В Татарстане 60 процентов общего жилого фонда можно передать в руки товариществ собственников жилья. Потенциальный плацдарм для их деятельности – тысячи многоквартирных строений. Однако в республике создано лишь 476 ТСЖ (6,8 процента от всего жилфонда). Почему же народ не спешит объединяться? Ведь товарищество при умелой организации может стать самым эффективным способом управления многоквартирным домом и защиты прав собственников жилья.

По мнению заместителя министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Олега Крутикова, власти некоторых городов и районов республики попросту пустили это дело на самотек. Что ж, с этим спорить трудно, и наша газета не раз уже подчеркивала это. Однако создание товариществ наталкивается и на ряд других нерешенных пока проблем. О них шла речь на прошедшем в Кабинете Министров брифинге.

Имущество

В соответствии с новым Жилищным кодексом, действующим с 1 марта нынешнего года, ТСЖ обретает законную форму в том случае, если за ним закреплен имущественный комплекс – места общего пользования жилого дома и принадлежащий ему земельный участок. До сих пор этого не было и в помине. Оттого пока все существующие товарищества, мягко говоря, “полуголые”. И нужно отдать им то, что причитается по закону. Однако чтобы сделать это, нужно время.

Сегодня в собственности татарстанцев находится почти 79 процентов многоквартирного жилого фонда. И показатель этот будет расти. Между тем весь жилфонд по-прежнему числится в реестре государственной собственности и закреплен за различными балансодержателями – как организациями жилищно-коммунального хозяйства, так и неспециализированными предприятиями. По словам заместителя министра земельных и имущественных отношений РТ Татьяны Юшканцевой, сегодня работниками министерства и местных администраций проводится инвентаризация жилого фонда. С тем, чтобы во всех многоквартирных домах разделить доли государства (неприватизированные квартиры) и обладателей приватизированного жилья. И определить общедолевую собственность каждой из сторон.

К общедолевой собственности относятся места общего пользования – крыши, чердаки, лестничные площадки, лифтовые, технические этажи (кроме пристроенных помещений). В сельской местности сюда включены и придомовые постройки, к примеру, сараи. Кроме того, в долю входят земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, и дворовая территория.

После инвентаризации и подготовки соответствующих правоустанавливающих документов жилье уже не будет находиться на чьем-либо балансе. Каждый собственник в соответствии со свидетельством о приватизации или договором купли-продажи квартиры завладеет своей долей. А государственную долю учтут в реестре и в казне того или иного муниципального образования. По закону о местном самоуправлении государственная доля жилищного фонда должна быть передана муниципалитетам до 1 января будущего года.

Только при условии, что все произойдет так, как обещано чиновниками, члены ТСЖ станут полноценными хозяевами своего дома, а не только собственных “квадратов”, как сегодня.

Земля

Для ТСЖ проблематичнее всего – заполучить землю. А ведь она не только обеспечивает товариществу комфортное проживание (на своей территории нетрудно обустроить зону отдыха, организовать автостоянку и так далее), но и может приносить доход. Если ТСЖ обладает правом собственности на земельный участок, его можно, к примеру, сдавать в аренду.

По закону участок, сформированный еще до вступления в силу нового Жилищного кодекса, автоматически входит в общедолевую собственность всех жильцов приватизированных квартир. И регистрировать право собственности на него нет необходимости. Жилые здания, построенные после 1 марта нынешнего года, принимаются в эксплуатацию только после определения границ земельного участка и постановки его на кадастровый учет.

Беда в том, что земля, на которой стоят государственные дома, как правило, документально не оформлялась. Теперь требуются ее межевание и постановка на кадастровый учет. Однако с этим делом возникают сложности, поскольку до сих пор нет нормативного документа, определяющего минимальные размеры придомовой территории.

Правда, пока никто не отменял нормативы Госстроя России, по которым участок должен выделяться при строительстве объекта. Но в связи с тем, что в новый Жилищный кодекс понятие “кондоминиум” не вошло, прежние госстроевские стандарты как бы утратили силу. Сейчас Минстройархжилкомхоз и Минземимущество республики готовят проект постановления Правительства РТ о порядке определения минимального размера земельного участка в зависимости от площади застройки, этажности дома и количества проживающих в нем жильцов. Этим же документом, утверждает Татьяна Юшканцева, будет четко регламентироваться порядок оформления земельного участка.

Конечно, и тут можно предвидеть проблемы. Допустим, в той же Казани приходится сталкиваться с тем, что администрация уже распродала придомовую землю различным коммерческим структурам, к примеру, под гаражи или киоски. Здесь – пиши пропало: закон обратной силы не имеет, а собственник-коммерсант вряд ли откажется от своего имущества. Если на дворовой территории ТСЖ есть строение, которое какая-либо фирма просто арендует, в таком случае земля под ним перейдет в общедолевую собственность, а договор аренды фирма должна перезаключить с товариществом.

Возникает вопрос и по стоимости межевания. Сегодня данную работу проводят частные структуры. В свое время, когда начался процесс отведения земельных паев сельским жителям, Правительство республики ограничило “аппетиты” частников определенными ставками. Хорошо, если при межевании земельных участков под многоквартирными домами власти поступят аналогичным образом.

Деньги

Какие предвидятся траты при создании ТСЖ? На регистрацию юридического лица и изготовление печати уйдет около трех тысяч рублей. Для оформления имущественного комплекса обязательно потребуется технический паспорт дома, а это штука недешевая. Средняя стоимость техпаспорта 80-квартирного пятиэтажного здания – от 20 до 30 тысяч рублей. Но раскошелиться, скорее всего, придется, поскольку на значительную часть жилых домов либо вообще нет паспортов, либо эти документы устарели: срок их действия – пять лет. Межевание одного участка будет стоить примерно 5-6 тысяч рублей.

Последнюю строку расходов некоторые местные администрации намерены взять на себя, причем отнюдь не из альтруистических соображений. Просто это выгодно. К примеру, правительство Москвы пошло на то, чтобы межевание земельных участков под многоквартирными домами проводить за счет своей казны. После постановки участка на кадастровый учет собственникам сразу начинают начислять налог на землю, который возвращается в местный бюджет. Власти от этого только выигрывают. Эксперты Минзем-имущества РТ подсчитали: налоговые поступления с товарищества, созданного в 80-квартирном пятиэтажном доме, при ставке в 63 копейки за квадратный метр составят 3-4 тысячи рублей в год. То есть менее чем за пару лет администрация окупит свои затраты, а на третий год начнет получать доход.

Отдельные частные управляющие компании также готовы понести расходы на межевание, но не безвозмездно, а с последующим возвратом средств, к примеру, через квартплату.

Еще один затратный момент – ликвидация накопившегося недоремонта жилищного фонда. Не секрет, что практически все нынешние ТСЖ созданы в новых домах, так как брать в управление старые здания, десятилетиями не знавшие капитального ремонта, – заведомое банкротство. По словам Олега Крутикова, на стадии разработки находится законопроект о ликвидации недоремонта всего жилфонда республики – независимо от наличия ТСЖ.

Заместитель генерального директора Агентства по развитию предпринимательства РТ Эмиль Ганиев сообщил, что руководство агентства хочет предложить Правительству ограничить сроки, в течение которых дома должны быть полностью отремонтированы, до 6-7 лет. За счет каких средств – государственных или народных? В этом вопросе ясности пока нет.