Проблема недоремонта жилого фонда актуальна не только для Татарстана, но и для всей России. Напомним, что по инициативе руководства нашей республики в 2007 году был принят Федеральный закон №185 “О Фонде содействия реформированию ЖКХ”, в соответствии с которым в прошлом году стартовала масштабная программа капитального ремонта многоквартирных домов. За два года на ее финансирование в Татарстане было направлено почти 14 млрд. рублей, из них 6,7 млрд. – средства фонда. Отремонтировано более четырех с половиной тысяч домов, в результате чего свыше 800 тысяч татарстанцев улучшили свои жилищные условия.
В республике функциями главного контролера капремонта наделена Государственная жилищная инспекция РТ, с руководителем которой – Сергеем Крайновым – общались читатели “РТ” в ходе прошедшей в редакции нашей газеты “прямой связи”. Вопросов как в ходе самого непосредственного диалога, так и по предварительной записи поступило очень много. Публикуем ответы на наиболее распространенные из них.
Когда дождемся своего часа?
Конечно же, в основном татарстанцев интересует вопрос, почему соседние дома попали в программу капремонта, а их жилища остались в стороне. К примеру, Наиля Садреевна Мухамедова и Любовь Игнатьевна Пронина, проживающие в Вахитовском районе Казани, на улице Шмидта, в доме №37, сетуют:
– Наш четырехэтажный дом, бывший обкомовский, 1958 года постройки, находится в ужасном состоянии. Пятнадцать лет назад у нас делали капитальный ремонт. Но все последующие годы крыша как протекала, так и протекает. В квартирах стены “ползут по швам”. Мы обращались в различные инстанции, и каждый год нам обещают “залатать дыры”, но все безрезультатно. А ведь может случиться беда… Пожалуйста, помогите, примите меры. Сейчас в нашем доме проживают практически одни пенсионеры.
– Не беспокойтесь, – отвечает Сергей Аркадьевич, – специалист жилинспекции обязательно выйдет по вашему адресу, составит акт обследования и выдаст предписание управляющей компании на устранение нарушений, если они будут выявлены.
– Но почему наш дом не вошел в программу капремонта?
– Эту программу формирует исполком муниципального образования. Он и решает, какие объекты включать в нее, а какие нет. Но, поймите, до начала реализации Федерального закона “О Фонде содействия реформированию ЖКХ” для ликвидации недоремонта в Казани, по оценке исполкома города, требовалось более 24 млрд. рублей. За два года на проведение
капремонта в столице республики выделено около четырех миллиардов – деньги немалые, но кардинально проблему они не решили. В целом по республике за это время удалось произвести капитальный ремонт только одной трети жилых домов, требующих обновления.
Чтобы ваш дом попал в эту программу, нужно провести общее собрание собственников, принять решение о том, какие виды работ необходимо выполнить, в каких объемах, и о готовности собственников в софинансировании ремонта в размере не менее пяти процентов от его стоимости. Протокол собрания передать в управляющую компанию. К слову, ремонту подлежит только общедомовое имущество – кровля, фасады, подвальные помещения, лифты и лифтовые шахты, а также общеинженерные сети систем отопления, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации.
Но в любом случае постараемся вам помочь.
– Большое спасибо, будем надеяться.
Платить или не платить – вот в чем вопрос
Татьяну Николаевну Филиппову и Зинаиду Дмитриевну Ларинкову из Казани интересует следующее:
– Нашему двухэтажному дому №5, что на улице Фурманова, уже 57 лет, и все эти годы он стоит без капитального ремонта. Однако платежи за капремонт отчисляем ежемесячно. Мы должны это делать?
