Приступая к реализации национальной программы “Доступное жилье”, государство рискует повторить ошибки советских времен, если сделает упор на многоэтажной городской застройке. Специалисты обеспокоены тем, что развитие пригородов так и не приобрело ясного градостроительного выражения – социальная, инженерная, транспортная инфраструктуры складываются хаотично, неупорядоченно, с большими издержками для инвесторов. На это, в частности, обратил внимание, выступая в нашей газете (№244-245, от 8 декабря 2005 г.), один из первостроителей Набережных Челнов, профессор Марат Бибишев. Концепция нового генплана автограда, по его мнению, не учитывает современных градостроительных тенденций, отражающих стремление людей жить поближе к природе.

Директор фирмы “Челныпроект”, заслуженный архитектор России Вячеслав Нилов будущее республики также связывает с процессами деурбанизации, вне которых жилищная проблема, по его мнению, не найдет оптимального решения.

– Как известно, еще в 1957 году Никита Хрущев задался целью обеспечить каждую советскую семью отдельной квартирой, – напомнил Вячеслав Степанович. – Было издано два масштабных правительственных постановления. Одно из них касалось так называемых архитектурных излишеств в жилищном строительстве, второй документ закладывал основы индустриального домостроения. В стране возникла сеть ДСК, продукцией которых были панельные пятиэтажки с квартирами, отвечавшими заниженным социальным нормам. С крошечной кухней и совмещенным санузлом, ставшим предметом шуток не одного поколения эстрадных сатириков.

Клонирование “хрущоб” продолжалось вплоть до начала реформ в стране в 90-е годы прошлого века. И что прискорбно: последняя государственная программа массового строительства общедоступного жилья снова вычерчивается по старым лекалам.

Чем отличается пятиэтажка, возведенная сорок лет назад, от современного панельного многоэтажного дома? Тот же общий подъезд (раньше на полтора десятка, а теперь полсотни и более квартир), имеющий обыкновение пропитываться неприятными запахами. Тот же в окружении многоэтажных башен двор, который из-за отсутствия соразмерной человеку архитектуры никогда не бывает уютным. Да, кухня в нынешней стандартной квартире имеет площадь не пять, а десять квадратных метров, увеличился и размер комнат. Однако это все количественные, а не качественные характеристики. Органические недостатки, присущие крупнопанельным и монолитным железобетонным домам, непреодолимы.

Во-первых, в них неблагоприятные санитарно-гигиенические условия – помещения плохо вентилируются, имеют низкую звукоизоляцию и фактически экранируются металлическими арматурными сетками. В результате излучения электроприборов не пропускаются наружу, преобразуясь в вихревые токи высокой интенсивности. Их воздействие на организм людей, особенно детей, отрицательное.

Во-вторых, хотя панельные многоэтажки возводятся индустриальным способом, они материалоемки (используются дорогие железобетон, металл, цемент), а потому неэкономичны. Какая же это социальная ипотека, если цена квадратного метра жилья, которое сегодня возводится в основном в железобетонном исполнении, в среднем по стране достигает 22 тысяч рублей. Пусть в Татарстане оно стоит несколько дешевле, но не настолько, чтобы быть доступным людям среднего достатка. Способ расширить объем платежеспособного спроса на жилье, снизив стоимость квадратного метра до 6-8 тысяч рублей, существует. Для этого необходимо перейти от уплотненного городского строительства в рамках кварталов, микрорайонов к новым формам застройки на примыкающих к городам и поселениям землях, создав предпосылки для возникновения в республике рынка односемейных жилых домов усадебного типа. А внутри городской черты потеснить панельные высотки малоэтажными блок-квартирными домами (таун-хаузами).

Мы много говорим о необходимости поддержки семьи как ячейки общества, в обход которой тщетны все попытки его оздоровить. Однако до тех пор, пока структура жилищной застройки будет оставаться пережитком советской системы, не улучшится ни демографическая ситуация, ни криминогенная обстановка.

Россия – единственная в мире страна, продолжающая строить многоэтажные железобетонные дома-коробки. Тогда как на Западе давно наметился исход населения городов в пригороды. Например, в Австрии, в городе Линце, снесен крупнейший жилой комплекс Европы, состоявший из двадцатиэтажных домов. Исключением является разве что Япония, и то из-за ограниченности своей территории. У нас же принявшая гипертрофированный характер урбанизация просто не поддается объяснению. Земли навалом, а мы лезем в небеса, громоздя над этажом этаж.

