Сегодня на стадии разработки находится проект программы развития жилищного строительства в Татарстане до 2015 года, предусматривающей, в частности, масштабное возведение малоэтажных поселков. А на 20 сентября запланировано заседание Правительства РФ, на котором государственные мужи должны обсудить перспективы реализации приоритетного национального проекта “Доступное и комфортное жилье – гражданам России”. Но, чтобы выполнить глобальную жилищную программу как в масштабах республики, так и в масштабах всей страны, предстоит решить одну из главных проблем – земельную…

На прошедшей в конце минувшей недели пресс-конференции министр строительства, архитектуры и ЖКХ Марат Хуснуллин констатировал, что руководство Минстроя и муниципальных образований сейчас сосредоточено на решении важнейшего вопроса, касающегося резервирования земельных участков под жилищное строительство. Необходимо определиться, на каких территориях будет возводиться жилье в ближайшие 15-25 лет.

– Мы столкнулись с непростой ситуацией, – признается Марат Шакирзянович. – Если по государственным и муниципальным землям имеется хоть какой-то механизм их реализации и контроля, то паевые участки оказались практически бесхозными. Однако потом появились люди, которые просчитали, что вскоре земля превратится в серьезный капитал, поэтому всеми правдами и неправдами скупили у пайщиков достаточно крупные земельные участки. А мы реально столкнулись с проблемой дальнейшего развития городов…

Изначально три агломерации – казанскую, набережночелнинскую и альметьевскую – в радиусе 30-50 километров вокруг Казани, Челнов и Альметьевска планировалось застроить малоэтажными поселками. Однако неожиданно выяснилось, что часть земель выкуплена частными лицами, которые стали оказывать серьезное противодействие в деле освоения этих территорий.

– Один из таких примеров – ситуация с поселком “Загородный клуб”, расположенным близ Казани, в Зеленодольском районе, – говорит министр. – Еще три года назад на здешние неплодородные земли никто не претендовал – аграрии давно махнули на них рукой. Поэтому мы совместно с руководством Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию решили построить здесь экспериментальный поселок, где жилье предоставляется по классической ипотеке. Как только ввели в эксплуатацию первую очередь “Загородного клуба” (этот проект курируется Министерством строительства, архитектуры и ЖКХ и Ипотечным агентством РТ. – Прим. авт.), так моментально всю землю вокруг него скупили рейдеры (земельные спекулянты), которые сегодня инициировали судебные споры в арбитражах по поводу принадлежности этих территорий.

По словам Марата Хуснуллина, новоиспеченным землевладельцам, не желающим вернуть участки по сходной цене, предложили альтернативный вариант: застроить свои территории в рамках нацпроекта, в соответствии с которым государство обязуется помогать инвесторам с прокладкой инженерных коммуникаций, субсидируя часть процентной ставки по кредитам. Плюс – вкладывая бюджетные средства в социальную и дорожную инфраструктуры. То есть подписывается трехстороннее соглашение между застройщиком, муниципалитетом и Минстроем, в итоге проект, включенный в когорту “национальных”, подпадает под особый контроль государства. На сегодня уже 19 татарстанских проектов малоэтажного строительства прошли через “экзаменационную комиссию” федерального центра – это самый высокий показатель среди регионов России. Однако работать землевладельцы не желают, а хотят попросту дождаться того времени, когда земля еще больше капитализируется и ее можно будет продать застройщикам по максимальной цене.

– Если сегодня мы упустим эту ситуацию из-под контроля, то в конечном счете за все будут расплачиваться покупатели, – уверен глава Минстроя. – Мы подсчитали: если уже сейчас купить участки у рейдеров по рыночной цене, то реализация ряда проектов станет невозможной. Вместе с тем законодательство построено таким образом, что судебные тяжбы могут затянуться на годы. Но у нас нет на это времени – нужно строить. Тем более что самый крупный в масштабах России проект малоэтажной застройки между Казанью и Зеленодольском защищен на уровне федерального центра. А несколько крупных собственников препятствуют его выполнению – ищут юридические зацепки, пытаясь бороться с нами через суды. Но я глубоко уверен: для них главное – не юридическая сторона вопроса, а материальная выгода. Строительство же мы все равно продолжим. Практически завершена разработка генерального плана развития пригородов Казани, и в соответствии с законодательством вскоре он будет вынесен на публичные слушания…

Как утверждает Марат Хуснуллин, земельные проблемы коснулись практически всех строящихся поселков. Из тех, что защищены по нацпроекту, в ряду с “Загородным клубом” находятся “Казанская усадьба”, “Светлый” (на сегодня самый крупный в Татарстане поселок, расположенный близ Казани на площади в 500 гектаров), новые селения вокруг Елабуги, формирующиеся в связи с созданием особой экономической зоны “Алабуга”, в пригородах Набережных Челнов и так далее. В некоторых других регионах России ситуация еще напряженнее. К примеру, сочинскую Красную Поляну в свое время распродали по кускам, а теперь на государственном уровне решается глобальный вопрос: как же там проводить Олимпиаду?

Однако людям, владеющим сегодня крупными земельными участками, которые когда-то были скуплены за бесценок, похоже, придется пойти с властями на компромисс. Сегодня готовятся соответствующие поправки к федеральному законодательству о государственном резервировании земель, в том числе под жилищное строительство. Чиновники и законодатели поняли: чтобы строить один квадратный метр жилья на человека в год, как предусмотрено нацпроектом (в прошлом году в Татарстане возведено в среднем 0,46 “квадрата”, в среднем по России – 0,33), нужно, прежде всего, решить земельный вопрос.

– Возникла еще одна проблема: как оказалось, на нашем рынке нет строительных организаций, которые полностью специализируются на коттеджном домостроении, – констатирует Марат Хуснуллин. – В итоге свои услуги предлагают непрофессиональные фирмы, неспособные выполнить взятые на себя обязательства. Это в первую очередь отразилось на “Загородном клубе”, который является пионером в “поселковой” сфере, поэтому раньше других столкнулся с системными проблемами. Вместе с тем к индивидуальным объектам предъявляются повышенные требования. Если житель многоэтажки не в состоянии определить качество фундамента своего дома, то хозяин собственного строения до сантиметра ощупает принадлежащие ему апартаменты.

На днях некоммерческое партнерство “Загородный клуб” выиграло судебный процесс против одного из недобросовестных подрядчиков – строительной фирмы “Вайма Дом”. По словам руководителя пилотного проекта Ирины Толмачевой, ее компания предъявила судебные иски по поводу некачественной работы еще двум подрядчикам – фирмам “Экодизайн” и “Барс”, прокладывавшим на территории поселкового комплекса дороги. Все эти неприятности, безусловно, мешают своевременной сдаче второй очереди поселка (первая очередь сдана в конце прошлого года). К тому же требуется время для удовлетворения индивидуальных потребностей заказчиков, желающих оборудовать свои дома по собственному разумению.

Однако процесс загородного жилищного строительства идет очень активно. Глава Минстроя не сомневается в том, что количество коттеджных поселков ежегодно будет расти. Следовательно, на этом рынке появится конкуренция, будут снижаться цены на индивидуальные дома и повышаться качество их возведения. В текущем году и в перспективе в республике планируется строить свыше двух миллионов квадратных метров жилья ежегодно. Чтобы добиться таких показателей, необходимо применять рыночные подходы, в том числе строить современные пригородные поселки. Значит, придется позаботиться о резервировании земельных участков на многие годы вперед.