По данным Государственной инспекции архитектурно-строительного надзора РТ, сегодня в Татарстане около пяти тысяч организаций имеют лицензии на строительство. Однако из них несколько сотен предприятий не выплачивают налоги, значит, имеют нулевые балансы. Спрашивается: для чего они купили лицензии?.. Конечно, есть небольшой процент контор, которые вдруг передумали быть строителями. Но львиная доля “нулевщиков”, скрывающих от государства свою деятельность, пошла по пути афер.
В настоящее время около 400 татарстанских организаций специализируются на различных схемах долевого строительства с планируемым объемом ввода жилья более 2,2 млн. квадратных метров. Между прочим, за нынешний год согласно приоритетному национальному проекту “Доступное и комфортное жилье – гражданам России” в республике предполагается получить именно такой (рекордный за всю историю Татарстана!) показатель “квадратов”. То есть если бы все эти застройщики в срок и качественно выполняли свои обязательства перед дольщиками, то мы без особого напряга решили бы задачу нацпроекта.
Остаются с носом
По информации, предоставленной Министерством строительства, архитектуры и ЖКХ, сегодня в республике 327 домов строятся с привлечением средств участников долевого жилищного строительства. Двадцать недобросовестных строительных фирм не выполнили договорные обязательства при возведении 24 домов, или 2304 квартир, из них 2095 должны были построить в Казани. Имеются факты, когда деньги, внесенные гражданами на строительство одного объекта, перекидываются на другой, в результате чего срываются сроки выполнения обязательств. Иногда застройщики по завершении работ возвращают дольщикам внесенные ими взносы, а готовые апартаменты продают по более высоким ценам. Бывают случаи, когда права на одну квартиру передаются нескольким гражданам.
– У нас есть данные практически по всем проблемным домам, – говорит министр строительства, архитектуры и ЖКХ Марат Хуснуллин. – Однако среди строительных организаций, которые оказались в долевом кризисе, не все являются откровенными аферистами, большая часть из них попросту оказалась в ситуации финансовой неустойчивости. Поэтому с каждым предприятием работаем индивидуально. Если ситуация совсем безнадежная, просим других застройщиков взять на себя обязанности довести до ума определенные объекты, предлагая этим организациям определенные преференции…
Вступивший в силу с апреля 2005 года Федеральный закон №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” и внесенные впоследствии в него изменения ужесточили ответственность застройщиков перед потребителями. Да и банки проверяют дееспособность заемщиков, и в случае, если рыночная стоимость активов стройпредприятий вызывает вопросы, банковские кредиты им не выдаются. Тем не менее они строят, следовательно, делают это путем различных афер.
По словам Марата Хуснуллина, самая печально известная в данном отношении контора – закрытое акционерное общество “Ада”, “кинувшее” в Казани потенциальных жителей 6-этажного 102-квартирного дома по улице Энергетиков и 16-этажного 112-квартирного здания по Декабристов.
– Самое интересное то, что фирме “Ада” удалось обмануть и Ипотечное агентство РТ, которое, как и другие дольщики, выкупило у нее часть квартир, чтобы передать их своим клиентам, участвующим в классической ипотеке. Правда, на Ипотечное агентство есть влияние государства, и власти обязали данную структуру за счет собственного бюджета предоставить своим потребителям жилье с других объектов. А у граждан, заплативших застройщику напрямую, проблема серьезнее, для решения которой создана рабочая группа, куда вошли представители Минстроя и инициативных групп обманутых дольщиков двух названных домов…
Напомним, что недавно правоохранительные органы республики возбудили в отношении владельцев ЗАО “Ада” два уголовных дела по статьям “Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта” (эту строительную организацию уже обязывали в судебном порядке рассчитаться со своими дольщиками) и “Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере”. Директор “Ады” Сергей Осадчий подозревается в нанесении ущерба физическим лицам и Ипотечному агентству Татарстана на сумму 90 млн. рублей.
