"Землеустроительные
начинания правительства имеют не только
экономическое,
но и глубоко
общественное значение".

В законодательстве постоянно происходят изменения, далеко не всегда понятные простому гражданину. Между тем от информированности и сознательности народа зависит полнота государственного земельного кадастра, в котором содержатся сведения о кадастровой стоимости, расположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. А это сказывается на объеме налоговых поступлений. О последних нововведениях – наш разговор с руководителем Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Татарстан Азатом Зяббаровым.

– До 1 декабря этого года по республике на кадастровый учет поставлен один миллион 600 тысяч земельных участков, – констатирует Азат Галимзянович. – Это не так много для региона с населением в 3,7 миллиона человек. А если учесть, что материалы на 800 тысяч объектов, входящих в нашу базу, получены в результате инвентаризации, которая проводилась еще в девяностые годы Госкомитетом по земельным ресурсам и земельной реформе, то за шесть лет существования Роснедвижимости встали на кадастровый учет лишь 800 тысяч татарстанцев. Хотя сегодня практически каждая семья имеет сад или гараж, а зачастую и то и другое.

Больше всего проблем возникает с садоводческими товариществами. В ходе упомянутой инвентаризации из-за недостатка финансирования были собраны учетные данные не по всем таким хозяйствам. В итоге даже если садовод хочет зарегистрировать свое право собственности на землю, мы не можем взять "с потолка" информацию по конкретному участку и поставить его на кадастровый учет.

– Ну а как же действующий с сентября прошлого года закон, известный в народе как "дачная амнистия"? Ведь предполагалось, что посредством упрощенной регистрации садовых участков в земельный кадастр войдет максимальное их количество.

– К сожалению, особых результатов данное нововведение не дало. Невозможно идентифицировать земельный участок, если его нет ни на карте, ни в каких-либо документах. Необходимо сделать межевание, которым занимаются коммерческие независимые организации, устанавливающие за свои услуги очень высокие цены. И лишь немногие граждане готовы к таким тратам. Хотя есть распоряжение Правительства РТ о минимальных и максимальных размерах стоимости этих услуг, на деле оно не работает.

Однако в конце ноября был принят Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки". Основное новшество заключается в том, что сейчас поставить участок на кадастровый учет можно без процедуры межевания. Главное – при возникновении спорной ситуации по площадям необходимо заручиться согласием соседей. Правда, постановка на учет без графического определения территории нанесет большой урон нашей базе, поскольку материал получится некачественным.

К тому же при отсутствии межевого плана и координат участка могут всплыть спорные моменты. И его правообладателю доказать свою правоту в суде будет сложно. Если человек желает получить кадастровый план без графика, то теперь мы, конечно же, его выдадим. Но именно межевание позволяет наиболее полно подтвердить свои права. Сегодня земля очень дорогая. Допустим, ушлый сосед в будущем предъявит претензии на большую площадь территории. Есть опасность, что наследники человека, получившего свидетельство без графического описания участка, не смогут продать свою собственность. Нужно очень аккуратно относиться к правам, предоставляемым законодательством. И смотреть в завтрашний день.

Кроме того, в соответствии с новым законом наследники первой категории имеют право оформить земельный участок сразу в собственность. Многие сады числятся за умершими людьми. Раньше существовала определенная процедура оформления таких земель: сначала необходимо было принять наследство, вступить в законные права, потом дождаться соответствующего постановления. Сейчас этого нет. То есть прямой наследник на основании документа, удостоверяющего, что он – сын или дочь, либо супруг, может поставить участок на кадастровый учет. А Регистрационная палата на основании нашей выписки зарегистрирует право собственности за этим наследником.

– Многие садоводы недовольны размером земельного налога, предъявляемого им к оплате председателями товариществ, считая эти суммы слишком завышенными…

– К нам поступает немало подобных жалоб. Хочу отметить, что межевание позволяет уточнить не только границы садовых обществ, но и площади конкретных участков. Когда налог приходит на садоводческое товарищество, председатель делит сумму на всех его членов. В итоге одни граждане переплачивают, а другие – недоплачивают. Так что в интересах самих садоводов заняться оформлением своих земельных участков, а потом спокойно ждать от налоговиков адресного уведомления о земельном налоге.

Некоторые председатели садовых обществ понимают нужность этого дела и идут на контакт с нами, предоставляя списки садоводов. Но, к сожалению, не во всех хозяйствах есть такие инициативные руководители. Допустим, в Высокогорском районе более 80 садоводческих товариществ, но председатели лишь десяти из них откликнулись на нашу просьбу о сотрудничестве. Был уникальный случай, когда энергичная женщина – руководительница одного общества, состоящего из 800 участков, мобилизовала всех его членов, в результате все площадки промежевали и поставили на кадастровый учет. Некоторые граждане желают поставить свои сотки на учет, но им мешает это сделать безответственность председателей товариществ. Случается, представители межующих организаций попросту не могут попасть на территорию хозяйств: приезжают на место, а железные ворота закрыты и охрана не пускает их хотя бы для того, чтобы измерить участки по периметру.

Самые инициативные люди – это те, чьи сотки вскоре попадут в черту Казани. Здесь сыграл роль менталитет: мол, надежнее оформить сады в собственность, чтобы власти вдруг не отобрали их. А глубинка – в затишье. В республике 1157 садоводческих товариществ, в том числе в Набережных Челнах – 15, в Казани – 175. Но учтены немногие из них.

