Приватизация прав на жилье должна быть подкреплена приватизацией и обязательств по его содержанию – вот смысл сегодняшних реформ в ЖКХ. Как идет этот процесс? На этот и другие вопросы отвечает руководитель Минземимущества республики Валерий Васильев.
– Валерий Павлович, в каком направлении развивается сегодня реформа жилищно-коммунального хозяйства?
– Я вижу два основных направления. Первое связано с реформированием инфраструктуры по обслуживанию жилого фонда, а второе – с созданием новой системы управления самим жилым фондом. Это разные задачи, каждая из которых требует особого подхода. Но решаем мы в конечном счете общую социальную задачу, а именно – обеспечение нормальных условий проживания для наших граждан.
– В чем сущность реформирования предприятий ЖКХ и какие механизмы задействованы в этом процессе?
– Если говорить кратко, суть реформирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства сводится к смене формы собственности, что должно обеспечить эффективное управление отраслью и привлечение в эту сферу частных инвестиций. Как мы будем реформировать ЖКХ? Велосипед тут изобретать не нужно. Реформы пойдут через акционирование, ликвидацию, банкротство предприятий. Сегодня из подлежащих реформированию 177 предприятий акционировано 51, на 35 предприятиях введена процедура несостоятельности, 63 предприятия подлежат ликвидации. Кроме того, все оставшиеся в государственной собственности предприятия ЖКХ уже находятся на различных стадиях преобразования.
На мой взгляд, классический вариант реформирования и привлечения инвестиций – акционирование. Этому вопросу мы всегда уделяли особое внимание. Так, наше министерство совместно с главами администраций, Минархстройжилкомхозом РТ рассматривает состояние дел на каждом предприятии. Из оставшихся 26 предприятий ЖКХ до конца года будут акционированы не менее 20.
Но нужно понимать, что акционирование – не самоцель, а только промежуточный этап, при котором происходит смена организационно-правовой формы предприятия. Главная цель – реализация пакетов акций преобразованных предприятий инвесторам. А это уже другая, более сложная задача.
– А что происходит с теми предприятиями, на которых введены процедуры несостоятельности или проводится ликвидация?
– Не стоит рассматривать ликвидацию и банкротство как нечто фатальное, приводящее к полному разрушению хозяйственной деятельности. В большинстве случаев – это разновидность реформирования, когда активы переходят в руки более эффективных собственников, руководителей, просто на базе “несостоявшихся” предприятий создаются новые хозяйствующие субъекты. Ликвидация применяется к предприятиям, бесперспективным с точки зрения бизнеса, но имеющим достаточно активов для погашения требований кредиторов. В тех же случаях, когда задолженность предприятия превышает стоимость активов, оно переходит в режим несостоятельности.
– Вы сказали, что привлечение инвесторов – это конечная цель реформирования. Идут ли сегодня инвесторы в жилищно-коммунальное хозяйство?
– Ситуация тут неоднородна. Если по большинству предприятий теплоснабжения уже определены стратегические инвесторы, то несколько сложнее с предприятиями “Водоканала”. А в самой многочисленной группе – многоотраслевых предприятий ЖКХ сельской местности – пока вообще нет определенности. С точки зрения привлечения инвестиций объекты ЖКХ очень неоднозначны, поскольку обладают низкой ликвидностью, а их доходность напрямую зависит от государственной тарифной политики. Это, безусловно, повышает предпринимательские риски. Поэтому здесь целесообразно использовать более широкий круг инструментов для привлечения частного капитала. На мой взгляд, тут нужна четкая государственная программа действий, нацеленная на повышение инвестиционной привлекательности отрасли.
– Валерий Павлович, первого марта 2006 года исполнится год со дня введения в действие нового Жилищного кодекса РФ. И чем ближе эта дата, тем чаще возникает вопрос об организации управления жилыми домами в соответствии с требованиями этого закона. В чем особенность реформирования системы управления жилищным фондом республики?
– Речь идет о том, как организовать эффективную связь между жильцами и организациями, оказывающими различные коммунальные услуги. Сегодня в республике свыше 80 процентов жилья является частным, правда, в случае многоквартирных домов – “на паях” с государством. Значит, необходимо развивать новые формы организации жильцов, такие как товарищества собственников жилья. Для этого нужно решить вопросы собственности на жилье. Ведь до сих пор дома в подавляющем большинстве числятся в государственной собственности и закреплены за различными организациями как государственное имущество. Последняя задача приоритетна именно для нашего министерства, которое, как вы знаете, занимается вопросами собственности.