– В общем-то, да. Ваш вопрос весьма актуальный. Строка “капитальный ремонт” появилась в счетах-фактурах в марте 2004 года. До этого времени такие работы проводились только за счет государства. В зависимости от того, сколько в вашем доме квартир, можно вычислить, какую сумму вы собрали за предыдущий период. К примеру, жильцы обыкновенной пятиэтажной “хрущевки” ежегодно собирают примерно сто тысяч рублей, и за прошедшие пять лет получается 500 тысяч. Сейчас на капремонт некоторых домов уходит от восьми до десяти миллионов рублей. Конечно, деньги жильцов идут в зачет пятипроцентного софинансирования. И если в вашем доме за предыдущие годы, допустим, не ремонтировалась кровля, в подвале не производилась замена систем водоснабжения, канализации и так далее, то ваши деньги должны быть в наличии на счете управляющей компании (УК), и они могут быть использованы для софинансирования.
Не думаю, что за пять лет вы по этой статье собрали большие средства. Потребуйте отчет от УК, с которой заключены договоры на управление домом. Она обязана вам доложить об использовании ваших финансовых средств. Посмотрите, куда направлены эти деньги. Вы же собственники помещений и наняли эту компанию для своих нужд, поэтому вправе потребовать от нее такой отчет.
– Но наш дом не подлежит капитальному ремонту, так как его поставили на снос.
– В таком случае, видимо, должно быть принято решение о предоставлении вам другого жилья, скорее всего, по программе социальной ипотеки.
На проводе Светлана Владимировна Григоренко:
– Мы проживаем в Казани, по улице Габишева, 29, в шестом подъезде. Так вот, за последние 15 лет у нас не было даже косметического ремонта. Подъезд находится в таком плачевном состоянии, что в нем, пожалуй, побрезговали бы жить даже обитатели американских трущоб. Вдобавок ко всему в июне отключили лифт по причине его замены. Быть может, подскажете, есть ли регламент, когда его должны подключить?
– Лифт – это сложное техническое устройство, и за несколько дней его не поменяешь.
– Разумеется, я это понимаю.
– О сроках пуска лифта в эксплуатацию можно точно узнать в вашей управляющей компании, которая является заказчиком ремонтных работ.
Но за период непредоставления каких-либо услуг в соответствии с постановлением Правительства РФ №307от 23 мая 2006 года “О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам” должен быть сделан перерасчет. Для этого нужно составить соответствующий акт, то есть зафиксировать такой факт. В вашем случае, когда производятся ремонтные работы и лифт демонтирован, перерасчет управляющая компания должна сделать автоматически, без оформления акта. В противном случае вы можете обратиться в городской Комитет по защите прав потребителей.
Что касается текущего ремонта подъезда, то по нормативу он должен производиться раз в пять лет. Так что вы, как собственники жилья, вправе спросить с УК, сколько денег собрано по строке “текущий ремонт” и куда они направлены. На общем собрании жильцов вы можете решить, какие работы в следующем году необходимо провести в вашем доме за те платежи, которые внесены по счетам-фактурам. И управляющая компания, существующая за счет средств населения, обязана выполнить это решение. Правда, между людьми частенько возникают разногласия: обитатели последних этажей хотят, чтобы отремонтировали крышу, а первых – подвалы.
– Но у нас ситуация такая: в подъезде проживают две семьи злостных неплательщиков за жилье, из-за которых, как нам объясняют в УК, мол, и не делается ремонт. Но почему из-за них должны страдать добросовестные граждане?
– Управляющая компания сама должна вести работу с неплательщиками, в конце концов, обращаться в суд, через который взыскивать с них долги. К примеру, в Зеленодольском районе несколько семей-должников за жилищно-коммунальные услуги были выселены из своих квартир. Жилье этих граждан было продано с аукциона, а вырученные средства пошли в счет погашения долгов. Семьям же предоставили другое, менее привлекательное резервное жилье.
О сметной стоимости
– Как узнать, какая смета предусмотрена на капремонт конкретного дома? И входит ли в функции Госжилинспекции проверка на соответствие сметы выполненным работам? – спрашивает житель Набережных Челнов Ильяс Хакимов.
