Об ипотечном кредитовании строительства жилья в нашей стране заговорили в начале 90-х годов прошлого века, когда государство фактически отказалось от его финансирования. Население, привыкшее к бесплатному распределению квартир, пусть и после многолетнего стояния в очереди, оказалось в шоковом состоянии. И вот тогда на всех уровнях исполнительной власти, в средствах массовой информации началось муссирование словосочетаний “ипотечное кредитование”, “ипотечное строительство”. Вероятно, чтобы предотвратить социальный взрыв. Ибо условия для такой формы инвестирования в то время отсутствовали. Но важно было успокоить общественное мнение, поселить в людях надежду на то, что рано или поздно они получат возможность обрести крышу над головой. С тех пор мало что изменилось. На чем базируются оптимистические прогнозы типа: стоит только дать Госдуме РФ отмашку, и ипотека заработает – непонятно. Постараюсь пояснить.
Ипотека – улица с двусторонним движением. Одного наличия людей, желающих улучшить свои жилищные условия, чтобы она заработала, недостаточно. На другом полюсе должны находиться мешки (сейфы), полные денег, которые попросту некуда девать. Из-за чего на Западе банкиры вынуждены на весьма льготных условиях ссужать их населению под залог приобретаемого жилья. Конъюнктура финансового рынка вынуждает толстосумов соглашаться с относительно невысокими доходами.
Появился ли за последнее десятилетие избыток кредитных ресурсов в нашей стране? Вопрос риторический. Даже беглый анализ структуры кредитного портфеля коммерческих банков убеждает, что они по-прежнему главным образом обслуживают торговые операции, где период оборачиваемости денег не превышает 3-4 месяцев. И это понятно: их цель – получение максимальной прибыли. Рассчитывать, что банкиры в порядке “пролетарской сознательности” станут выдавать дешевые ипотечные кредиты на 15-20 лет (без чего ипотека не ипотека) – из области фантастики.
Источником “длинных” денег, на мой взгляд, могли бы стать резервы Центрального банка РФ, достигшие 83 млрд. долларов США. Сегодня они хранятся в иностранных банках. Нас убеждают, что таким образом обеспечивается надежность рубля. Фактически резервы ЦБ России, инвестируемые в экономику иностранных государств, служат их развитию, а не обеспечению собственных национальных интересов. Вот если бы часть этого “загашника” направить на ипотечное кредитование жилищного строительства для населения (в первую очередь малообеспеченного), дивиденды от обретения простыми людьми уверенности в своем будущем, доверия к Правительству были бы несравненно выше.
Опыт выхода США из глубочайшего кризиса в тридцатых годах прошлого столетия тому свидетельство. “Планируя каждый свой шаг, правительство думает о среднем гражданине. Выражаясь старомодным языком, стремится к наибольшему благу для наибольшего числа людей”, – говорил Ф.Рузвельт. С приходом к власти американского президента-реформатора одним из первых был принят закон о жилищном кредите, была развернута работа по ликвидации трущоб. Сделан решительный шаг к развертыванию рациональной жилищной программы. В 1937 году организовано управление по жилищному строительству. Однако при нежелании и неспособности частных финансовых структур заниматься ипотекой в стране начали создаваться кредитные учреждения, где активную роль играло государство, и их финансовая деятельность помогала решать проблемы, связанные с масштабными преобразованиями.
По сути, по такому же пути идет сегодня Татарстан. Чувство гордости за республику вызывает успешное выполнение программы Президента РТ по ликвидации ветхого жилья. К сожалению, в меньшей степени поддержку и распространение получил опыт организации рыночной системы строительства жилья. В частности, в Набережных Челнах.
Из-за резкого снижения размеров централизованного финансирования проектно-строительное объединение “Челныгорстрой” уже в 1992 году стало вкладывать часть своей прибыли в долевое участие в строительстве жилых домов некоторыми заказчиками, проведя осенью первый аукцион по продаже пяти квартир. Всего в том году их было реализовано 72 общей площадью 4000 квадратных метров. Чтобы подвести под наш эксперимент правовую базу, Кабмин РТ принял 12 апреля 1993 года соответствующее постановление.
