Аббревиатуры типа ЖЭК, ЖЭУ, ПТЖХ, ДЕЗ, РЖУ, да и скрывающиеся за ними организации, у обывателя чаще всего вызывают раздражение. И неудивительно: от жилконтор, которые по большому счету меняют только вывески, а не отношение к работе, рядовой гражданин, в общем-то, ничего путного не видел. А так хочется, чтобы наши дома обслуживались по высшему классу и жилось в них комфортно и уютно…
Напомним, что до Нового года жильцы многоквартирных домов должны определиться со способом управления своей собственностью. Федеральным законодательством предлагается на выбор три варианта: непосредственное управление собственниками своими домами, товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, управляющая компания. Первая форма подходит для обитателей небольших двух-шестиквартирных домов. Управляющие компании по большому счету заменили упомянутые “аббревиатурные” структуры. И многие специалисты считают наиболее выгодным и эффективным способом управления многоквартирными домами именно товарищества.
На днях в редакции нашей газеты состоялась “прямая связь” с первым заместителем министра строительства, архитектуры и ЖКХ Раузилом Хазиевым и начальником отдела нормативного обеспечения и мониторинга реформы ЖКХ этого министерства Еленой Кузьминой (на фото), которые отвечали на вопросы, связанные с ТСЖ.
Справка “РТ”. Современные реформаторы считают, что товарищество собственников жилья – это детище новейшей истории. Но хотя данная форма управления жилым фондом для многих россиян пока малоизвестна, однако “родилась” она достаточно давно – вскоре после Октябрьской революции. И в постреволюционные годы имела довольно широкое распространение. Потом была незаслуженно забыта. В нашей стране реанимировали ее лишь летом 1996 года, когда был принят Федеральный закон “О товариществах собственников жилья”.
“Ямщик, не гони лошадей…”
Жители Казани в недоумении по поводу действий работников столичных управляющих компаний (УК), настойчиво предлагающих населению свои услуги. По данному поводу поступило наибольшее количество звонков.
– По квартирам нашего дома, что на Горьковском шоссе, ходят сотрудники общества с ограниченной ответственностью “УК “Заречье”, которые навязывают нам до сентября заключить с этой организацией “договор управления с собственниками помещений многоквартирного дома” якобы на основании протокола общего собрания жильцов, – рассказывает Константин Алексеевич Апольцев. – Однако никаких собраний не проводилось. И мы не хотим связываться с прежней, всего лишь переименованной жилконторой, от которой тридцать лет (таков возраст нашего дома) толку не было. В конце концов сейчас живем в рыночных условиях, позволяющих нам самим выбрать управленца…
В настоящее время среди районов нашей республики, где от 60 до 100 процентов жилья передано в управление ТСЖ, значатся Актанышский, Алексеевский, Алькеевский, Буинский, Заинский, Кукморский, Мамадышский, Муслюмовский, Новошешминский, Нурлатский, Сармановский, Тетюшский, Тукаевский и Ютазинский. Хуже всего ситуация в Казани (17 процентов), Альметьевске (8), Набережных Челнах (4), Нижнекамске (0,2 процента), хотя именно в этих городах наибольший объем многоквартирных домов.
С Константином Алексеевичем солидарны многие казанцы. А жильцы дома №2 по улице Восход передали на “прямую связь” огромную петицию за подписью почти пятидесяти собственников, где подробно изложили, как работники ООО “УК жилищно-коммунального хозяйства Московского района” раздают им такие же договоры, а местные власти препятствуют созданию в этом доме ТСЖ.
– Конечно, управляющая компания является одной из трех законных форм управления жилым фондом, – говорит Раузил Хазиев. – В соответствии с Жилищным кодексом муниципалитет только после первого января будущего года должен будет выбрать УК на конкурсной основе (ту организацию, которая предложит более выгодные и привлекательные условия работы), если к этому времени жильцы сами не определятся со способом управления многоквартирным домом. В оставшиеся четыре месяца гражданам нужно мобилизоваться и решить данный вопрос. А наше министерство рекомендует им отдать предпочтение товариществам. Людям следует пройти через ТСЖ, чтобы почувствовать свое влияние на процесс управления домами.
Обратите внимание на жилые дома, которые обслуживаются по старинке: подъезды грязные, с выбитыми оконными стеклами, входные двери дышат на ладан, а в квартиры войдешь – кругом порядок и ковровые покрытия. В противовес – дома, где созданы товарищества: везде чистота, придомовые территории благоустроены и зачастую огорожены забором со шлагбаумом. То есть здесь жильцы уже почувствовали себя настоящими хозяевами своих домов, стали относиться и к местам общего пользования (лифтам, лестницам, чердакам, крышам, подвалам, являющимся общедолевой собственностью) как к своим квартирам. В этом и заключается цель объединения в ТСЖ.