Сейчас в политическом лексиконе появилось модное выражение “вертикаль власти”, которую непременно надо “укреплять”. Когда провисает хотя бы одно ее звено, нарушается устойчивость всей бюрократической конструкции. Но многоэтажный дом – это тоже вертикальная структура. В одной квартире лопнет труба отопления – страдает весь подъезд. Что исключено в горизонтально интегрированных структурах – одноэтажных жилых комплексах.

– Крах плановой экономики привел к остановке заводов КПД, многие из которых вовсе прекратили существование. Возник удобный момент: по мере того, как экономика – уже рыночная – начнет возрождаться, переориентировать отрасль на изготовление принципиально новой продукции – для индивидуальных домов. Почему же этот исторический шанс был упущен и массовое жилищное строительство опять обрело прежний вектор – точечная многоэтажная городская застройка?

– Очевидно, решающим фактором стала сила инерции. Колея-то за долгие десятилетия была накатана, лишь слегка заросла бурьяном… Ничего выдумывать не надо, это всегда проще.

– Но это упрек и в адрес архитекторов, оказавшихся неготовыми к такому повороту событий. Они не смогли предложить потенциальным инвесторам привлекательные проекты общедоступного индивидуального жилья. Нельзя же считать таковым “дворцы” площадью от 300 до 600 квадратных метров и умопомрачительной стоимости?

– С себя и своих коллег я ответственности не снимаю. Правда, надо иметь в виду: вкусы заказчика архитектор в состоянии лишь незначительно подкорректировать. Градостроительная политика – компетенция исполнительной власти, а она не сумела упорядочить частную инициативу.

Согласен, коттеджный бум здорово скомпрометировал идею приоритета “коллективной горизонтали” в жилищном строительстве. В Челнах справили новоселье владельцы около 500 коттеджей, еще примерно такое же количество особняков подведены под крышу. Но они – не альтернатива крупнопанельному домостроению. И не только потому, что предназначены для богатых. У поселков “новых русских” деревенская структура: улица, и по ней, как горох, рассыпаны дома. Это не дает их владельцам ощущения комфорта. Помимо всего прочего, у коттеджей неоправданно велики эксплатационные затраты.

Будущее за одноэтажным жильем из облегченных конструкций. Отказ от железобетона, металла значительно его удешевит. И это не должно быть самодеятельным строительством, когда граждане после трудового дня берут в руки топор и начинают сооружать себе кустарное пристанище. Должен возникнуть рынок индивидуального жилья, чтобы семья, получив ипотечный кредит, выбирала дом так, как она сегодня присматривает квартиру в панельной многоэтажке. Причем наиболее эффективная структура организации поселков – замкнутый имущественный комплекс на 50-100 семей. Он огорожен. И там есть все: зона отдыха для детей, магазин. И, разумеется, автономная система инженерного обеспечения.

– А как смотрится индивидуальное жилье на городских территориях?

– Отлично смотрится. Например, в Челнах уже есть несколько комплексов из блокированных малоэтажных домов. В Нижнекамске завершается строительство восьми шестиквартирных домов. Инвестор – ОАО “Татнефть”. Замечу в скобках, социальные психологи установили: число семей в одном доме не должно превышать шести. Только в этом случае его обитатели относятся к общим коммуникациям, прилегающему участку земли как к личной собственности. Если хозяев больше, дом становится для них казенным, даже если квартиры в нем приватизированы.

– Да, но перечисленные вами объекты – это все элитное жилье, где один квадратный метр площади стоит отнюдь не 200-250 долларов США, а много дороже. Потому оно и стало украшением того же 44-го комплекса в Набережных Челнах.

– Может быть. Но современная стройиндустрия позволяет придать эстетику и постройкам, выполненным из самых дешевых материалов. В опалубку, съемную или несъемную, шлангом заливается жидкий пенобетон – и стена готова, остается облицевать ее в полкирпича. И она ничем не будет отличаться от целиком кирпичной наружной стены. С той лишь разницей, что под нее не требуется подводить мощный фундамент. В Питере уже используют эту продвинутую шведскую технологию.

