Изначально действующим законодательством предусматривалось, что собственники жилья должны до наступления 2007 года выбрать способ управления многоквартирными домами. Однако в минувшую среду Госдума в первом чтении приняла законопроект “О внесении изменения в статью 18 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса РФ”. Изменение это касается продления указанного выше срока до 1 января 2008 года. Депутаты справедливо отметили, что народ еще не готов определиться с выбором, поскольку не привык нести ответственность за содержание жилищного фонда. К тому же плохо проинформированное население толком не разобралось, какие преимущества сулит ему такая форма управления, как товарищество собственников жилья. А конкуренции на рынке управляющих компаний у нас пока попросту не существует.

Избавиться от “синдрома нанимателя”

Итак, скорее всего, у жильцов многоквартирных домов появится еще год, чтобы разобраться с предлагаемыми Жилищным кодексом вариантами и остановиться на одном из них. Управление непосредственно самими собственниками рекомендуется для домов с небольшим количеством квартир. Для остальных определены два способа – товарищество собственников жилья и управляющая организация.

– Уход государства из сферы управления и эксплуатации жилым фондом сегодня большинством граждан воспринимается негативно, – констатирует министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин. – Но этот процесс неизбежен и закономерен. Судите сами. В Татарстане более 80 процентов жилищного фонда приватизировано, и этот процесс продолжается. Я уже не говорю о значительной доле жилфонда, изначально находящейся в собственности граждан (индивидуальное и построенное долевым способом жилье). В недалеком будущем государству просто нечем будет управлять, ведь специализированный жилищный фонд составит не более одного процента.

Как считает министр, главное даже не в том, кто будет управлять, а кто будет делать это наиболее эффективно. И ответ тут однозначен – только собственник. Значит, стоит отдать предпочтение товариществу собственников жилья. Но людям, долгие годы страдающим “синдромом нанимателя”, решиться на ТСЖ трудно.

– Складывается парадоксальная ситуация, – продолжает Марат Хуснуллин. – Мы недовольны, как нашим жильем сегодня управляют, но, судя по результатам уже проведенных собраний собственников и принятых на них решений, менять ничего не хотим. Доверить свой дом управляющей компании – вариант, несомненно, привлекательный. Он привычен, не требует инициативы, приложения усилий. Но отсутствие конкуренции на сегодняшнем рынке управления жилым фондом сводит на нет достоинства этого способа. Выбирая сегодня данный вариант, мы заключаем договор с той же жилищной организацией, к которой у нас и без того накопилась масса претензий. Конечно, время изменит такую ситуацию: рыночные законы неотвратимы, и конкуренция на рынке управляющих компаний обязательно появится. Но не станем обманывать себя: их время еще не пришло…

Быть самостоятельным выгодно

Татарстанцы на распутье: республиканские власти агитируют за ТСЖ, а местные – в некоторых городах – отдают предпочтение управляющим организациям. Если собственники помещений вовремя не определятся, то органы местного самоуправления после открытого конкурса назначат управляющую компанию. Понятно, что в большинстве случаев это будут прежние, но переименованные ЖЭУ, которые обслуживают дома сегодня. Поэтому граждане, не желая наступать на те же грабли, все чаще интересуются товариществами.

Мы обратились к специалистам Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ с просьбой ответить на наиболее часто звучащие вопросы, из которых самый распространенный: в чем все-таки преимущества ТСЖ как одной из форм управления?

– Преимущества управления этим способом бесспорны, главное из них – прозрачность финансовых потоков. Обязательные платежи и единовременные взносы перечисляются на расчетный счет ТСЖ. Сами собственники определяют, куда направить свои средства, контролируют качество выполнения услуг. “Товарищи” лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о своем имуществе. Они заинтересованы в выгодном использовании подвалов и чердаков, придомовых территорий.

ТСЖ самостоятельно решает, каким способом будет осуществлять управление недвижимостью: силами самих жильцов или специалистов со стороны. Обладая статусом юридического лица и имея расчетный счет в банке, ТСЖ вправе напрямую заключать договоры с поставщиками жилищных и коммунальных услуг, требовать применения санкций за некачественное выполнение работ.

“Товарищи” заинтересованы в минимизации затрат на жилищные услуги, самостоятельно принимают решение о капитальном ремонте, реконструкции своего дома (в том числе о его расширении или надстройке), об использовании земельного участка, на котором расположено здание. Определяют размер и порядок внесения платежей за содержание и ремонт жилого помещения, договариваются о сроках и объемах предстоящих работ. ТСЖ значительно расширяет перечень оказываемых жильцам услуг.

– А что будет с ранее созданными жилищными кооперативами?

– Законодатель предоставил им право самим определиться, сохранить действующий статус или перерегистрироваться в ТСЖ. Но ничего, кроме смены названия, эта процедура не дает.

