Поможет ли решению квартирного вопроса принятая в Татарстане программа развития арендного жилья?
В большинстве стран доля арендного жилья в общем объеме жилфонда – не менее 25–30 процентов. В столицах, курортных, индустриальных и научных центрах этот показатель возрастает. Общепризнанная тенденция: чем выше темпы экономического развития страны, тем больше «квадратов» там предоставляется в аренду. В Татарстане доля доходных домов к концу нынешнего года должна составить только 0,7 процента от всего жилищного фонда.
Конечно, это не тот показатель, который принято заносить в актив. Исправить ситуацию призван проект «Развитие рынка арендного жилья». Он разработан Министерством строительства, архитектуры и ЖКХ республики, институтом «Татинвестгражданпроект» и в конце августа в качестве подпрограммы вошел в целевую программу «Развитие жилищного строительства в РТ на 2011–2015 годы». Его реализация должна прежде всего помочь решить квартирный вопрос трудовым мигрантам и тем татарстанцам, которые не в состоянии купить квадратные метры по ипотеке. Кроме того, будет создана конкуренция частникам, сдающим свои квартиры, сокращен теневой арендный рынок.
Но выполнима ли такая миссия?
Присмотримся к загранице… и к себе
За рубежом строительство государственных и муниципальных доходных домов – давно сложившийся бизнес. Там наибольшим спросом пользуются одно-, двухкомнатные квартиры эконом-класса. Гражданам они обходятся недорого, поскольку государство (в США, Австралии) компенсирует им часть расходов, регулирует арендную плату (в Чехии), субсидирует арендодателей, предоставляющих жилье малоимущим (США). Такие квартиры, как правило, сдаются полностью меблированными или как минимум оснащенными кухонной мебелью.
Управление государственными доходными домами передается либо в частные руки (Великобритания), либо региональным и муниципальным структурам (Чехия, Канада, Австралия, США), либо кооперативам (Канада, Нидерланды), которые смогли привлечь государственные и частные инвестиции. Модель государственно-частного партнерства, по мнению экспертов татарстанского Минстроя, наиболее работоспособна.
В России первые доходные дома начали возводить еще в XVIII веке. В дореволюционных Москве и Санкт-Петербурге лишь пять процентов горожан имели жилье в собственности. На сегодня в нашей стране доля многоквартирных объектов составляет около 70 процентов общего объема жилья. Официально сдается 20 процентов жилых помещений. И примерно столько же – подпольно, без налоговых отчислений; на этом рынке орудуют в основном частники и полулегальные структуры.
По данным Министерства регионального развития РФ, для 30 процентов населения России предпочтительнее были бы наем или долгосрочная аренда квартир, а 40 процентов не в состоянии нести бремя собственности. Лишь 24 процента россиян могут купить «квадраты» на живые деньги или за счет ипотечного кредита. Поэтому развитие рынка арендного жилья позволило бы решить квартирный вопрос для значительной части населения. Минрегионразвития в прошлом году приступило к реализации пилотных проектов по строительству доходных домов в Самаре, Краснодаре, Новосибирске, Калуге, Нижнем Новгороде и Кемерове. Кстати, из всех субъектов РФ только Чувашия может похвастаться уже созданным рынком арендного жилья.
Почему это невыгодно инвесторам
В крупных городах Татарстана съем у частников однокомнатной квартиры обходится в 8–12 тысяч рублей, двухкомнатной – 12–15 тысяч, трехкомнатной – 14–30 тысяч рублей. Как видим, такой механизм решения квартирного вопроса не может устраивать людей не только с низким, но и средним уровнем доходов. Вместе с тем в очереди на улучшение жилищных условий стоят 51725 татарстанцев, причем 1113 из них сегодня готовы получить жилье на правах аренды.
- В настоящее время в крупных городах Татарстана съем у частников однокомнатной квартиры обходится в 8–12 тысяч рублей, двухкомнатной – 12–15 тысяч, трехкомнатной – 14–30 тысяч рублей. В результате наем жилья малодоступен для жителей республики не только с низким, но и средним уровнем дохода
Казалось бы, за чем дело стало? Да просто инвесторам этот рынок пока неинтересен. И понять их можно. Ведь срок окупаемости вложений в строительство и эксплуатацию дома, используемого для получения прибыли от передачи жилых помещений в аренду, как правило, превышает десять лет. На него влияют высокая стоимость земельных участков и прокладки инженерной инфраструктуры, кабальные условия получения банковских кредитов, огромная себестоимость возведения домов при использовании традиционных технологий проектирования и строительства. Да и низкую платежеспособность нуждающихся в жилье татарстанцев, для которых неприемлема «заоблачная» аренда, со счетов не сбросишь.
