Становится очевидным: без развития рынка арендного жилья невозможно реализовать ни один крупный проект

В Ленинградской области для выполнения масштабного инвестиционного проекта привлекли три тысячи специалистов из других регионов. Приезжим предложили решить квартирный вопрос путем ипотеки. Проект оказался на грани провала, поскольку одним ипотечные кредиты опустошили карманы, а другие и вовсе отказались от такой кабалы. В итоге область осталась без нужных специалистов.

На днях об этом случае рассказал заместитель генерального директора федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Шелковый на прошедшем в Казани совещании, посвященном формированию рынка доступного арендного жилья. А мораль приведенного примера такова: если бы в регионе имелись доходные дома с квартирами, сдаваемыми внаем по приемлемым ценам, то «облома» с реализацией проекта ленинградцам удалось бы избежать.

ПРЕДСКАЗУЕМАЯ НЕИЗБЕЖНОСТЬ

Председательствовавший на совещании в Казани заместитель министра регионального развития России Сергей Дарькин вынужденно констатировал:

– Субъектам Федерации нужны новые трудовые ресурсы, и обеспечение россиян, особенно молодых семей, жильем остается одной из важнейших задач государства на ближайшее десятилетие. Поэтому необходимо создавать арендный жилищный фонд, который должен формироваться не только за счет бюджетов всех уровней, но и с привлечением коммерческих источников – это, пожалуй, самое трудное. Чтобы ускорить данный процесс, нужно определиться с его «дорожной картой»…

В развитых странах доля арендных квартир в общем объеме жилфонда колеблется от 25 до 60 процентов: чем выше темпы экономического развития территории, тем данный показатель больше.

– Реализация крупных инвестиционных проектов практически невозможна без возведения арендного жилья эконом-класса, – уверен Премьер-министр Ильдар Халиков, принявший участие в совещании. – Первый раз мы с этим столкнулись, приступив к строительству в Нижнекамске комплекса нефтеперерабатывающих и нефтехимических заводов «ТАНЕКО». И поняли, что без решения жилищного вопроса для специалистов, приезжающих сюда как на временную, так и на постоянную работу, такой объект не потянуть.

Аналогичная ситуация возникла у резидентов особой экономической зоны производственно-промышленного типа «Алабуга». Впрочем, и Казань, Набережные Челны, Нижнекамск, Альметьевск, где активно развивается экономика, становятся центрами притяжения молодежи из других регионов России, ближнего и дальнего зарубежья. И эти люди хотят жить в новых комфортабельных домах с высоким уровнем безопасности для своих семей.

ЛИХА БЕДА НАЧАЛО

Татарстан в числе первых в стране принял программу «Развитие рынка арендного жилья на 2012–2015 годы». Но, по словам министра строительства, архитектуры и ЖКХ республики Ирека Файзуллина, еще в 2011 году через Государственный жилищный фонд при Президенте РТ по программе социальной ипотеки был возведен 275-квартирный дом в Менделеевске для сотрудников строящегося предприятия «Аммоний».

В прошлом году 23 индивидуальных дома, каждый площадью чуть более ста квадратных метров, сданы в поселке Куйбышевский Затон Камско-Устьинского района для работников завода «Фоника-гипс». Вскоре там будут готовы принять новоселов еще 20 аналогичных объектов. А в Казани в новом доме на улице Ломжинской десять из 75 апартаментов после Универсиады планируется передать под доходное жилье.

Нынче в столице республики на улице Павлюхина инвестиционная группа компаний ASG Management разворачивает строительство многофункционального комплекса общей площадью 112 тысяч квадратных метров, из них 60 тысяч «квадратов» будут отведены под долгосрочную аренду. Объект ориентирован на проживание молодых квалифицированных специалистов со средним уровнем достатка. Кроме того, Госжилфонд намерен приступить к возведению в Казани шести доходных домов на 273 квартиры.

Челябинский трубопрокатный завод в Альметьевске строит 106-квартирный дом для работников дочернего предприятия «Алнас». В Елабуге готовится стройплощадка под поселок на 40 коттеджей общей площадью семь тысяч «квадратов». Он будет заселен топ-менеджерами резидентов ОЭЗ «Алабуга». В Набережных Челнах специально для IT-специалистов предполагается возвести 80-квартирный дом, а в Иннополисе – жилой микрорайон.

Если этим планам будет суждено сбыться, то в республике в этом году доля вводимого арендного жилья в общем объеме строящегося жилфонда увеличится до пяти процентов. А вообще программой предусмотрено к 2016 году довести ежегодный прирост площадей доходных домов до 420 тысяч квадратных метров, то есть до 15-процентной их доли на строительно-жилищном рынке.

На реализацию татарстанского проекта с 2014 года предполагается направить из бюджета республики около 59 млн рублей – на возмещение инвесторам затрат, связанных с процентными платежами по кредитам в размере двух третей ставки рефинансирования Центробанка. Кроме того, муниципалитетам будет позволено предоставлять застройщикам некоторые преференции по арендной плате за земельные участки и по налогу на землю. Также инвесторам дается возможность включиться в инвестиционный меморандум Татарстана с целью получения дополнительных налоговых льгот.

