На одном из совещаний вице-премьер – министр сельского хозяйства и продовольствия РТ Марат Ахметов, обращаясь к присутствующим – далеко не “рядовым гражданам”, заметил: “Поставьте себя на место простого человека, который оформляет землю в собственность”. Руководитель Минсельхозпрода республики знал, о чем говорил. Сельский житель должен пройти семь кругов ада, чтобы превратить свой земельный пай, или долю, в конкретный участок и стать его полноправным собственником. Как же облегчить страдания сельчан? Над этим вопросом уже не один год ломают голову власти Татарстана.

Пай – это еще не земельный участок

По российскому и республиканскому законодательству сельских жителей наделили земельными долями. Людям во всеуслышание объявили, что теперь они собственники паев. Но до последнего времени многие сельчане и не представляли, какая тут кроется юридическая тонкость. Собственник пая и собственник земельного участка – совсем не одно и то же. Первый является собственником, можно сказать, виртуальной земли. Он получил свидетельство о том, что является хозяином, скажем, одной десятой (двадцатой) доли массива. Но где находится этот участок, в каком конкретно месте огромного поля – в центре или ближе к оврагу, никто не знает. И никто не скажет, поскольку участок никто конкретно не определял. У собственника пая есть просто доля и свидетельство о праве на эту долю. Вот тут и возникает вопрос: как стать эффективным собственником того, что существует только на бумаге? Как ощутить прибыль в кошельке, не зная, что на этой земле выращивается – хлеб или капуста? Реальный собственник должен работать на реальном земельном участке, имеющем определенные границы и площадь. Закон разрешает собственнику пая стать собственником земельного участка. Но этот путь могут осилить немногие: очень уж замысловатую процедуру придумали законодатели.

Судите сами. Допустим, вы рискнули стать собственником реального земельного участка. Для этого вам необходимо собрать общее собрание дольщиков – это жители конкретного села, которые и должны проголосовать за то, чтобы Иванову, Петрову, Сидорову выделить земельные участки там-то и там-то (как правило, выходят из рядов дольщиков сразу несколько человек). Допустим, что сельчане собрались и проголосовали так, как необходимо, и Иванову, Петрову, Сидорову достались вполне приличные участки, на которых можно что-то выращивать. Дальше путь смельчаков лежит в организацию по межеванию, которая должна, условно говоря, определить положение участков, поставить колышки на их границах и выдать будущим собственникам соответствующие бумаги. С документами по межеванию сельчане обращаются в управление Роснедвижимости, где участки проходят кадастровый учет и получают кадастровый номер. И только тогда, собрав все необходимые документы, граждане могут идти в Регистрационную палату. Эта организация в течение месяца проверяет все документы и решает, зарегистрировать ваше право собственности на земельный участок или нет.

Процедура эта, естественно, стоит денег. Вместе с начальником отдела Минсельхозпрода РТ Александром Дружининым мы подсчитали, что процедура перевода земельного пая в земельный участок обойдется в среднем в тысячу рублей. Для села деньги немалые. А если учесть, что все бумаги придется возить из деревни в районный центр или в Казань, и не один раз, то расходы, естественно, возрастут.

Сколько стоит грамматическая ошибка

Описанный нами путь – для “счастливчиков”, у которых в документах все в порядке, не возникло спорных вопросов ни в одной инстанции. Однако, как показывает практика, при оформлении и паев, и земельных участков вопросы возникают практически на каждом шагу.

Начнем с самого простого – с имен и фамилий, которые указаны в свидетельстве на земельную долю. Ну кто, скажите, в сельской глубинке обращал внимание на то, как правильно пишутся фамилия и имя – Галеев или Галиев, Хайруллин или Хайрулин, Резеда или Ризида, Фарит или Фарид? Казалось бы, в этой ситуации чего проще – переписать свидетельство о праве на долевую собственность или внести в него поправку, и все дела. Оказывается, нельзя. И предъявить это свидетельство в Регистрационную палату тоже нельзя: данные в этом документе не соответствуют данным в паспорте. Нужно пройти сложный процесс идентификации, который должен завершиться решением… суда.

Если бы число ошибок было незначительным, то сельчане, наверное, пережили бы такое несчастье и прошли судебные инстанции. Но сегодня, по данным министра земельных и имущественных отношений Валерия Васильева, от 20 до 30 процентов владельцев долей получили на руки свидетельства с неточностями. И все они должны написать заявления в суд, заплатить пошлину, если хотят, чтобы у них на руках оказался законный документ.

