В статье "В чем корень "долевого" зла" ("РТ" от 28 сентября сего года) заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ Андрей Ясько дает читателю рекомендации, каким образом обезопасить себя при заключении с застройщиком договора на долевое строительство жилья.
На мой взгляд, советы замминистра не только не помогут решить одну из острейших сегодня проблем, но и загонят ее еще больше в тупик. Вместе с тем эта проблема решается, и довольно просто – об этом я заявляю со знанием дела, поскольку имею достаточно большой опыт работы в строительной сфере. И если высокопоставленные чиновники прислушаются к моим предложениям, то обманутых дольщиков у нас не будет.
Комфортное жилье по-прежнему остается недоступной роскошью для большинства граждан Татарстана и России. Причиной этого наряду с необоснованной дороговизной стоимости квадратного метра является и отсутствие гарантии сохранности вложенных средств в долевое строительство. Поэтому предлагаю изменить систему взаиморасчетов за строительство первичного жилья. Эта схема заключается в следующем.
1. С получением разрешения на строительство жилого дома заказчик-застройщик открывает специальный счет в обслуживаемом банке – не расчетный, а так называемый аккредитивный.
2. Деньги дольщиков после заключения с застройщиком договора долевого строительства поступают на этот счет, но не могут быть использованы до сдачи дома в эксплуатацию, получения соответствующего заключения госкомиссии и подписания акта приема-передачи с дольщиками. После подписания этого акта денежные средства с аккредитивного счета переходят на расчетный.
3. Права дольщика строго оговариваются в банковском договоре, неотъемлемой частью которого являются стопроцентные гарантии возврата банком средств в случае неисполнения договорных обязательств застройщиком. При этом дольщик по своему желанию может застраховать свой вклад на случай банкротства самой кредитной организации. Кроме того, проценты за использование частных средств банком оговариваются отдельным договором.
4. Заказчик-застройщик заключает также договор с банком на кредитование строительства с оговором сроков, стоимости жилья, при этом риск невозврата этого кредита целиком ложится на банк. Кредитная организация сама должна позаботиться о том, как вернуть свои деньги, не перекладывая данный груз на дольщика, вкладом которого она пользуется, получая от этого прибыль. Гарантом сохранности и возврата средств дольщиков выступает банк. Заказчик-застройщик не может воспользоваться юридической безграмотностью дольщика и целиком находится под опекой юридической службы банка. Искусственное завышение цен без объективной мотивации исключается.
5. Аккредитив – это широко используемый в цивилизованных странах способ взаиморасчетов с клиентом. Он надежен, поскольку пресекает возможность застройщику безнаказанно воспользоваться денежными средствами граждан. При этом государство должно выступить на стороне наименее защищенного участника рынка – гражданина. Рынок сам по себе этот вопрос не отрегулирует, вмешательство и управление государства на данном этапе обязательно. Каким образом? Отменой законодательным путем прежнего порядка долевого строительства жилья и закрепления нового.
6. Таким образом, участниками долевого строительства являются: гражданин, банк (гарантирующий возврат средств с процентами с аккредитивного счета дольщику в случае неисполнения обязательств застройщиком), заказчик-застройщик, ведущий строительство жилого дома на срочной основе.