Большая часть населения еще не успела узнать значение кудрявого слова “кондоминиум”, как это слово уже, так сказать, упразднили. То есть заменили словосочетаниями “общее имущество многоквартирного дома” и “многоквартирный дом”, которые теперь фигурируют в новом Жилищном кодексе РФ, принятом в декабре минувшего года и вступающем в силу с 1 марта нынешнего. В чем же суть такой корректировки? На самом деле все достаточно просто.

Власти намерены привлечь к ответственности за содержание жилого фонда (и его управление) самих жильцов, в том числе через создание товариществ собственников жилья, прообразом коих можно считать жилищно-строительные кооперативы. Чтобы это осуществить, нужно в соответствии с Федеральным законом “О товариществах собственников жилья”, принятым еще в 1996 году, сначала зарегистрировать кондоминиум, то есть комплекс недвижимого имущества, включающий в себя дом и земельный участок в пределах установленных норм. Вот тут и возникла загвоздка: правоведы не ведали, каким образом определить долю участия в этом комплексе отдельно взятого собственника. В итоге, к примеру, в Татарстане официально не зарегистрировано ни одного кондоминиума. Хотя товариществ создано более 400 (только за прошлый год их количество выросло на 75 процентов), что составляет 4,5 процента от всего жилищного фонда. Не так уж и много, если учесть, что в республике около 20 тысяч многоквартирных домов.

В чем “тормоз производства”?

Помимо пробелов в законодательстве, связанных с регистрацией общего имущества многоквартирного дома вместе с земельным участком, есть и другие причины, тормозящие образование ТСЖ. Начальник отдела реформирования и инвестиций Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Вадим Рязанский на недавней пресс-конференции назвал в их числе незаинтересованность некоторых балансодержателей в передаче управления жилым фондом в руки ТСЖ. Причина вполне объяснима – жилконторы лишаются квартирных платежей, которыми распоряжаются уже сами товарищества. Но, с другой стороны, и население не выражает большого желания кооперироваться в ТСЖ, не осознавая, что может стать хозяином своего дома, – контролировать качество жилищно-коммунальных услуг и порядок расходования средств на содержание жилого здания. Вот такой у нас несознательный и безынициативный народ.

Но это причины, о которых говорят “верхи”. А у “низов” возникает традиционное недоверие к нововведениям: не иначе как в них кроется какой-то подвох и мы будем расхлебывать кем-то заваренную кашу. И основания для такого скепсиса имеются.

К примеру, жильцы “домов-пенсионеров” опасаются взваливать на свои плечи постаревший жилой фонд, боясь, что он станет для них обузой. Однако и с новыми строениями зачастую мороки не оберешься. По словам председателей казанских ТСЖ “Пионер” и “Завойского-7” Михаила Застелы и Веры Ошмариной, имеющих большой опыт на этом поприще, фирма-застройщик еще на стадии строительства объекта создает товарищество, главой которого ставит своего представителя и сдает ему дом. А потом со сцены уходят и застройщик, и его ставленник. Жильцы остаются один на один с бракованным объектом. Строительные недоделки, неотлаженные системы отопления, водоснабжения, канализации, неработающие лифты, даже отклонения от проекта, влекущие за собой появление трещин в конструкции здания, осадку фундамента и прочее – обычные заморочки, с которыми сталкиваются новоиспеченные собственники.

Будем уповать на принятый в масштабах России нормативный акт, регламентирующий порядок принятия в эксплуатацию жилого дома и определяющий ответственность строительной организации за выполненную работу. Можно только надеяться, что ситуация изменится к лучшему.

Что касается организации ТСЖ в старых домах, то это возможно лишь в том случае, если государство поможет привести их в порядок. С одной стороны, власти не собираются самоустраняться от данной проблемы, а администрация Казани во всеуслышание объявила, что на кап-ремонт в “товарищеских” домах берет солидный кредит в Мировом банке реконструкции и развития. С другой стороны, неясно, как эти деньги, минуя местные администрации и жилищные тресты, дойдут до адресата. Нет прозрачного механизма прохождения целевых финансовых потоков.

Кроме того, председатели ТСЖ заявляют, что различные коммунальные предприятия и даже налоговики постоянно их дурят, нарушая нормативные и законодательные акты, пытаясь свои сопутствующие расходы покрыть за счет кооператоров. Приходится прибегать к судебным разбирательствам. И, как правило, собственники выигрывают такие дела. А чтобы урезонить некоторых строптивых коммунальщиков, бывает достаточно звонка из Минстройархжилкомхоза, но от чиновника рангом не ниже заместителя министра.

