Республиканская программа ликвидации ветхого жилья, завершившаяся в прошлом году, осчастливила свыше 50 тысяч татарстанских семей, которые сменили трущобы на благоустроенные квартиры. Причем безвозмездно. Однако до полного решения “квартирного вопроса” еще далеко. Нуждающихся в улучшении жилищных условий – множество. Вот почему сегодня нужны новые крупномасштабные жилищные проекты. К примеру, ипотечные.
В то время когда Президент России Владимир Путин на заседании Государственного Совета давал губернаторам распоряжение по поводу разработки на местах региональных программ социальной ипотеки, в нашей республике уже действовал указ Президента РТ о реализации соответствующей жилищной политики. Татарстан первым в стране “презентовал” готовую программу, которая запущена в начале этого года.
Списками пойдем
Граждане должны смириться с тем, что бесплатной раздачи квартир больше не будет, и за комфорт, как это принято во всем мире, придется платить. Но до развитого капитализма наша страна не дотягивает, а россияне в большинстве своем – люди небогатые. Государство понимает это, поэтому готово оказать помощь определенным категориям населения в приобретении жилья.
Как известно, раньше ипотечным жилищным кредитованием занимались только банки. Их услугами могли воспользоваться лишь весьма обеспеченные клиенты, поскольку кредиты выдавались под очень высокие проценты, солидный залог и на короткий срок. Недавно инициативу у банковских организаций перехватили ипотечные агентства и государство.
Согласно республиканской социальной ипотеке заемщик берет кредит на покупку жилья под семь процентов годовых на срок до 27 лет. То есть после внесения первоначального взноса в размере 30 процентов от стоимости жилья (сумма, как и срок погашения кредита, может зависеть от платежеспособности заемщика) цена за неоплаченные квадратные метры будет ежегодно индексироваться на семь процентов. Семья вселяется в квартиру, которая перейдет ей в собственность только после полного погашения кредита.
Невысокая процентная ставка обусловлена участием в проекте средств как самих граждан, так и предприятий республики, а также Государственного жилищного фонда (ГЖФ) при Президенте РТ. Если до этого года в фонде аккумулировались финансы, направляемые на антитрущобную программу, то теперь формируется ипотечная казна. Министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин (Минстрой является заказчиком новой программы) на недавней пресс-конференции сообщил, что уже заключены договоры с 1229 организациями республики на перечисление в ГЖФ трех миллиардов рублей, предназначенных для реализации жилищного проекта в текущем году. Пока получено около миллиарда, причем из них 400 миллионов – деньги “Татнефти”, которая первой включилась в новую программу.
А в общей сложности в нынешнем году на строительство жилья по социальной ипотеке планируется потратить свыше пяти миллиардов рублей, в том числе 1,4 миллиарда – средства граждан. Планируется ввести и распределить между участниками проекта 6089 квартир. То есть объемы вводимого жилья при ипотеке не должны снизиться по сравнению с антитрущобной программой. Такая задача поставлена на прошедшем в конце мая первом заседании попечительского совета, который осуществляет руководство жилищным фондом. Председателем совета является Президент Минтимер Шаймиев.
Кстати, если для выполнения программы ликвидации ветхого жилья со всех предприятий республики взимался целевой налог (сначала в обязательном порядке, затем – в добровольно-принудительном) и порой это вызывало недовольство директоров, то участвовать в финансировании социальной ипотеки выгодно. Ведь 45 процентов средств, собранных с организаций-плательщиков, пойдут на строительство жилья для их сотрудников (предприятия сами формируют и представляют в ГЖФ списки претендентов), 45 – на жилье для работников бюджетной сферы и молодых семей, 10 процентов – для немощных, малоообеспеченных граждан, которым в соответствии с Жилищным кодексом квартиры могут предоставляться не по социальной ипотеке, а по социальному найму (без права собственности на это жилье).
Списки 55 процентов нуждающихся должны направляться в жилищный фонд местными администрациями, с которыми Минстрой и ГЖФ заключают соглашения, где также прописано: какие участки отводятся для строительства жилья, как будут решаться вопросы с прокладкой коммуникаций, разработкой проектно-сметной документации и так далее. Эти договоры утверждаются Премьер-министром РТ. Причем по своему содержанию они приравниваются к местным целевым программам развития жилищного строительства, поскольку помимо социальной ипотеки рассматривают и другие формы решения “квартирного вопроса”.
По словам заместителя директора Государственного жилищного фонда Мидхата Шарифуллина, претенденты на “социалку” должны обращаться с заявлениями в органы местного самоуправления, которые в течение 30 дней обязаны подготовить соответствующие документы и направить их в ГЖФ. А фонд в пятнадцатидневный срок решает, кого из заявителей следует включить в программу. Из поступивших на сегодня в ГЖФ списков, включающих две тысячи семей, комплекты документов на 84 “ячейки общества” возвращены – в основном по причине некачественного оформления бумаг.
Кстати, чтобы стать участниками программы, нужно в данный момент иметь не только определенное социальное положение, но и относительно стесненные жилищные условия: на каждого члена городской семьи должно приходиться менее 18 квадратных метров общей площади, сельской семьи – 21,2 “квадрата”.
Свои списки сегодня активно формируют такие предприятия-плательщики, как “Татнефть”, “Нижнекамскнефтехим”, “Казаньоргсинтез”, “Татэнерго” и другие.
