Улучшение жилищных условий населения Президент РТ определил в числе приоритетных задач руководства республики. И в течение последних трех лет в Татарстане ежегодно вводится по 1,5 млн. квадратных метров жилья, в связи с чем по данному показателю республика вышла на третье место в России. Это стало возможным благодаря республиканским программам ликвидации ветхого жилого фонда и “Свой дом”, а также программе государственного жилищного кредитования.
С переходом на новые межбюджетные отношения программа “Свой дом” в 2001 году осталась без реальных источников финансирования, поэтому уже в прошлом году объем вводимого индивидуального жилья снизился на 20 процентов. Кроме того, с ростом себестоимости квадратного метра ожидается спад долевого участия граждан в строительстве жилья.
Без дополнительной государственной поддержки жилищного строительства общий объем ввода жилья в текущем году может уменьшиться на 300 тыс. квадратных метров, а в 2003-м – на 500 тысяч. Это приведет к снижению налогов от стройиндустрии нынче до 300 млн. рублей. К тому же, несмотря на высокие показатели жилищного строительства, обеспеченность жильем в республике в расчете на одного проживающего ниже среднероссийского уровня. Чтобы сравняться с ним, нам потребуется лет 10-15.
Единственный выход – увеличивать объемы строительства, к примеру, путем развития жилищного кредитования и ипотеки жилья. Правда, соответствующая концепция, представленная вчера на заседании Правительства РТ министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства РТ Маратом Хуснуллиным, вызвала немало вопросов и споров.
В прошлом году по программам “Свой дом” и государственного жилищного кредитования населению было выдано 2570 кредитов на сумму 257 млн. рублей. На эти средства построено 150 тыс. квадратных метров жилья. Государственные кредиты составляют в этой сумме менее 20 процентов (при стоимости одного квадратного метра в 6,5 тыс. рублей), остальные средства – привлеченные. То есть незначительная господдержка позволяет привлечь значительные суммы свободных инвесторов в экономику республики. Кроме того, жилищным кредитованием занимаются и некоторые коммерческие банки.
Но схемы кредитования, предлагаемые банками и строительными фирмами, влекут за собой повышение стоимости жилья. Так что согласиться на них могут лишь состоятельные граждане. Поэтому подобные программы не имеют широкого распространения и не в состоянии обеспечить сохранение требуемого объема жилья в республике.
При высоком спросе на жилье и наличии сбережений у населения на сегодняшний день в размере более 12 млрд. рублей конкретному гражданину тем не менее трудно самостоятельно справиться с проблемой улучшения жилищных условий, так как средний размер вклада на одном счете составляет 3335 рублей. Однако татарстанцы располагают собственной недвижимостью в виде 460 тыс. приватизированных квартир, которые де-факто не вовлечены в оборот и не являются средством расчета.
Если с помощью залоговых механизмов вовлечь эти средства в оборот, можно убить трех зайцев: помочь населению получить новые квартиры, увеличить объемы и строительства жилья, и поступления налоговых платежей. Этому способу наиболее полно отвечает система кредитования, обеспеченная ипотечными обязательствами, считает М.Хуснуллин.
Но принятая Правительством России в январе 2000 года “Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования”, по заключению специалистов, не имеет достаточных гарантий ни для кредиторов, ни для заемщиков, ни для органов госуправления субъектов Федерации. Данная концепция основана на классическом варианте ипотеки: гражданин представляет банку договор на приобретение жилья и 35 процентов его стоимости выплачивает банку. Последний, в свою очередь, оплачивает покупку жилья и заключает договор с заемщиком под залог старых и новых апартаментов. Если заемщик не обеспечил своевременные выплаты, кредитор обращается в суд. Далее жилье оценивается и продается, банку возмещаются издержки. Но гражданин, лишившись права собственности, имеет право пользоваться жильем, заключив с новым владельцем договор найма. Российской концепцией предлагается создать специальный жилищный фонд за счет республиканского бюджета – для выселения в него неплательщика.
В большинстве регионов такая модель не прижилась. В татарстанской концепции за основу принята схема квазиипотечного кредитования, используемая в Башкортостане и Удмуртии. Схема ориентирована на людей среднего достатка, не имеющих возможности взять жилищные кредиты по коммерческим ставкам. Обязательное условие – наличие у человека определенных сбережений и собственного жилья.
Для выполнения этой концепции предлагается образовать республиканское агентство жилищного кредитования и развития ипотеки. При выделении из бюджета, допустим, 60 млн. рублей (на реализацию данной программы) появится возможность под гарантию Правительства РТ привлечь средства других инвесторов в размере 400 млн. рублей. И обеспечить дополнительный ввод жилья в объеме 70-75 тыс. квадратных метров. Если в соседних регионах в качестве основных кредитных ресурсов используются государственные средства, разработчики нашей программы предлагают привлекать кредитные средства сторонних инвесторов, коммерческих банков и т.д.
Механизм реализации концепции таков. Агентство заключает договоры с банками под гарантии Правительства и получает средства по коммерческой ставке. Бюджетные деньги идут на погашение разницы между коммерческой и льготной ставками. Агентство создает потребительский кооператив, который на средства того же агентства строит жилье. Кооператив заключает с гражданином договор на строительство жилья и о первичном взносе (до 30 процентов стоимости новой квартиры). Сделка купли-продажи старого жилья откладывается до переезда человека в новое, договор найма на которое заключается при полной расплате по кредитам. Прежние квартиры реализуются на вторичном рынке.
Разница между суммами кредита, первичного взноса и стоимости старой квартиры гражданином выплачивается агентству под 8 процентов годовых (при строительстве типового жилья) в течение последующих пяти-десяти лет. Только после этого квартира оформляется в собственность. А банковские кредиты погашает уже агентство.
При условии выделения для кредитования граждан бюджетных ресурсов лет через пять агентство выйдет на самофинансирование, расплатится с казной и ежегодно будет приносить в бюджеты всех уровней дополнительные налоги и платежи в размере не менее 30 процентов стоимости строительства жилья, констатировал министр…
По словам Премьер-министра РТ Рустама Минниханова, людям со средним достатком все же трудно будет расплатиться с заемными средствами, первые из которых предполагается выделить лишь на пять лет, хотя классическая схема ипотечного кредитования рассчитана на 10-15 лет (а полная – на 30 лет). По мнению Премьера, нужно решать социальную проблему, то есть в первую очередь оказать поддержку тем, кто на самом деле нуждается в улучшении жилищных условий, не имеет достаточного уровня дохода, к примеру, молодым семьям, бюджетникам.
В общем, следует четко расписать правила игры, доработать концепцию с учетом высказанных замечаний, но в целом следует ее принять, заключил Р.Минниханов.