Спрашивается: для чего “всем колхозом” обращаться в суд? Почему нельзя решить проблему через доверенное лицо, которое списком утвердит правильные имена и фамилии? Оказывается, в силу опять же каких-то законодательных закорючек, так поступать нельзя. Если вы задолжали газовикам, энергетикам, жилищникам за коммунальные услуги, то все эти организации могут обратиться в суд, предъявив список неплательщиков, и суд вынесет решение в отношении лиц, указанных в списке, о взыскании с них долгов. Граждан могут в суд даже не вызывать. А если простому человеку требуется просто исправить ошибку, то такое решение заочно или через доверенное лицо не выносится. Словом, когда решение принимается против человека, то можно применить и упрощенную процедуру, а если во благо, то ни в коем случае!

Однако и в этой ситуации можно найти приемлемое решение. Почему бы, предложил начальник отдела Минсельхозпрода РТ Александр Дружин, не организовать выездные заседания судов в крупных населенных пунктах, где сразу рассмотреть все дела, связанные с ошибками в свидетельствах? Удобно и судам, и людям. Но командовать судами Минсельхозпрод не может, а сами суды такой инициативы не проявляют. А жаль. Ведь таким образом можно было бы решить сложнейшую проблему.

С паями не расставайтесь

Если наиболее передовая часть сельских жителей стремится преобразовать свои земельные паи в конкретные участки, то менее информированные граждане, наоборот, пытаются избавиться от свалившихся на их головы долей. Почему же люди, выросшие на земле, так боятся стать ее хозяевами? Опять же потому, что никто не объяснил, что с этим самым паем, даже не оформляя его как земельный участок, можно сделать, чтобы он приносил хоть небольшой доход.

А между тем по закону долю можно внести в уставный капитал сельхозпредприятия, которое на этой земле работает, продать такому же дольщику (например, соседу), сдать в доверительное управление, передать по наследству, подарить… При этом с недавнего времени подобные сделки с земельными долями не требуют заверения у нотариуса – достаточно оформления в сельсовете. Словом, бабушке, передавшей свою долю арендатору, совсем необязательно ехать в райцентр. Конечно, ассортимент сделок с паями значительно уже, чем с земельным участком (его можно продать и отдать в аренду кому угодно, а не только дольщикам), но и пай, как показывает практика, в нашей республике может приносить деньги.

Сегодня, как заметил председатель Комитета Госсовета РТ по экологии, природным ресурсам и землепользованию Ринат Абдуллин, многие фермеры берут в аренду у пайщиков земли и работают на них. По данным Валерия Васильева, дольщиков в Татарстане – 500 тысяч, а пользователей – в 500 раз меньше. То есть 500 дольщиков отдают свои паи одному арендатору, который на земле и работает (как правило, доли этих собственников выделены в один массив). Случается и так, что арендатор за свой счет оформляет межевание всего массива, ставит его на кадастровый учет. И людям хорошо, и арендатору.

На том же расширенном заседании парламентского Комитета по экологии, природным ресурсам и землепользованию депутаты ломали голову над тем, как доходчивее объяснить людям, что земельная доля – “это не виртуальные две “Волги” Чубайса”. Эту долю, хоть и с трудностями, можно превратить в земельный участок, то есть в недвижимость, собственность, которая во все времена имеет цену. Скажем, сейчас многие жители пригородных (к Казани) деревень кусают локти. Некоторые из них поспешили продать свою долю, не зная ее истинной цены. Сегодня, когда кадастровая стоимость определена и рыночная цена довольно высока, землю уже не вернуть. Можно, конечно, попытаться сделать это через суд, заявив, что покупатель ввел продавца в заблуждение. Но где гарантия, что это удастся доказать?

Иная ситуация в дальних районах, где спрос на землю отсутствует. Ну не дошел инвестор до Черемшана и Аксубаева! Там бабушки в отдаленных деревнях не представляют, зачем им нужна их доля. И сосед этот пай покупать не собирается, сам не знает, как распорядиться своим. Между тем земельный налог придется платить уже в нынешнем году. В этой ситуации депутаты могли им подсказать только одно – не торопиться: через год-другой фермеры появятся и там, инвестор придет и в глубинку, вырастет спрос и на эти земли.

Когда-то мы не знали, что делать с акциями, которые приобрели на ваучеры, чеки Татарстана. Рынок ценных бумаг только зарождался. И сильно прогадали те, кто в свое время продал акции “Татнефти”, “Газпрома”, “Казаньоргсинтеза”, “Нижнекамскнефтехима”: сегодня этими ценными бумагами можно распорядиться с большей выгодой для себя. Та же ситуация складывается и в земельных отношениях. В республике пока не создан рынок земли, но это не значит, что через год-другой он не появится. Сейчас обсуждают вопрос (уже хорошо!) о создании земельного банка. Землю можно будет брать (или отдавать) в залог. Разрабатывается механизм создания паевых фондов, где земельные паи можно будет обменять на акции фонда. Наконец, почему бы не создать земельные магазины, где государство и частные собственники смогут совершать сделки с землей? Словом, не спешите расставаться с землей…

Хозяин, отзовись!