В состоянии “спячки”
К сожалению, некоторые органы местного самоуправления пребывают в состоянии “спячки”. По информации жилищного фонда, пока не озаботились социальной ипотекой администрации Агрызского, Арского, Актанышского, Дрожжановского, Камскоустьинского, Мамадышского, Новошешминского, Сармановского, Спасского районов.
Энтузиазмом не охвачена и Казанская мэрия. Руководство ГЖФ неоднократно направляло в столичную администрацию письма с просьбой о выделении земельных участков – бесплатно или по минимальной цене – для застройки по социальной ипотеке. Понятно, что от решения земельного вопроса зависит стоимость будущего жилья. Пока мэрия отмалчивается, хотя после выполнения программы ликвидации ветхого жилья в городе высвободились немалые территории. Тем не менее, учитывая большое желание казанцев войти в ипотеку, фонд определил для столицы на нынешний год 1114 из 6000 плановых квартир. Это немного – при реализации антитрущобной программы Казань получала 80 процентов жилья.
И все-таки начало “социалке” положено. И уже 337 семей получили ключи от новых квартир, из них 40 – в Казани (жилье построено на земельных участках фонда) и 297 – в Набережных Челнах. Автоград стал полигоном для апробирования новой программы – администрация города не пожалела передать фонду “незавершенку”. В качестве первоначального взноса принималось и вторичное жилье (этим воспользовались 94 семьи).
Что немаловажно, получить жилье по социальной ипотеке могут жители деревень и сел – в предыдущую антитрущобную программу сельчане не входили. Соответствующее постановление принято Правительством республики в конце мая. Главным образом речь идет о строительстве индивидуальных домов. Причем погашать кредит сельское население может не только в денежной форме, но и в натуральной – выращенными в своем подсобном хозяйстве овощами, бычками и прочей сельскохозяйственной продукцией. Этим решается и проблема закрепления на селе молодых специалистов.
Еще один привлекательный момент – программа призвана улучшить демографическую ситуацию в республике. За каждого рожденного в семье заемщика ребенка государство дарит ей 18 квадратных метров жилья. Так что есть смысл задуматься о пополнении в семье. Между прочим, беспрецедентный в масштабах России пример!
Но не стоит забывать о том, что социальная ипотека подразумевает получение жилья в рассрочку – кредитные деньги на руки не выдаются.
“Классика” с большим будущим
Если социальная ипотека предназначена для определенных слоев населения, то классическая – для всех желающих при условии их хорошей платежеспособности. Это главное отличие данных видов кредитования, которые к тому же имеют разные источники финансирования. Жилищные проблемы неимущих слоев населения и работников предприятий решаются за счет внутренних ресурсов республики, всех остальных категорий граждан – путем привлечения средств с финансовых рынков России и других стран.
При реализации федеральной программы ипотечного жилищного кредитования – классической ипотеки – кредиты выдаются на готовое жилье под 14 процентов годовых (до июня нынешнего года ставка равнялась 15 процентам) на срок до 27 лет с первоначальным взносом в размере не менее 30 процентов и не более 70 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости.
Оператором “классики” в Татарстане выступает Ипотечное агентство РТ, которое в декабре 2003 года предоставило жилье первым своим клиентам. С тех пор в агентство обратилось более четырех тысяч семей, из них почти 1200 – справили новоселье в новых квартирах. Общая сумма классических жилищных кредитов составила 400 млн. рублей. Прогнозируется, что в ближайшей перспективе эти показатели сильно возрастут. Сеть банков, с которыми работает наш оператор, постоянно расширяется. Но пока лишь один из них – ИнтехБанк (пионер и лидер на рынке классического ипотечного кредитования, самый надежный партнер агентства) на днях запустил уникальную вексельную программу, которая позволит в 4-5 раз увеличить объем кредитных ресурсов, направляемых сегодня этим банком на “классику”. Всего же почти за полтора года банк кредитовал около 500 семей на сумму свыше 250 млн. рублей.
К тому же, по словам генерального директора Ипотечного агентства РТ Андрея Симакова, снижение ставки с 15 до 14 процентов сделает “классику” чуть доступнее: при сегодняшнем ежемесячном платеже по кредиту в 5,5 тысячи рублей заемщик будет платить на 400 рублей меньше.
Руководство агентства опровергает мнение о том, что классическая ипотечная программа “по зубам” лишь очень состоятельным людям. Каждый четвертый клиент агентства – бюджетник. Возраст заемщиков – от 25 до 50 лет, более половины из них – 32-38-летние. Четверо из пяти обратившихся выбирают типовое жилье средней площадью 63 квадратных метра, только каждый пятый – “улучшенку”…
В США стоимость ипотечных закладных бумаг составляет свыше 60 процентов от валового внутреннего продукта. И в нашей республике классической ипотеке уготовано большое будущее. К такому выводу подводит элементарный расчет. За последний год в республике жилье на первичном рынке подорожало на 18 процентов, на вторичном – на 22 процента. То есть изначально участник “классики” выигрывает 4-8 процентов. Кроме того, налицо тенденция дальнейшего повышения цен на жилье – инфляция в строительной отрасли реально превышает инфляцию в стране. К примеру, недавно, в разгар строительного сезона, на 75 процентов подорожал цемент. Теперь представьте, как подскочат цены на “квадраты”. А ипотечную квартиру вы приобретаете с “замороженной” стоимостью. Тем более что строительство жилья по этой программе гарантируется республиканским бюджетом.
Кстати, по закону, если человек приобретает квартиру, налоговые органы обязаны вернуть ему подоходный налог. Так что после того, как это произойдет, реальная ставка по ипотечному кредиту составит 11,5 процента.