ФЕДЕРАЛЫ ОЗАБОТИЛИСЬ

В 2012 году федеральные власти всерьез озаботились решением квартирного вопроса трудовых мигрантов и населения с невысоким уровнем доходов. «Посыпались» соответ-
ствующие поручения и распоряжения по данной теме, проводились совещания, заседания, коллегии. Конец года ознаменовался выходом в свет госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», а также внесением в Госдуму законопроекта о некоммерческом найме жилья.

– Предполагается, что в текущем году будет полностью подготовлена федеральная нормативно-правовая база для запуска ряда пилотных проектов по возведению жилья эконом-класса (для этого отобраны семь регионов, в том числе Татарстан. – Авт.), – сообщил на совещании в Казани Сергей Дарькин. – В 2014-2015 годах нужно начать строительство арендных домов во всех субъектах РФ. Чтобы к 2020 году довести долю ввода арендного жилья в стране до 10 процентов от всего строящегося жилфонда, на развитие рынка арендного и некоммерческого жилищного фонда планируется направить 1,5 трлн рублей. Но из каких источников эти средства будут привлекаться, как заинтересовать инвесторов участием в проектах, срок окупаемости которых обычно велик, еще предстоит определить. Да и к внесенному в парламент законопроекту есть немало вопросов.

Как заметил директор экспертно-аналитического департамента Фонда содействия реформированию ЖКХ Леонид Алексеев, проект этого документа, к примеру, предусматривает возможности создания некоммерческого жилья в собственности муниципалитетов и государства, а также учрежденных ими некоммерческих организаций, но не рассматривает формирование частного арендного фонда, что сильно сужает сферу действия такого закона. Более того, законопроект не затрагивает главного экономического вопроса – того, что стоимость арендной платы должна быть меньше, чем платежи по долгосрочным ипотечным кредитам.

Для стимулирования рынка арендного жилья Леонид Алексеев предложил использовать программу переселения граждан из аварийных домов.

– Применяя механизмы предоставления квартир в аренду (а не только на условиях социального найма, как сейчас), можно при имеющихся бюджетных ограничениях обеспечить переселение большего количества аварийщиков, поскольку доходы, получаемые в виде арендной платы, могут быть возвращены в казну и направлены для дальнейшей реализации программы, – сказал он. – За последние пять лет было ликвидировано пять миллионов квадратных метров аварийного жилья, сейчас стоит задача всего лишь за три года переселить людей с десяти миллионов «квадратов». В такой ситуации разумно, чтобы муниципалитеты сами выступали заказчиками строительства домов, а не выкупали у застройщиков по остаточному принципу квартиры, которые остались нераспроданными, что весьма накладно.

Заместитель гендиректора АИЖК Андрей Шелковый считает перспективным для формирования арендного жилфонда использование такого финансового инструмента, как долгосрочный (до 20 лет под 9,5-11 процентов годовых) ипотечный кредит юридическим лицам. А еще в данном вопросе могут помочь программа АИЖК по стимулированию кредитования застройщиков, возводящих жилье эконом-класса, и новый кредитный продукт «Арендное жилье», предусматривающий различные преференции как строителям, так и нанимателям некоммерческих апартаментов.

КАРДИНАЛЬНЫЕ МЕРЫ

Самые кардинальные предложения в законопроект озвучил генеральный директор московского Института экономики города Александр Пузанов. Он, в частности, считает необходимым бесплатно предоставлять участки под строительство арендного жилья; снизить ставку налога на доходы физических лиц до шести процентов; упразднить или уменьшить налоги на добавленную стоимость, прибыль, имущество, землю. Правда, Пузанов признался, что мало верит в то, что Минфин пойдет на подобные послабления.

– Хотя в идеале мы получили бы 40-процентное субсидирование аренды, – сказал он. – И тогда в 2015 году для арендатора однокомнатной квартиры площадью 42 «квадрата», по подсчетам наших экспертов, расходы на оплату некоммерческого найма и коммунальные услуги в среднем по России составили бы 8304 рубля в месяц (в ценах 2012 года). Это доступно для 88 процентов семей. Без прямых бюджетных субсидий платеж за ту же квартиру возрастет до 13 542 рубля, что могут себе позволить лишь 42 процента россиян.

Руководитель казанской строительной фирмы «Фон» Анатолий Ливада заявил, что готов отдавать 10–15 процентов строящегося жилья под арендное, если этот жилфонд освободят от налогов. Иначе данный бизнес будет нерентабельным. И Ливаду поддержали его коллеги. А глава Минстроя Ирек Файзуллин добавил: Челябинский трубопрокатный завод, построивший дом в Альметьевске, не против и дальше возводить арендное жилье, но с условием, что расходы на это можно будет включать в производственные затраты. Не мешало бы и такой момент отразить в законодательстве, отметил министр, высказав уверенность, что в развитии жилищного рынка эконом-класса не обойтись без прямого бюджетного инвестирования в создание инженерной инфраструктуры.

В общем, однозначно: формирование рынка недорогого арендного жилья возможно только на условиях государственно-частного партнерства.