– Технологии для индивидуального жилищного строительства надо еще осваивать, в то время как заводы КПД уже набрали обороты. Похоже, поезд сторонников семейного дома ушел?

– Я так не считаю. Жидкий пенобетон в Набережных Челнах выпускают трест “Подряд”, ряд других предприятий. И потом, если появится рынок индивидуального жилья и государство будет умело его стимулировать, то что мешает заводам крупнопанельного домостроения часть своих производственных мощностей переориентировать на изготовление деталей для одноэтажного жилья? Скажем, в Подмосковье научились делать пенобетонные блоки с окантовкой из оцинкованного листа – для мансард.

Недавно меня задела за живое информация в одном специализированном журнале: в США ежемесячно вводятся в эксплуатацию два миллиона индивидуальных домов. Вот какой единицей измерения должны оперировать разработчики национального проекта “Доступное жилье” и сопряженной с ним республиканской программы – количеством семейных домов, а не квадратных метров и квартир. Иначе мы рискуем оказаться на обочине цивилизации.

– Перенос центра тяжести в массовом жилищном строительстве с панельных многоэтажек на индивидуальные дома равнозначен градостроительной революции. Она должна совершаться “сверху”?

– А как иначе! “Низы”, даже если и созрели для перемен, одни, без поддержки государства, мало что могут. Ведь чтобы перейти к линейно-протяженным структурам поселений, вокруг городов и вдоль транспортных артерий для них должна быть выделена земля. И не неудобья, как в свое время садоводческим товариществам, а лучшие участки! Чтобы неподалеку проходил газопровод, линия электропередач, наконец, вид на окрестности открывался живописный.

– На пашню покушаетесь. А где крестьяне пшеницу будут сеять?

– Давайте еще раз сверимся с зарубежным опытом. В Германии населенные пункты занимают около 12 процентов общего земельного фонда, а в России – лишь 1,1 процента. В Татарстане этот показатель если и выше, то ненамного. Так что серьезного ущерба сельскому хозяйству развитие городов вширь не нанесет. Зато, повернув урбанизацию вспять, мы получим весьма значительный социальный эффект.

– На всякий случай переведите с профессионального сленга на русский язык выражение “линейно-протяженные структуры поселений… вдоль транспортных артерий”.

– А что тут непонятного? Выбирается автотрасса Казань – Уфа и в промежутке, допустим, между Челнами и Елабугой застраивается индивидуальными поселками.

– А как же их жители на работу будут добираться? Это в США или Германии каждый взрослый член семьи имеет автомобиль, поэтому может устроиться на предприятие, удаленное на десятки километров от дома. Нам же достичь качества жизни, сопоставимого с западными стандартами, вряд ли удастся в ближайшее время.

– Покупать второй и третий автомобиль семье новоселов не понадобится. Транспортная проблема решается просто. Набережные Челны в поперечнике – 18 километров. Но на таком или даже меньшем расстоянии на расходящихся веером от города дорогах находится десяток сел. И если направить по ним маршрутные такси, снующие сегодня из конца в конец автограда, то для его жителя не будет принципиальной разницы, где его жилище – внутри или вне городской черты.

В чем, на мой взгляд, главная проблема: инвестор не ощущает заинтересованности государства в развитии этого сектора рынка общедоступного жилья и, соответственно, не торопится вкладывать туда деньги. Нужен пилотный проект индивидуального поселка, рассчитанного на покупателей недвижимости среднего достатка. Чтобы отработать механизм взаимодействия застройщика с органами исполнительной власти по отводу земли и ее инженерной подготовки, поделив затраты на создание инфраструктуры поселка между бюджетами разных уровней.

Государственный жилищный фонд РТ должен задаться целью как минимум треть своих финансовых ресурсов резервировать за гражданами, желающими вместо квартиры в многоэтажке приобрести дом. Иначе государственные субсидии до них не дойдут. Для сравнения: в развитых странах малоэтажные семейные дома составляют две трети от общего объема вводимого жилья.

Татарстан уже неоднократно становился примером для всей страны. Например, достиг сплошной газификации, к которой другие регионы приступают только сейчас. Может, настала очередь республике первой совершить прорыв и в строительстве индивидуального жилья, поставив его на поток?