– Хороший вопрос, – отмечает Сергей Крайнов. – Финансирование капитального ремонта каждого дома рассчитывается на основании тех смет, которые были разработаны проектными организациями по техническим заданиям управляющих компаний. Изначально УК предоставляют сметную документацию в Управление госэкспертизы республики, где проверяется, нет ли в предоставленных документах нарушений. Ведь можно разработать проектно-сметную документацию на капремонт одного дома на сумму 50 млн. рублей, запроектировав, например, кровлю из медных листов, а лестницы на входе в дом – из мрамора…
Татарстанским Министерством строительства, архитектуры и ЖКХ были установлены нормативы предельных затрат по каждому виду работ. К примеру, ремонт погонного метра системы канализации, квадратного метра кровли или фасада и так далее должен быть не дороже определенной суммы. Госэкспертиза устанавливает, не завышены ли нормативы и не раздуты ли сметы. Между прочим, вся сметная документация должна подписываться представителями собственников жилья, которые автоматически информируются о стоимости “капитальных” работ.
Но, бывает, жильцы равнодушно относятся к тому, что делается в их доме, а управляющие компании проводят собрания в “заочной” форме, решением которых передается право подписи актов выполненных работ, актов ввода в эксплуатацию и других документов от представителей собственников жилых помещений представителям самой УК. Тем самым снижается контроль за качеством капитального ремонта со стороны собственников.
Жилинспекция проверяет акты выполненных работ на предмет их соответствия видам работ, разрешенным к выполнению Федеральным законом №185.
– И много нарушений выявляется?
– В принципе, немного. В этом году в программу включено 2346 домов. По каждому виду работ должна составляться отдельная смета, в итоге получилось почти 13 тысяч таких документов. Силами одной жилинспекции этот вал проконтролировать очень сложно. Поэтому так важно, чтобы в этой работе приняли участие сами собственники жилых помещений. После выполнения капремонта и в нашей республике, и в других регионах России Счетной палатой и прокуратурой проверяется расходование бюджетных средств. Выявленные в Татарстане нарушения не очень серьезные и устраняются в установленном порядке.
К сожалению, не все подрядчики оказались добросовестными. Но, скажем, в Бавлах и Лениногорске в прошлом году капитальный ремонт некоторых объектов делался силами организаций, обслуживающих эти дома. И там есть понимание: чем качественнее будут выполнены работы, тем легче потом будет эксплуатировать данный жилой фонд. К примеру, в Бавлах одному из таких подрядчиков не хватило денег для выполнения всего объема работ, так он взял банковский кредит, вложил свои деньги, чтобы завершить ремонт. Он рас-считал, что впоследствии станет погашать кредит с тех денег, которые будет получать с жильцов за обслуживание дома. В этом году такой положительный опыт получил широкое распространение.
В целом в текущем году принцип отбора подрядных организаций был иным, чем в прошлом. Мы постарались отсеять те из них, которые не имеют достаточно квалифицированных работников и соответствующей материальной базы. Всем понятно, что автомобиль должен ремонтировать хороший автомеханик. Но ведь и дом – не менее сложная конструкция. И если в нем что-то неправильно сделано, то внешне, возможно, он выглядит нормально, однако почему-то батареи перестают греть, колонки на верхних этажах не включаются, канализационные стоки не утекают… Поэтому и ремонт должны производить специалисты.
Кто возместит ущерб
Из Елабуги от имени жильцов домов №11, 15 и 17, что на улице Матросова, на “прямую связь” с главным государственным жилищным инспектором республики обратились Галина Белова и Наиля Вагизова.
– Сергей Аркадьевич, мы хотели бы задать такой вопрос. Если ремонтники меняли вдоль дома коммуникации и попутно повредили дворовое асфальтовое покрытие, должны ли они его восстановить?
– Однозначно да, если ваш дом входит в программу капитального ремонта, реализуемую в соответствии с Федеральным законом №185. И средства на это должны были быть изначально предусмотрены в смете.
– Кроме того, у нас меняли канализационные стыки и поломали унитазы, в результате чего нам пришлось приобретать сантехнику за свой счет.
