Расчеты некоторых кадастровых инженеров не подчиняются законам математики…

Купить или продать недвижимость, не привлекая к сделке профессионального риелтора, легко. Однако поставить на учет в кадастре сотки или квадратные метры без кадастрового инженера невозможно. Именно этот специалист готовит межевой план, который представляет в кадастровую палату. Чем профессиональнее и добросовестнее инженер, тем быстрее вы пройдете стадию кадастрового учета и зарегистрируете право собственности на объект недвижимости.

Вместе с тем с начала года более двухсот раз татарстанцы обращались в суд, чтобы решить земельные споры. С учетом того, что наши граждане в основном неоправданно вольно относятся к земле, количество междоусобиц, по прогнозам экспертов, будет только расти.

Предусмотрительные люди сегодня спешат оформить наделы по всем правилам и крепко вбить колышки, свидетельствующие о неприкосновенности частных владений. Амбициозные коротают время за поиском прорех в законодательстве, надеясь отыскать необременительный для себя способ самозахвата лакомого кусочка. А наиболее циничные ищут «хороших» кадастровых инженеров, расчеты которых не подчиняются законам математики, зато вполне согласовываются с желаниями заказчиков. Правда, в последнее время недобросовестные спецы все чаще попадаются на крючок собственной самоуверенности и профессионализма сотрудников Кадастровой палаты РТ, в структуру которой эти инженеры не входят, являясь индивидуальными предпринимателями.

РЕЦИДИВ, ОДНАКО

Лишь несколько показательных примеров. Кадастровый инженер Алена направила в орган учета межевой план, в состав которого включила правоустанавливающий документ – распоряжение местного исполкома «Об утверждении схемы земельного участка». Конечно, не оригинал – сканированный образец. Причем с явно выраженными признаками кустарного соединения двух бумаг. Сотрудники татарстанской Кадастровой палаты сделали запрос в исполком Алькеевского района республики и выяснили: такое распоряжение действительно выдавалось. Но только участок предоставлялся для индивидуального жилищного строительства, а согласно небрежно отредактированному документу земля предназначалась для жилищного строительства вообще.

• С начала нынешнего года в Татарстане было возбуждено 20 административных дел в отношении кадастровых инженеров

Что предполагалось там воздвигнуть, остается только гадать. Но задумками кадастрового инженера заинтересовалась прокуратура и в мае этого года возбудила в отношении нее дело об административном правонарушении. Причем уже второе за несколько месяцев. Ранее эта же «антиинженер» попалась из-за того, что под видом кадастровой ошибки попыталась изменить конфигурацию участка, при этом захватив сотку-другую близлежащей земли в Спасском районе республики.

«Если правила игры на земельном рынке не контролировать очень жестко, у людей зачастую возникает искушение поддаться соблазну поменять площадь наделов, их месторасположение, присмотрев более плодородные, удобные в обработке или просто живописные участки, – говорит заместитель директора Кадастровой палаты РТ Лейсан Гатауллина. – В данном случае и речи быть не может о кадастровой ошибке. Земля учитывалась в кадастре на основании схемы расположения участков, утвержденной исполкомом. Корректировать схему законом запрещено. К тому же кадастровая ошибка – это неточность в расчетах при определении координат. Допустить при измерении такую оплошность, чтобы она существенно изменила конфигурацию участка, невозможно. Поэтому специалисты сразу увидели, что дело пахнет подлогом, и передали материалы в прокуратуру. В результате в отношении инженера за включение заведомо ложных сведений в межевой план было возбуждено дело об административном правонарушении».

В совершении аналогичного правонарушения уличили кадастрового инженера Булата, который «посадил» участок прямо на чужие грядки. Хозяин пятнадцати соток в казанском поселке Константиновка узнал, что у 2,5 сотки его надела вот-вот должен появиться новый хозяин (участок уже учтен в кадастре, а право еще не зарегистрировано), только после того, как провел межевание, чтобы уточнить границы своей территории и зафиксировать их в кадастровой базе. По сведениям кадастра, на тех метрах его земли, которые граничат с дорогой общего пользования и на которых уже лет четырнадцать как стоит его добротный забор, расположился новый соседский участок, предназначенный для строительства гаража. Но ведь сам старожил обосновался здесь гораздо раньше соседей, построил дом. И без документальных доказательств видно, где проходят границы его владений. Почему орган учета допустил чужих в его огород?..

На кадастровой карте на месте этих соток – пустота. Земельный участок вносился в кадастр по старым правилам, координаты его границ были определены без должной точности. В результате графически участок сдвинулся: там, где на кадастровой карте прореха, на местности – хозяйские угодья. Этим и воспользовался кадастровый инженер. Заключив в прошлом году договор о формировании участка для строительства гаража (а распоряжение о выделении надела истинному собственнику датируется еще 1997 годом), землемер не выехал на местность, воспользовавшись электронной базой координат. К тому же, как выяснилось позже, расчеты производил не сам исполнитель работ, а привлеченный специалист. Инженер поставил в документах подпись, фактически санкционировав захват чужой земли.

Согласно административному законодательству он был привлечен к ответственности за внесение недостоверных сведений в межевой план и заплатил штраф в пять тысяч рублей.