Напомним: об этом говорят самые преуспевающие кооператоры. Что же делать рядовым “товарищам”? Решать проблемы сообща, объединившись в ассоциацию. Такого мнения придерживаются и руководители ТСЖ, и сотрудники министерства. Да и вообще, пора не на словах, а на деле продемонстрировать готовность оказать “товарищескому движению” (в котором так заинтересованы власти) всяческую помощь. Тем более что в принятой в конце прошлого года республиканской программе реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса на 2004-2010 годы на поддержку ТСЖ предусмотрено 165 миллионов рублей.

Овчинка все-таки стоит выделки

Несмотря на имеющиеся проблемы, в такой форме управления жилищным фондом, как ТСЖ, есть и немало плюсов.

– В штате ТСЖ “Пионер” – дворник, уборщица, бухгалтер и паспортистка, – рассказывает Михаил Застела. – Все договоры на предоставление услуг заключаем самостоятельно, в том числе с частными компаниями по обслуживанию тепловых, водопроводных, электрических сетей. Создать свою аварийную службу мы не можем. А специализированные организации при необходимости качественно отремонтируют коммуникации. И в случае аварии, произошедшей по их вине, компенсируют ущерб. Контролируется каждый шаг, сделанный обслуживающими организациями: вывезли мусор – получите талон на оплату, простаивает лифт – извините…

Главный козырь ТСЖ – возможность добиться высокого качества жилищно-коммунальных услуг. Наверняка все согласятся, что это огромное благо, ведь большинство жэковских домов обслуживаются все хуже и хуже. Хотя квартплата растет. Как признаются “товарищи”, значительного снижения платежей за коммунальные услуги они пока не ощутили. Конечно, есть небольшая экономия за счет установки домовых приборов учета расхода тепла, воды и электроэнергии, а также благодаря отсутствию посредников при заключении соответствующих договоров. Но это не те деньги, которые существенно влияют на семейный бюджет. Зато ТСЖ – хозяева положения и могут не только добиться комфортного проживания, но и проконтролировать расходование вносимых за жилье средств.

Да и должники по квартплате среди кооператоров – редкость. Михаил Застела пришел к выводу, что невнесение платежей связано в основном не с безденежьем, а с занятостью людей. Поэтому в “Пионере” создали вечерний пункт сбора квартплаты, для чего выделили отдельную комнату, где установили кассовый аппарат. Этим вопрос исчерпали.

Быть или не быть? Быть…

С выходом в свет нового Жилищного кодекса РФ утрачивают силу (с 1 марта этого года) прежний ЖК, принятый еще в социалистическую эпоху, а также законы “Об основах федеральной жилищной политики” и “О товариществах собственников жилья”. В обновленном документе значится, что в течение года (до 1 марта 2006 года) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании выбрать один из четырех органов управления им. Первый – это товарищество собственников жилья. Второй – жилищный или специализированный потребительский кооператив. Третий – управляющая компания. Четвертый – один из совладельцев дома, наделенный доверенностями жильцов. Если собственники не остановят свой выбор на какой-либо форме управления жилфондом, за них это сделает муниципалитет, который объявит открытый конкурс по отбору управленцев. И сменить способ управления можно будет только через год – опять же решением общего собрания.

Кроме того, жильцы должны определиться с размером платежа, который они будут ежемесячно вносить за капитальный ремонт (но не выше утвержденного стандарта – 2,8 рубля на квадратный метр общей площади), в противном случае решать будет тот же муниципалитет. И последнее – собственникам придется вычислить долю участия каждого из них в общем имуществе дома. Иначе она будет рассчитываться в зависимости от занимаемой жилплощади.

Это не все, но основные нововведения, к которым стоит морально подготовиться. И судя по тому, как власти пропагандируют ТСЖ, именно этой форме управления жилым фондом и будет отдаваться предпочтение. Кстати, в товарищество могут кооперироваться жильцы не только одного, но и нескольких домов. К примеру, в Сармановском районе (похоже, самом продвинутом в республике в части реформ ЖКХ) зарегистрированы 14 ТСЖ, куда вошел 131 дом, то есть все многоквартирные строения района. И если до прошлого года товарищества создавались в основном в новых домах, построенных долевым способом, то сейчас к ним примкнуло немало старых, где приватизировано более 50 процентов жилплощади.

В общем, решать “управленческую” проблему все равно придется. Она назрела. Только бы не ошибиться.

– Недавно я участвовала в международном семинаре, посвященном как раз этой теме, – рассказывает председатель ТСЖ “Уют” Лилия Саляхова. – На него собрались представители 26 стран. Так вот, выяснилось, что в развитых странах ТСЖ составляют всего от двух до шести процентов всего жилого фонда, поскольку товарищество считается высшей формой управления домом. Я считаю, что наш народ к этому пока не подготовлен. И для нас более всего подходят управляющие компании. Это хоть и дороже, но надежнее.