До недавнего времени мы руководствовались Жилищным кодексом, принятым еще в 1983 году. Понятно, что ни о каких рыночных отношениях в документе социалистической эпохи речи не велось. Чтобы как-то компенсировать этот пробел, российские реформаторы в свое время разработали два закона – “Об основах федеральной жилищной политики” и “О товариществах собственников жилья”, которые, впрочем, имели много нестыковок. С принятием нового кодекса не только отменены эти законодательные акты, но и внесены существенные изменения в прежний жилищный распорядок.

Кто может рассчитывать на социальное жилье

Итак, с бесплатной раздачей квартир государство “завязывает”. Но не окончательно. Малоимущие граждане, которые не могут приобрести жилье самостоятельно, сохраняют право на его бесплатное получение в порядке очереди. Кодекс устанавливает и три категории населения, которым социальное жилье будет предоставляться вне очереди. Это граждане, чьи жилые помещения признаны непригодными и не подлежат ремонту или реконструкции; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; люди, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний. С обладателями социальных квартир будут заключаться договоры найма, которые придут на смену привычным ордерам на жилье.

Вместе с ордером исчезает и понятие “балансодержатель”, применимое к жилконторам. Какой из ЖЭКа балансодержатель, если, к примеру, 80 процентов жилищного фонда, курируемого этой конторой, теперь уже собственность жильцов? Так что ответственность за его содержание перекладывается на собственников. Однако это не означает, что уже завтра доблестные работники ЖЭКов снимут с себя все обязанности. Но об этом чуть позже.

Безвозмездной приватизации жилья тоже приходит конец. Правда, наниматели квартир, полученных до 1 марта нынешнего года, еще смогут приватизировать их бесплатно, но только до 1 января 2007 года. Те, кому дадут жилье на условиях социального найма после 1 марта, смогут стать его собственниками только за деньги.

Как утверждает начальник отдела жилищной политики Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Валерий Леонтьев, новое законодательство отчасти решает проблему общежитий. Сегодня в Татарстане из 74 млн. квадратных метров жилого фонда 4,7 процента приходится на “общаги”. На жильцов общежитий, переданных с баланса предприятий в муниципальную собственность, распространяется договор социального найма. После реконструкции такие здания получат статус многоквартирных жилых домов, а их обитатели будут вправе обменять или приватизировать свои “квадраты”. Но последнее – уже за деньги.

За нами – выбор управленца

Касаясь управления многоквартирными жилыми домами, первый заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Раузил Хазиев напоминает, что до 1 марта 2006 года жильцы на общем собрании должны выбрать одну из форм управления: товарищество собственников жилья, самостоятельное управление или управляющую компанию. Если более 50 процентов квартир в доме приватизированы, уже можно организовать ТСЖ. Вторая форма управления выгоднее тогда, когда речь идет о двух-, четырех-, шестнадцатиквартирных домах – жильцы заключают прямые договоры с предприятием тепловых сетей, водоканалом и прочими структурами.

Что касается управляющих компаний, то и сегодня львиная доля жилого фонда республики находится в их ведении. Но у населения раньше не было права самостоятельно выбрать наиболее эффективного управленца. Теперь оно появилось, и если этот управленец не оправдает надежд, то жильцы могут вынести ему “вотум недоверия” и на общем собрании утвердить другого.

Управляющих компаний может быть создано столько, сколько потребует рынок. Так что бизнесменам есть где развернуться. И, как считает генеральный директор Агентства по развитию предпринимательства РТ Гульнара Сергеева, даже профессиональная неподготовленность не является для частников препятствием, поскольку в течение нынешнего года планируется провести для них серию обучающих семинаров. На это даже выделяются бюджетные средства.

Если жильцы не остановятся ни на одной из трех форм управления своим домом, за них это сделает муниципалитет, объявив тендер по выбору управляющей организации. Так что ЖЭКи после переходного периода длиною чуть меньше года тихо уйдут со сцены.

О брачном контракте задуматься стоит

Нередки случаи, когда после покупки вторичного жилья перед новым собственником предстает незнакомый гражданин и заявляет о правах на часть “квадратов” в данной квартире, поскольку он в ней был прописан. Дабы исключить подобные казусы, начальник юридического отдела Минстройархжилкомхоза РТ Марина Лепина рекомендует при купле-продаже жилья обращаться в легальные, хорошо себя зарекомендовавшие риэлтерские фирмы, а не к “черным” маклерам. Хотя разработчики нового кодекса постарались минимизировать возможность возникновения таких казусов.

Отныне если в приватизированной квартире собственниками являются, к примеру, три человека, то все они сохраняют равные права на это жилье. Если один, а остальные лишь зарегистрированы на данной жилплощади, то хозяин властвует единолично. Отчуждение квартиры другому лицу приводит к прекращению права проживания в ней родственников прежнего собственника и других прописанных лиц. Бывший хозяин полюбовно договаривается со своими домочадцами, к примеру, предоставляет им другое жилье.

При вступлении в брак с человеком, имеющим в собственности квартиру, стоит задуматься о заключении брачного договора, в котором будет указано, каким образом станете делить ее в случае развода. При отсутствии такого контракта жилье остается у собственника. Право наследования имеют только дети – их обязаны обеспечить жилплощадью. А коль в данный момент нет такой возможности, им по решению суда разрешат определенное время проживать в спорной квартире.