Для максимального удешевления жилья мы ликвидировали многоступенчатость в отношениях с поставщиками стройматериалов, установив с ними прямые связи. С этой же целью отказались от услуг дилеров. В результате цена одного квадратного метра жилья у нас оказалась в полтора раза ниже, чем в Казани. Однако продолжение эксперимента успешно торпедировало тогдашнее руководство города. Хотя постановление Правительства РТ обязывало местные власти предоставлять участки земли для строительства жилья, из запрашиваемых 224 гектаров нам было выделено всего 6 гектаров. А мы и без того действовали в крайне неблагоприятных экономических условиях.
В стране галопировала инфляция. Но и к ней “Челныгорстрой” сумел приноровиться. Цена одного квадратного метра жилья определялась на момент поступления денег от заказчика на наш счет – в наличной или безналичной форме. И равнялась стоимости материалов и услуг на тот же момент плюс плановые накопления в размере 25 процентов. Вообще-то упомянутое выше постановление от 12 апреля 1993 разрешало увеличивать рентабельность до 50 процентов, но мы сознательно себя ограничивали, чтобы быть конкурентоспособными.
При оплате квартиры целиком клиент тут же обретал право собственника на недвижимость.
Однако практиковался и накопительный метод купли-продажи. Например, заказчик вносил 3 млн. рублей и при стоимости (в ценах тех лет) одного квадратного метра, условно говоря, 500 тысяч рублей получал документ о том, что он владелец 6 квадратных метров жилья. В следующий раз, добавив еще 3 млн. рублей, он оформлял права собственности лишь на 5 квадратных метров – как я уже сказал, деньги тогда обесценивались стремительно. Зато если заказчик по каким-то причинам расторгал договор, то ему возвращалась сумма большая, чем он внес. То есть сотрудничество с “Челныгорстроем” было одним из способов защиты сбережений от инфляции. Более того, если человек заключал с нами договор на пять лет, то в первый год цена квадратного метра ему снижалась на 20 процентов, во второй год – на 10 процентов, ибо мы его деньги пускали в оборот. Словом, все было по-честному.
Приобретали у нас квартиры кооперативы и госучреждения для своих работников, а также частные лица. Особо нуждающимся изредка квартиры передавались после оплаты половины их стоимости, то есть в рассрочку. При этом составлялся договор с обязательствами покупателя и гарантией предприятия, где тот работал.
В 1992, 1993 и 1994 годах нами было построено и реализовано таким способом около тысячи квартир стоимостью 100 млрд. рублей (в тогдашних ценах). Полученная прибыль на основании постановления Кабмина РТ шла на реинвестирование, то есть строительство новых домов. Но стараниями чиновников мы были поставлены на грань банкротства и практически свернули жилищную программу. Одним из тормозов стал отказ администрации города от организации кондоминиумов на сдаваемых домах, их приемки в связи с отсутствием балансодержателя. По имеющимся сведениям, некоторые дома (сколько лет прошло!) до сих пор не имеют хозяев.
Практически ничем – как по объективным, так и субъективным причинам – закончился эксперимент Европейского Союза по внедрению системы рыночного строительства жилья в автограде по программе TACIS.
Возникает вопрос: на чем сегодня основан безудержный оптимизм при обсуждении планов по развертыванию ипотеки? У нас пока нет ни “длинных” денег, ни опыта массового жилищного строительства по законам рынка. Одна надежда на нашего Президента Минтимера Шаймиева, которому хватило политической воли решить огромную проблему ликвидации ветхого жилья в республике. Убежден: хватит у него воли и при внедрении в жизнь социально ориентированной жилищной ипотеки на приемлемых для широких слоев населения условиях.
Марат БИБИШЕВ.
Заслуженный строитель России и Татарстана.