Все это препятствует естественному (без государственной поддержки) созданию института доходных домов эконом-класса. Гораздо выгодней продать построенные квартиры, обеспечив тем самым быстрый оборот вложенных средств – в течение одного-двух лет. Вместе с тем потребность в таком жилье налицо. И дело не только в том, что многие татарстанцы считают каждый рубль в своем кошельке. Современная экономическая модель предполагает высокую мобильность населения: в регионе реализуются масштабные строительные проекты, которые требуется обеспечить необходимыми кадрами. А люди уже не хотят ютиться в необустроенных «общагах», вагончиках.
Первые ласточки
Программа развития арендного жилья рассчитана на 2012–2015 годы. Чтобы привлечь к ней инвесторов, предполагается возмещать им из республиканского бюджета часть процентов по привлекаемым кредитам – две трети от ставки рефинансирования Центробанка России. На это предусмотрено 58,83 млн. рублей. Возможны преференции при аренде или покупке земельных участков под строительство, дополнительные налоговые льготы, прокладка инженерных сетей за счет муниципалитетов.
Первые арендные ласточки уже прилетели. В конце этого года планируется сдать в эксплуатацию несколько объектов. Во-первых, в Альметьевске завершается строительство двух девятиэтажных домов на 202 квартиры для работников ОАО «АЛНАС». Инвестор – Челябинский трубопрокатный завод. Во-вторых, на въезде в Елабугу возводится коттеджный поселок из 40 домов для топ-менеджеров компаний-резидентов особой экономической зоны «Алабуга», которая и финансирует данный проект. В-третьих, Государственный жилищный фонд РТ в поселке Приволжский Спасского района строит пять домов для обслуживающего персонала Музея хлеба. Таким образом, программой текущего года предусмотрено предоставить 247 семьям арендное жилье общей площадью около 16,4 тысячи квадратных метров.
В следующем году предполагается построить чуть более 116 тысяч «квадратов» на 1934 семьи, тогда доля доходных домов составит пять процентов от общего объема вводимого жилья. В 2014-м соответственно – 255,5 тысячи квадратных метров, 4258 семей и десять процентов; в 2015-м – 421,5 тысячи «квадратов», 7025 семей и 15 процентов.
В соответствии с программой в перспективе планируется по-строить многоквартирный дом в Елабуге для специалистов предприятий-резидентов ОЭЗ «Алабуга». Также арендное жилье понадобится для жителей Иннополиса – города-спутника Казани, работников индустриального парка «Чистополь», технополиса «Новая Тура» (Зеленодольский район). Это те, кто вошел в программный список.
Нужна модернизация законодательства
На днях в Минстрое прошло совещание, посвященное развитию рынка арендного жилья в России и переселению граждан из аварийных домов. В нем приняли участие также руководители Фонда содействия реформированию ЖКХ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Государственного жилфонда РТ, Института экономики города (Москва), ряда региональных министерств. Рассматривалась возможность предоставления доходного жилья семьям, отселяемым из аварийного фонда, которым по закону требуется предоставить новые квартиры. А это более десяти миллионов квадратных метров! Столько «квадратов» просто так отдать в собственность государство позволить себе не может. Тем более есть немало «аварийщиков», владеющих еще и другим жильем.
- Программой текущего года преду-смотрено предоставить 247 семьям арендное жилье общей площадью около 16,4 тысячи квадратных метров
Планы планами, но глава Минстроя республики Ирек Файзуллин, его коллеги понимают: чтобы защитить и инвестора, и арендатора, нужна модернизация существующего законодательства. Поскольку инвесторы в очередь на осуществление «доходных» проектов пока не выстраиваются, необходимо разработать соответствующие правовые акты, регламентирующие правила передачи арендного жилья, условия проживания в таких помещениях и их содержания, порядок заключения и расторжения договоров аренды, утверждения тарифной политики и т.д.
Но, возможно, процессу будет дано ускорение. По крайней мере в минувший четверг на заседании Правительства РФ министр регионального развития Игорь Слюняев сообщил, что отобраны семь пилотных регионов – Татарстан, Омская, Челябинская, Самарская и Ярославская области, Ставропольский и Пермский края, где в 2013 году начнется строительство домов эконом-класса в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Финансирование новой подпрограммы предполагается осуществлять за счет кредитования застройщиков банками на сумму всего до 120 млрд. рублей и ипотечных кредитов гражданам в общем объеме 600 млрд. рублей. По словам Игоря Слюняева, к 2020 году доля вводимого в России арендного жилья должна достигнуть десяти процентов от общей площади построенного жилфонда.