Государство в надежде обрести хозяина на земле выделило под паи огромные массивы, но хозяин там так и не появился. Пользователи есть, сельхозземли не пустуют, а кто хозяин – никто не знает. Любопытные данные привел министр земельных и имущественных отношений Валерий Васильев. После земельной реформы около 300 тысяч гектаров земель, предназначенных для раздачи паев, оказались невостребованными. Кто-то умер, кто-то выехал в другие города и области, кто-то живет рядом, но не знает, что ему что-то полагается. Что с этой землей делать? Минземимущество РТ предлагает перевести эти земли (конечно, в судебном порядке) в муниципальную собственность. У такого предложения есть и обоснование. В республике после “паевой приватизации” практически девять тысяч человек по разным причинам доли не получили, хотя (как они утверждают) имели на это право. Где взять землю для обиженных?

Можно, конечно, снова провести в деревнях собрания дольщиков и проголосовать за включение пострадавших в списки. Но в этом случае размер каждого предыдущего пая придется сократить. Скажем, если у вас была одна двадцатая массива, что соответствовало 10 гектарам земли, то теперь будет только восемь гектаров. Вы за такое решение проголосуете? Вот и сельчане не проголосуют. Следовательно, землю для “выпавших из списка” придется искать в другом месте. Валерий Васильев предлагает удовлетворить заявки за счет невостребованных земель. Они станут муниципальной собственностью, вот пусть власть на местах и разбирается, кто законно задним числом требует свою долю, а кто решил воспользоваться моментом.

Такое предложение юридически небезупречно. Об этом говорят и специалисты, и депутаты. Сегодня этот пай не востребован, а завтра вернутся из командировки хозяева паев или отыщутся дети и внуки, которые вполне справедливо заявят свои права на собственность. Как быть тогда? А вот тогда претенденты будут решать спор в суде, доказывая свое право. В Минземимуществе признают, что судебной практики по таким вопросам нет, между тем в ближайшее время подобные споры возникнут, и в массовом порядке. Как только появится спрос на землю, вырастет ее цена, суды захлестнет волна подобных разбирательств. Собственник при стечении определенных обстоятельств очень быстро становится грамотным.

Минсельхозпрод готов поделиться кадрами

На том же расширенном заседании комитета депутат Илсур Сафиуллин признал, что было ошибкой, не отработав систему реализации паев, раздавать их людям. Теперь вот власти и депутаты ломают голову, как облегчить процедуру регистрации права собственности и сделок, не нарушая при этом закон.

Вице-премьер – министр сельского хозяйства и продовольствия Марат Ахметов привел такие данные. Процедуру межевания прошли 77 процентов сельскохозяйственных земель, кадастровый учет – почти 50 процентов, а вот регистрацию – только 23 процента. То есть до финиша (до получения свидетельства) дошел лишь каждый третий, вступивший на тернистый путь обретения собственности. А ведь без регистрации, как справедливо заметил министр, землю нельзя продать, отдать в аренду, да и налоги на эти земли толком не соберешь. В некоторых районах в отделениях Регистрационной палаты работы накопилось на год вперед. И поток документов неизбежно возрастет, поскольку процесс оформления собственности только начался. Если ничего не изменить в работе этой организации, заметил Марат Ахметов, то земельная реформа растянется на годы. Он сам предложил и помощь:

– Если нужны десятки компьютеров, мы дадим. Нужны специалисты – мы также готовы из управлений сельского хозяйства временно (скажем, на год) выделить по три-пять человек в помощь Регистрационной палате. Зарплату им платить будем сами. Нужно завершать эту работу, тем более что грядет другая – выделение и регистрация участков земель под ипотечное строительство.

О том, что вопрос регистрации прав собственности, сделок с недвижимостью (не только с землей) приобрел сегодня небывалую остроту, говорит и тот факт, что Премьер-министр Рустам Минниханов в последнее время неоднократно проводил совещания по этому поводу. Совещаются со специалистами и вице-премьеры, министры. Последнее совещание у премьера прошло в минувший вторник. Представителей прессы туда не пригласили. Из неофициальных источников удалось узнать, что различные ведомства (республиканские и федеральные) так и не пришли к единому мнению, как упростить и ускорить регистрацию прав собственности. С одной стороны, эту процедуру жестко регламентирует федеральный закон, с другой – в самих чиновниках “согласья нет”.

А договариваться придется. Иначе нынешняя процедура регистрации станет камнем преткновения в развитии рыночных отношений.