– Почему таким делом государственной важности, как межевание земель, занимаются только коммерсанты?

– В Татарстане насчитывается около 80 организаций, специализирующихся на межевании. Сейчас этим занимается и Бюро технической инвентаризации. В июле нынешнего года был принят новый Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", который вступит в силу с 1 марта будущего года. В нем расписана деятельность кадастровых инженеров, которые наделены правом формировать некоммерческие объединения (саморегулируемые организации) и заниматься составлением межевых планов. Сейчас в Министерстве земельных и имущественных отношений обсуждается вопрос, кто возьмет на себя контроль за функционированием таких организаций. По крайней мере, появится структура, которая будет отслеживать цены на межевание.

Но главная особенность этого закона заключается в следующем. Если на данный момент учет строений осуществляет БТИ, а земельных участков – Роснедвижимость, то в будущем планируется ввести единый кадастр недвижимости, в него войдут здания, подземные сооружения, жилье и так далее. Цель такого объединения – определение единого налога на недвижимость, призванного заменить земельный налог, налог на имущество физических и юридических лиц, которые составляют основу поступлений в местные бюджеты. Татарстан стал пилотным регионом по отработке этого закона. И уже сейчас архивы БТИ постепенно переводятся в электронный вид, потом будут перенаправляться нашему управлению, и мы на свои земельные участки начнем "насаживать" их "домики". Переходный период продлится до 2010 года, а в 2011-м вся Россия должна перейти на этот способ взимания налога.

– Азат Галимзянович, можно узнать, какая сумма земельного налога поступает в казну? Как рассчитывается кадастровая стоимость земель и каковы ее предельные показатели?

– Земельный налог составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости участков. В принципе, для налогоплательщика суммы получаются небольшие. Но всего в текущем году в бюджет поступит свыше трех миллиардов рублей.

К рыночной цене на земельные участки Управление Роснедвижимости не имеет никакого отношения – ее определяют муниципалитеты. А для расчета кадастровой стоимости используются очень многие ценообразующие факторы, к примеру, месторасположение и категория земель, наличие на территории инженерных сетей и объектов социально-культурного назначения, даже уровень преступности. У нас есть все данные о кадастровой стоимости земель. Но, представьте себе, только Казань поделена на несколько сотен зон, каждая из которых рассчитывается по своим параметрам.

Что касается предельных показателей, то среди населенных пунктов республики самая низкая кадастровая стоимость в деревне Юлдуз Верхнеуслонского района – 0,8 рубля за квадратный метр, а самая высокая, естественно, в столице – 2465 рублей за ту же площадь. Среди земель сельхозназначения самые дешевые участки находятся в Агрызском, Атнинском, Балтасинском, Елабужском, Зеленодольском, Мамадышском, Пестречинском и Рыбнослободском районах – 860 рублей за гектар. Самые дорогие – в Ютазинском районе, где гектар оценивается в 27 300 рублей. Минимальная кадастровая стоимость садового участка отмечается в садоводческом товариществе "Тоша" Буинского района – 17,25 рубля за квадратный метр, а максимальная – в обществе "Матюшино" Лаишевского района – 45,48 рубля.

Но, повторюсь, эти показатели нужны только для начисления земельного и ряда других имущественных налогов, поступающих в местные бюджеты. Поэтому муниципальные власти должны быть кровно заинтересованы в популяризации кадастрового учета.

– Являются ли сведения государственного земельного кадастра закрытой информацией?

– Вовсе нет. В каждом административном районе есть территориальный отдел, где от граждан принимаются заявления на постановку на учет (эта услуга совершенно бесплатная) или на выдачу сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Информация, содержащаяся в нашей базе, открытая. Любой человек может получить сведения о каком угодно земельном участке (за исключением секретных объектов). Вопрос в цене: в настоящее время правообладатель площадки, его уполномоченные лица и представители госструктур заплатят лишь 8,5 рубля за копирование документов. Остальные – плюс еще 300 рублей за предоставление услуги. В бумагах будут указаны площадь земельного участка, его месторасположение, адрес, категория (разрешенное использование – под жилье, крестьянско-фермерское хозяйство и так далее)…

В завершение нашей беседы хотелось бы подчеркнуть, что обладатели садовых площадей в черте города больше всего должны быть заинтересованы в кадастровом учете своих хозяйств. Эти территории сильно капитализируются. Изъять у хозяев оформленные в собственность участки гораздо сложнее, нежели неучтенные. Не зря же ушлые предприниматели в свое время за бесценок скупили земельные паи в пригороде Казани, а теперь на перепродаже земли делают миллионные состояния.

Люди должны понять неизбежность того, что приводить в порядок земельные дела им все равно придется. Эксперты предполагают, что не поставленные на учет сотки в конечном счете будут изыматься и передаваться в ведение местных администраций. В Земельном кодексе сказано, что юридические лица до 1 января 2010 года обязаны оформить право аренды на земельные участки или приобрести их в собственность. Для физических лиц предельный срок не обозначен, но в любой момент ограничения могут быть введены. И возможный ажиотаж чреват многими негативными последствиями.

К тому же сегодня процедура постановки на учет совсем не обременительная. Вы же на месте убедились, что в нашей Кадастровой палате для клиентов созданы комфортные условия. Функционирует электронная очередь, исключающая утомительные ожидания и ситуации, когда кто-то вас может оттеснить. Такими системами оборудованы кадастровые палаты пока только Москвы, Санкт-Петербурга и Казани.