– После начала уголовного дела “Ада” прекратила все строительные работы по обоим объектам, – рассказывает член инициативной группы обманутых дольщиков дома по улице Энергетиков Арслан Минвалеев. – В нашем доме (который по договору должны были сдать еще в октябре 2004 года. – Прим. авт.) в двух
из четырех подъездов силами Министерства по делам молодежи, спорту и туризму и предприятия “Челныгорстрой” (заказчика этого объекта. – Прим. авт.) к концу июля удалось завершить работы по вводу их в эксплуатацию. В итоге два подъезда были заселены молодыми семьями, которые участвовали в республиканской программе по поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий. Однако остальные дольщики остались предоставленными самим себе. Но и у счастливчиков после их заселения неприятности не закончились. К примеру, им пришлось вскладчину оплатить долги “Ады” за электроэнергию, поскольку свет в их квартирах за неуплату периодически отключали. К тому же дом до сих пор не сдан, то есть является объектом незавершенного строительства, а земля под ним официально принадлежит другой организации…
– Еще более плачевная ситуация складывается у дольщиков нашего дома, расположенного на пересечении улиц Декабристов и Юго-Западной, – констатирует активист инициативной группы дольщиков этого объекта Радик Мингазов. – Монолитное строительство 16-этажного здания застряло на уровне 15-го этажа, а кирпичная кладка сделана лишь до 11-го. Кроме того, несколько квартир проданы дважды… Чтобы решить проблему, власти предложили одной из строительных организаций построить другой дом на соседнем земельном участке, но с условием, что она завершит возведение нашего объекта.
Дешево – не значит надежно
– Жилье, приобретенное путем долевого участия в строительстве, несколько дешевле, нежели готовые квартиры, – констатирует Марат Хуснуллин. – И люди в погоне за дешевизной зачастую элементарно не проверяют наличие у предприятий соответствующих разрешительных документов на строительство. Они подписывают договоры долевого участия, соглашаются на вексельные или депозитные схемы приобретения жилья. Но ни один из этих способов не гарантирует положительных результатов. Покупатели, которым повезет, довольно потирают руки. У кого не получается, говорят, что во всем виновато государство, поскольку именно оно выдает разрешения и лицензии на ведение строительства.
Но, возможно, на момент выдачи лицензий стройорганизации были добросовестными. Граждане, которым застройщики предлагают весьма выгодные условия при заключении договоров о долевом участии, должны изначально усомниться в добропорядочности этих фирм. Ведь, в конце концов, известны цены на стройматериалы, рабочую силу… Так что для думающего человека не составляет труда прикинуть реальную стоимость квадратного метра. И если на рынке орудуют не откровенные аферисты, значит, имеют место финансово несостоятельные организации, у которых нет оборотных средств. Есть ли смысл доверяться таким фирмам? Зачем рисковать? Чтобы потом стоять с плакатами у Дома Правительства или у мэрии с требованиями вернуть деньги?..
По мнению юристов Минстроя, серьезные неприятности у дольщиков возникают зачастую из-за их элементарной невнимательности либо неграмотности в юридических вопросах. Для того чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства, застройщик обязан прежде всего получить разрешение на возведение объекта, а также приобрести в собственность или в аренду земельный участок под застройку и зарегистрировать права на эту землю. После чего стройорганизация должна опубликовать в средствах массовой информации проектную декларацию, в которой необходимо отразить данные госэкспертизы проекта, характеристики многоквартирного дома, сведения о подрядчиках и многое другое, о чем нетрудно осведомиться, внимательно проштудировав вышеназванный закон.
Договор, где должны быть указаны стоимость объекта и срок его передачи дольщику, порядок внесения платежей и гарантийный период, в течение которого застройщик обязан устранить строительный брак, и многое другое, также должен пройти государственную регистрацию, дабы исключить возможность повторной продажи одной и той же квартиры. Причем если в договор вносятся какие-либо изменения, то соглашение об этом тоже подлежит госрегистрации.
В общем, чтобы не дать себя обмануть, следует быть предельно внимательным и осведомленным.
Альтернатива, но не панацея
Существуют альтернативные схемы привлечения средств дольщиков. Одна из самых распространенных – вексельная, которая предполагает приобретение дольщиком векселя застройщика. А именно: гражданин дает деньги строительной организации, которая взамен обязуется погасить ему долг жильем. Однако в случае ее банкротства дольщик не сможет вернуть даже денежные средства, не говоря уже о том, что о квартире ему следует позабыть навсегда.