Есть два пути…

Летом и осенью многие управляющие компании подписывали договоры на управление с собственниками, используя всевозможные средства, в том числе угрозы и шантаж. Наши читатели спрашивают: что делать тем жильцам, которые уже подписали договор на невыгодных для себя условиях?

– Есть два варианта. Первый – смириться с услугами той организации, с которой вы заключили договор, но помнить о его сроке. К примеру, договор подписан на год с возможностью его дальнейшего продления. В этом случае до момента прекращения его действия собственники должны уведомить управляющую компанию о том, что они не будут продлевать с ней отношения. Или все-таки продолжат, но на более выгодных для себя условиях, которые необходимо внести в новый текст договора.

Второй вариант – для случая, когда собственники решили вообще не иметь дело с конкретной управляющей компанией. Тут следует внимательно изучить подписанный документ на предмет противоречия законодательству. Следует отметить, что проведенная специалистами экспертиза выявила в договорах, предложенных управляющими компаниями, массу нарушений. Обратить внимание нужно как минимум на два важных момента: правильность соблюдения процедуры заочного голосования и наличие всех приложений к договору, указанных в тексте.

Если противоречия установлены, заключенный договор будет считаться недействительным – либо в силу признания его таковым по решению суда (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Было бы желание

– Можно ли образовать ТСЖ в доме, в котором не все квартиры приватизированы? Или создать одно товарищество в двух разных домах?

– Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений. Если граждане проживают в квартире по договору социального найма, то собственником, скорее всего, является орган муниципального управления. Именно его представитель и будет участвовать в собрании по выбору формы управления. Пусть муниципалитету принадлежит более 50 процентов голосов (каждый домовладелец обладает количеством голосов, пропорциональным доле принадлежащей ему площади в общей площади дома), но есть желание создать товарищество – оно будет образовано.

Что касается второго вопроса, то ТСЖ можно организовать, объединив при этом несколько домов. Однако по закону здания должны быть расположены близко друг к другу, иметь общий земельный участок или граничить участками, инженерными сетями или другими элементами инфраструктуры. А вот один многоквартирный дом может управляться только одним ТСЖ.

– Добровольно ли членство в ТСЖ? Какими правами и обязанностями обладает собственник, не вступивший в товарищество?

– Собственники помещений могут быть как членами ТСЖ, так и не входить в их число. При этом обитатель дома, не пожелавший стать “товарищем”, не освобождается от обязанностей оплачивать коммунальные услуги и нести бремя расходов по содержанию общего имущества дома. В данном случае отношения собственника с ТСЖ будут строиться на основании соответствующих договоров. И все же советуем учитывать тот факт, что отказ от вступления в члены товарищества не позволит участвовать в процедуре принятия решений, тогда как все принятые ТСЖ решения будут обязательны и для тех, кто отказался от вступления в товарищество.

– На чем ТСЖ может заработать?

– Товарищество вправе сдавать в аренду нежилые помещения: подвалы, чердаки, встроенные площади (если они переданы ему в собственность). Известны случаи, когда ТСЖ получали доходы от предоставления фирмам рекламного пространства на стенах, точек для установки антенн сотовой связи.

Решать конфликты цивилизованно

В случае если председателем товарищества станет нечистоплотный человек, члены ТСЖ могут понести немалые убытки. Поэтому вполне понятно, что татарстанцев волнует: как защищены собственники в этой ситуации?

– Выбрать порядочного и ответственного управленца сложно, причем этот вопрос актуален не только для ТСЖ, но и для управляющей компании. И все же товарищество может с большей эффективностью контролировать деятельность своего председателя. Во-первых, все решения, касающиеся проведения тех или иных работ, а значит, и расходования средств, принимаются на общем собрании. Во-вторых, председателя и членов правления ТСЖ проверяет ревизионная комиссия, избираемая после принятия решения о выборе товарищества как формы управления домом.

– Не секрет, что соседям порой не удается достигнуть договоренности даже в решении самых простых проблем. Как быть, когда нужно принять решения по таким важным вопросам, как ремонт дома, стоимость услуг и тому подобное?

– Все решения принимаются после коллективного обсуждения, на котором каждый имеет право высказаться. Важно только помнить, что цивилизованный способ решения конфликтов подразумевает, что большинство уважительно относится к меньшинству, а меньшинство не препятствует реализации принятых решений.

Кстати, на сайте Минстроя www.msagkhrt.ru размещен весь пакет документов, который понадобится при создании и функционировании ТСЖ. А также примерный текст договора с управляющей компанией, учитывающий необходимые требования к ее работе и в полной мере защищающий права потребителей жилищно-коммунальных услуг. Помимо этого по субботам на канале “ГТРК – Татарстан” в 16 часов 35 минут транслируется передача “Квадратные метры”, где также подробно рассказывается о ТСЖ.

Елена САМОХИНА.
Пресс-служба Минстройархжилкомхоза