– В домах, которым по несколько десятков лет, унитазы вместе с чугунными трубами уже “срослись” и составляют единое целое, поскольку соединение произведено с использованием бинтов и бетона. И демонтировать трубы без того, чтобы не разбить унитаз, просто невозможно. Поэтому 185-м законом разрешено в таких случаях включать в смету замену сантехнических приборов.
– Ну а если это в смету не вошло?
– Тогда допускается внести корректировку в сметную документацию, допустим, закупить сантехнику за счет экономии на других видах работ.
Могу сказать, что в каждом муниципальном образовании к этому вопросу подходы разные. Даже если в сметы заложена замена унитазов, то отнюдь не на чешские или итальянские, а на недорогие отечественные, которые некоторым жильцам не приходятся по вкусу. Но в принципе, если при замене системы канализации поврежден унитаз, подрядчик обязан его восстановить. Все подрядные организации, работающие по программе капремонта, страхуют свои работы от нанесения ущерба третьим лицам (при затоплении квартиры, повреждении сантехники и так далее). И должны его компенсировать.
– Напоследок еще один очень болезненный вопрос по поводу пятипроцентного финансирования работ населением. Это обязательное условие?
– По закону это одно из непременных условий попадания в программу. Пять процентов от стоимости капремонта – не такие уж большие деньги по сравнению с 95 процентами, которые выкладываются федеральным, республиканским и муниципальным бюджетами. К тому же, если жильцы вложат хотя бы эти средства на ремонт общего имущества, то у них к этому имуществу изменится отношение – на более бережное. А то у нас как обычно принято: все, что внутри квартиры, – это мое личное, за ее пределами – ничье. Никому в голову не придет царапать стены в собственных комнатах и пинком открывать двери в ванную…
– Спасибо вам огромное за то, что так терпеливо выслушали нас и ответили на все вопросы.
Хотелось бы продолжения “банкета”
Сергей Ненастьев из Казани констатирует:
– Реализация федеральной программы ликвидации недоремонта жилья близится к завершению. Но я слышал, что в 2010 году планируется продолжить “капитальный” проект. Так ли это?
– В связи с тем, что республика в течение двух лет успешно выполняет эту программу, с руководством Фонда содействия реформированию ЖКЖ были проведены предварительные переговоры о получении дополнительного финансирования на проведение капремонта и в 2010 году.
Но добиться этого в период мирового финансово-экономического кризиса очень непросто. Некоторым регионам фонд не выплатил деньги по программам 2008-2009 годов, поскольку эти субъекты не выполнили все условия, обозначенные в 185-м законе. А Татарстан выполнил, поэтому по предварительной договоренности с фондом может получить дополнительно примерно два миллиарда рублей. Но для этого в этот Федеральный закон должны быть внесены соответствующие изменения.
– На ваш взгляд, республика все-таки получит эти деньги?
– Думаю, узнаем в конце года.
– Можно еще один вопрос?.. Моя мама проживает в Заинске. Недавно я навещал ее и обратил внимание, что в этом городе капитальный ремонт выполнен во многих домах. В подъездах установлены пластиковые окна, новые двери, фотоакустические и светодиодные светильники, в единообразие приведены балконы. В Казани и близко такого не видать. Почему столица отстает от других городов?
– Я не считаю, что Казань сильно отстает. Программа капремонта по Казани оценивается в три миллиарда рублей, по Заинскому району – в 142 млн. рублей. Так что выполняются разные, несопоставимые по объему задачи. Скажем, в Кайбицком районе вообще лишь один дом вошел в программу, а в Казани – 399, причем гораздо более крупных по размеру. В столице республики выполняются такие же виды работ, как и в Заинске. Но, к сожалению, программой не предусмотрен ремонт самих подъездов. Однако многие муниципалитеты пошли по такому пути: если дом попадает в “капитальную” программу, то в нем делается и текущий ремонт.
– Благодарю за исчерпывающий ответ.