости оформления земельных долей.

Что же делать? Необходимо на высшем уровне принять политическое решение о запуске технологической цепочки по реальному наделению крестьян земельными долями. Существующие законы, правила, нормативные акты, рекомендации позволяют существенно удешевить оплату за межевание, о чем также должны знать селяне. Крестьянские земли сегодня растаскиваются, селянам не позволяется даже увидеть паевые земли на карте и узнать, какова их цена и что ждет собственников земельных долей после законного их оформления. Вопросов, к сожалению, остается много.

Александр СТОГНИЙ, начальник отдела реформирования и мотивации труда Минсельхозпрода РТ:

– Не так страшен черт, как его малюют. Переход земельных долей в доверительное управление не означает их отчуждения, поскольку учредителями доверительного управления являются сами собственники незарегистрированных земельных долей. Но кому они доверяют свои земельные паи? Вот вопрос.

Статьей 1015 Гражданского кодекса определено, что доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Не передается имущество (земля) в доверительное управление государственному органу, органу местного самоуправления. Кроме того, доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору.

Договор доверительного управления должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, и подлежит государственной регистрации. В связи с этим, чтобы зарегистрировать в районных филиалах Государственной регистрационной палаты при Минюсте РТ существующие договора аренды земельных долей, не приведенные в соответствие с требованиями кодекса, участники долевой собственности обязаны обеспечить определение на местности границ земельного участка общей собственности. То есть организовать межевание долевой собственности, отделив ее общим массивом от государственных земель, земель лесного фонда и т.д. При этом в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности.

Вместе с тем закон прямо не обязывает сособственников долевой собственности заключать договор доверительного управления.

Есть и такой спасательный круг для владельцев земельных долей: порядок распоряжения доверительным управляющим недвижимым имуществом (землей) определяется договором, при этом управляющий обязан отчитываться перед учредителем доверительного управления (сособственниками долевой собственности) в сроки и порядке, установленные договором.

Да, с согласия учредителя (сособственников долевой собственности) доверительный управляющий может поручить ведение доверительного управления третьему лицу. Это опасно. Однако управляющий отвечает за действия поверенного (третьего лица) как за свои собственные.

Законом установлено, что обязательства по сделке, совершенной управляющим с превышением переданных ему договором доверительного управления полномочий, несет доверительный управляющий лично. В этом случае, если третьи лица смогут доказать, что они не знали о превышении управляющим полномочий или об установленных договором доверительного управления ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению за счет имущества, переданного учредителем (сособственниками долевой собственности). Однако в этом случае учредитель доверительного управления взыскивает с управляющего причиненный ему прямой ущерб. Поэтому не стоит панически бояться доверительного управления – это форма отношений не означает экспроприацию земельных долей.

От редакции:

Мы рассчитываем, что данная публикация получит резонанс как у сельских, так и у городских читателей нашей газеты. И наверняка у многих возникнут дополнительные вопросы, которые касаются реализации земельного права. Звоните, присылайте по почте вопросы в редакцию, а мы постараемся организовать “прямую линию” с участием руководителей, специалистов и ученых по земельному праву, чтобы как можно полнее удовлетворить ваш интерес.