Несколько более надежной с точки зрения возвратности денег является депозитная схема. В соответствии с ней участник долевого строительства размещает депозит в банке, у которого есть соглашение с застройщиком о совместном возведении многоквартирного дома. Преимущество такого способа заключается в том, что в случае “строительного фиаско” дольщик хотя бы сможет востребовать свой банковский вклад.
Кроме того, законодательством установлен совершенно новый способ привлечения денежных средств граждан к строительству жилья. Застройщик выпускает жилищные сертификаты (номиналом стоимости не менее 0,1 кв. метра), закрепляющие право их владельцев на получение квартир. Если гражданин приобретает в собственность сертификаты, соответствующие трети и больше общей площади определенного жилья, то он имеет право заключить с застройщиком договор на его приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости “квадратов”. Но стройфирме невыгодно связываться с такими документами, во-первых, потому, что их обладатель вправе в любое время обменять сертификаты обратно на деньги, что может негативно сказаться на строительном процессе. Во-вторых, в данном случае застройщик должен зарегистрировать выпуск ценных бумаг, привлечь к своему делу профессиональных участников этого рынка, а также поручителя, провести ряд других мероприятий. А это утомительно и накладно. Да и дольщику обладание такими бумагами не гарантирует получение той квартиры, на какую он рассчитывает: к наступлению “часа икс” нужного жилья может не оказаться в наличии.
Заслон для аферистов
– Если федеральные законодательные нововведения не смогли пресечь долевые махинации, нужно искать другие законные схемы, – считает Марат Хуснуллин. – Сегодня государство может проверять качество строительства, но не имеет права внедряться в финансовые документы застройщиков, долевые договоры. Поэтому мы хотим законодательно закрепить такое право. Ведь обычно о возникающих проблемах власти узнают постфактум… Хотя в Татарстане процент обманутых дольщиков к общему объему построенного жилья один из самых низких в России, однако мы полны решимости вытеснить с нашего жилищного рынка максимальное количество аферистов и помочь тем застройщикам, которые попросту попали в трудное финансовое положение. Но сразу оговорюсь: рецепта стопроцентного решения этой проблемы нет, так что обольщаться не надо.
Как сообщил Марат Шакирзянович, татарстанским Минстроем разработан проект закона РТ “О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов государственными полномочиями Республики Татарстан по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости”, который уже в текущем месяце планируется внести на рассмотрение Государственного Совета РТ.
Сегодня разрешение на строительство объектов выдают муниципалитеты. Именно они в соответствии с предлагаемым законопроектом должны обладать реальными возможностями как по оказанию помощи обманутым дольщикам (в части предоставления преференций новому застройщику жилья по земельным и налоговым вопросам, входящим в компетенцию местных органов власти), так и по организации эффективного контроля и надзора за строительством. Если вкратце, то муниципалитетам предоставляется право проверять финансовую состоятельность стройорганизаций, регистрировать договоры долевого участия и так далее. А функции общего контроля за возведением объектов и координации строительных проектов возлагаются на Госархстройнадзор. Этими мерами, как предполагают специалисты Минстроя, удастся предотвратить многие махинации строительных аферистов.
В дополнение к этому руководство Минстроя намерено периодически публиковать названия неблагонадежных застройщиков, дабы татарстанцы знали, с кем не следует связываться. На сегодня, в соответствии с предоставленными редакции “РТ” списками, к таковым относятся следующие строительные организации: в Набережных Челнах – фирмы “Камстройсервис” и “Жавдат”, в Альметьевске – “Олимпия” и “Домстрой-2000”, в Казани – “Свей”, “Ада”, “КазКам”, “Блок”, “Надежда”, “Йолдыз”, “Трестремстроймонтаж”, “Защита”, КСМУ-5, “Казжилгражданстрой”, “Стройсервис”, “Волгастройсервис”, Акционерное жилищно-строительное объединение, “РАНГ”, “Имидж-Строй”, “Ветеран”.
Не обижайтесь, господа застройщики, за гласность, но народ вправе знать имена своих “героев”…