– Как можно разрешить это противоречие между фактической собственностью жильцов и номинальной – государства?
– По новому Жилищному кодексу РФ главным распорядительным органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме. В течение года со дня вступления в силу кодекса во всех жилых домах должны быть проведены собрания, на которых собственникам помещений надлежит выбрать способ управления домом. Сейчас за государством в республике числится около 33 тысяч жилых домов. И везде необходимо провести инвентаризацию, выделить государственную долю (неприватизированные помещения и соответствующую им долю в общем имуществе многоквартирных домов), расторгнуть договоры закрепления этих домов за нынешними балансодержателями и передать их в управление товариществам или управляющим компаниям.
Мы активно начали эту кампанию. Особое внимание уделяем инвентаризации и вычленению государственной доли в многоквартирных домах, поскольку нам предстоит передать эти доли в муниципальную собственность. Причем сдача домов в социальный наем составит в будущем один из источников формирования доходной части местных бюджетов.
Однако на текущий день инвентаризация прошла только в шести сотнях жилых домов (а это чуть более 17 процентов). Собрания жильцов по выбору способа управления домами проведены в 2,5 тысячи домов (это 7,7 процента общего фонда), зарегистрированы всего 532 товарищества (1,6 процента от общего количества многоквартирных домов).
– В чем же причина промедления и что можно изменить в этой ситуации?
– Изменить ситуацию можно и нужно. Основная причина медлительности, на мой взгляд, в том, что образовался огромный недоремонт жилья из-за того, что ЖЭУ неэффективно используют финансовые ресурсы. И, естественно, население с опасением относится ко всем предлагаемым изменениям в жилищной сфере, тем более что оно еще недостаточно информировано о новых формах управления жилым фондом. На данном этапе без государственной поддержки этих процессов не обойтись. С другой стороны, в связи с реорганизацией многоотраслевых предприятий ЖКХ их функции по надзору, учету, контролю отношений жильцов с обслуживающими организациями “зависли”. Нет единого организующего начала, и именно поэтому так медленно идет реформа системы управления жилищным фондом.
Один из путей выхода из сложившейся ситуации – создание на уровне каждого районного муниципального образования специализированной структуры по управлению жилищным фондом района или города, например департамента. Такая структура обеспечит руководство и контроль за управлением жилищным фондом. В сферу ее деятельности должны входить в первую очередь помощь жителям в вопросах управления домами, обеспечение государственного (муниципального) управления фондом социального найма, а также контрольно-учетная работа. Эти функции можно возложить на созданные в ряде районов государственные учреждения “Управляющая компания”. А непосредственное обслуживание многоквартирных домов, которое эти учреждения в настоящее время выполняют, срочно передать частным управляющим организациям.
Управляющие компании могли бы помочь в создании товариществ собственников жилья. Сегодня оформление и регистрация ТСЖ стоит около 3 тысяч рублей. На наш взгляд, эти расходы могли бы взять на себя управляющие компании, которые заинтересованы в том, чтобы заключить с ТСЖ договор управления.
– Нужно ли передавать в собственность жильцов землю под домами?
– Я считаю такую передачу целесообразной, поскольку только тогда собственники помещений жилого дома смогут сами распоряжаться территорией около домов. Например, сейчас около многих домов организованы платные ночные стоянки или поставлены торговые палатки, киоски. Если земля будет принадлежать жильцам, то тогда средства от аренды земельных участков под этими объектами будут поступать на развитие и благоустройство данного дома.
– Как оформляется это право?
– В соответствии с законодательством земельные участки под многоквартирными домами после их оформления в установленном порядке переходят безвозмездно в собственность владельцев этого дома. Оформление земельных участков будет проводиться, но это долгая и недешевая процедура. Что мы здесь можем предложить? Утверждены рекомендации по порядку формирования земельных участков под домами. Но остался открытым главный вопрос – кто должен оплачивать расходы?
Мы думаем, что в роли заказчика межевания и кадастрового учета земельных участков под МКД могут выступить органы муниципального управления. И как показывают предварительные расчеты, затраты окупятся в течение двух лет за счет поступлений в местные бюджеты средств от земельного налога.
Кроме того, на наш взгляд, следует утвердить более низкие расценки на услуги при межевании земельных участков под многоквартирными домами – с учетом массовости работ аналогично тому, как это было сделано для работ по межеванию участков сельскохозяйственного назначения. Это снизит срок окупаемости затрат на оформление земельных участков в 2-3 раза. Соответствующий проект постановления Правительства РТ мы подготовили, сейчас он находится на согласовании в Минстройархжилкомхозе и Минюсте РТ.