НЕСОМНЕННО, ЭТО УМЫСЕЛ

Недавно за консультацией к специалистам Кадастровой палаты РТ обратилась собственница садового участка, расположенного в товариществе «Щурячий» Зеленодольского района. Ее интересовал ответ на вопрос, актуальный сегодня для многих: «Как доказать изначальное расположение границ участка?» Ситуация банальна: ее надел просто задекларирован в кадастре. То есть подтвержден факт его существования. Но схемы расположения с точными координатами границ нет. Много лет владея землей, женщина так и не удосужилась оформить ее надлежащим образом. А вот сосед, прикупивший участок не так давно, все сделал быстро и, что называется, с умом: отмежевал, учел и… расширился за счет близрасположенной территории.

• Сроки подготовки межевого плана законодательно не регламентированы. Но они должны быть закреплены в договоре. В противном случае вы можете оказаться в числе тех, кто ожидал изготовления межевого плана сверхдолгое время

Поскольку в кадастровой базе на месте задекларированного участка – пустота, определить пересечение либо наложение границ невозможно. Но, формируя межевой план для кадастрового учета, инженер обязан был согласовать границы с хозяйкой смежного надела. Однако кадастровый инженер, опять же пользуясь отсутствием границ в кадастре, указывает, что участок граничит с землями общего пользования садового товарищества, и согласовывает границы с его председателем. Умысел? Несомненно. Сотрудники Кадастровой палаты направили копии документов в прокуратуру. Инженеру было вынесено представление об устранении допущенных нарушений. Но пострадавшей стороне судебных разбирательств все же не избежать. В такой ситуации необходимо решение суда о признании межевания недействительным. Также придется документально подтвердить изначальное местоположение границ. Доказательством может послужить проект застройки садоводческих объединений.

Эти и другие факты подтверждают главное правило, которым должен следовать каждый рачительный хозяин: границы земельных участков должны быть точно измерены, обозначены и учтены в кадастре. Это единственный способ избежать самозахвата и судебных тяжб. А доверить межевание выгоднее грамотному и добросовестному специалисту. С начала нынешнего года в Татарстане было возбуждено 20 административных дел в отношении кадастровых инженеров. Это повод быть бдительнее.

НЕ ДАЙТЕ СЕБЯ ОБМАНУТЬ

Так что к выбору кадастрового инженера следует отнестись серьезно и вдумчиво. Вы заключаете договор и платите деньги за выполненную работу. Увы, гарантийный талон качества к этому не прикладывается. Конечно, за недобросовестный труд кадастровика могут оштрафовать или временно лишить аттестата. Но неплохо, если обладатель недвижимости сам выступит в качестве контролера. А для этого следует кое-что знать. Сроки подготовки межевого плана законодательно не регламентированы. Но они должны быть закреплены в договоре. В противном случае вы можете оказаться в числе тех, кто ожидал изготовления межевого плана сверхдолгое время.

Недавно сотрудники Кадастровой палаты РТ провели анкетирование среди заявителей, предложив оценить качество работ кадастровых инженеров. Результаты таковы: 58 человек указали, что межевые планы по их заказу кадастровый инженер изготовил меньше чем за месяц, 92 – за месяц, 80 – в течение трех месяцев, 17 респондентов ждали исполнения работ от трех месяцев до года, а один заявитель не мог получить документы больше года.

На сайте kadastr.tatarstan.ru опубликованы основные показатели деятельности инженеров. Эти сведения рекомендуется использовать при выборе специалистов. Например, большое количество подготовленных межевых планов свидетельствует о деловой активности и практическом опыте инженера, число отказов в постановке на кадастровый учет – о профессиональном уровне, количество межевых и техпланов, направленных в орган кадастрового учета через Интернет, – о возможностях использования современных методов работы и соблюдении интересов заявителей. Сейчас межевые и технические планы принимаются только в электронном виде. Можно, правда, принести их на диске, но отправленные через интернет-портал Росреестра документы благодаря упрощенной технологической цепочке рассматриваются в два раза быстрее.

Стоит обратить внимание и на данные о правонарушениях, допущенных кадастровыми инженерами при подготовке межевых, техпланов, и на информацию о количестве ошибок, исправленных по решению суда. Эти сведения подскажут, осуществляет ли специалист свою деятельность в рамках закона, надежен и добросовестен ли он.

Кстати, добропорядочный кадастровый инженер не переложит свою работу на заявителя. А вот в ходе анкетирования на вопрос, кто собирал подписи для акта согласования местоположения границ, 80 из 155 человек ответили, что сами, 23 – поделили эту работу с кадастровыми инженерами, и только 52 респондента сообщили, что «автографы» добывали непосредственно землеустроители. Собирать подписи у смежников земельного участка – дело кадастрового инженера, но ни в коем случае не его клиентов!

Да, еще следует иметь в виду: в случае возражений против согласования границ заинтересованные лица должны предоставить отказ в письменной форме. Они же вправе потребовать от кадастрового инженера выдать заверенную его подписью и печатью копию возражений. А такая необходимость, учитывая рост земельных споров между соседями, возникает в наше время все чаще.

В общем, относитесь к земле как к драгоценному дару. И будьте бдительны при владении ею!