– Мы проанализировали предлагаемые казанцам договоры и пришли к выводу: несмотря на то, что они раздаются разными управляющими компаниями города, автор у них, по-видимому, один, – добавляет Елена Кузьмина. – У специалистов и юристов министерства масса замечаний к договорам – как к тексту, так и к процедуре выбора компании. К примеру, в уведомлении о проведении общего собрания в форме заочного голосования не указаны сведения об инициаторе собрания, место и адрес, куда должны передаваться решения жильцов, в проекте решения отсутствуют сведения о документе, подтверждающем право собственности на имущество в многоквартирном доме конкретного собственника, а также количестве принадлежащих ему голосов, повестка дня составлена некорректно и содержит определенное давление на решение собственников. Кроме того, для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, и этот вопрос обязательно нужно включить в повестку дня собрания.
– Почему на самом высоком уровне ратуют за образование ТСЖ, а кое-где на местах идет лоббирование УК? – спрашивает Равиль Сабитович Мусин.
– Сегодня эксплуатация жилья бездотационная, в ряде случаев становится рентабельной, поэтому к этой деятельности можно относиться как к бизнесу, – отвечает Раузил Магсумянович. – И люди, работающие в данной сфере, не хотят упускать своего. В месяц стоимость жилищно-коммунальных услуг составляет 22-27 рублей за квадратный метр общей площади, умножим это на объем всего жилищного фонда… Только в Казани ЖК-платежи достигают пяти! миллиардов рублей в год. Есть за что бороться? Товарищества выгодны прежде всего собственникам, которым эта форма управления предоставляет такие права, каких никогда не было. Да и муниципалитетам в принципе, тоже выгодно: они снимают с себя часть обязанностей по обслуживанию жилья. Незаинтересованность в создании ТСЖ проявляют, скорее всего, не муниципалитеты, а структуры, желающие взять в свои руки бразды правления огромными денежными потоками.
Повторюсь: у россиян есть законные права – до первого января объединиться в ТСЖ и самостоятельно управлять своими домами. Такой шанс нельзя упускать. Иначе после Нового года править бал будут местные власти – для тех, кто не определился, выберут управляющую компанию.
Альфия Камаловна Попыкина, проживающая в доме, что на казанской улице Вишневского, интересуется:
– Можно ли включить в договор с УК дополнительный пункт, например, обязывающий данную организацию в срочном порядке отремонтировать кровлю? Управляющая компания Вахитовского района отказывается сделать это. Нам говорят: мол, сначала подпишите документ, а потом будем решать проблему.
– В договор могут быть внесены любые изменения и дополнения, – утверждает первый замминистра. – Каждый собственник вправе выйти с соответствующей инициативой. И если стороны не придут к соглашению, у жильцов есть право не заключать неприемлемый для них документ, поскольку они могут выбрать ту компанию, которая предложит наиболее льготные условия.
Однако в данном вопросе речь идет о ремонте кровли. Эта работа относится к капитальному ремонту. И если УК – организация новая, и жильцы данного дома еще не перечисляли ей средства за капремонт, то их требования преждевременны. Стоит предъявить претензии той структуре, с которой имели дело доселе. Коль срок проведения капремонта подошел, а платежи на счет бывшего райжилуправления поступали регулярно, значит, данная организация обязана выполнить условия прежнего договора. Она должна либо отремонтировать кровлю, либо перечислить собранные средства новой управляющей компании, с которой жильцы заключили договор, или конкретно каждому собственнику.
– Но ведь сегодняшние ООО созданы на базе прежних жилконтор…
– Однако юридически новые организации не являются правопреемниками старых, – констатирует Елена Викторовна. – Поэтому в данном случае можно рекомендовать лишь один вариант: предъявить претензии компании, с которой был заключен договор, и в добровольном или судебном порядке заставить ее выполнить свои обязательства.
Страх и “пофигизм” – враги народа
К слову, во время этой “прямой связи” самой активной аудиторией стали жители столицы республики. В большинстве случаев именно казанцы, к примеру, Николай Федорович Агеев, Закир Нуриевич Халиков не знают, какая структура занимается организацией ТСЖ.
Справка “РТ”. По данным Минстроя, сегодня в Татарстане около 32 тысяч многоквартирных жилых домов общей площадью более 43 млн. квадратных метров. И почти 16,8 процента этого жилищного фонда передано ТСЖ и ЖСК: функционируют 668 товариществ и 374 кооператива (в Казани – соответственно 287 и 326). По этому показателю Татарстан среди 89 субъектов Российской Федерации находится на третьем месте. На первом – Санкт-Петербург, где 20 процентов таких объединений, на втором – Белгородская область (19 процентов).
– Можно обратиться в Ассоциацию собственников жилья Казани, – информирует Раузил Хазиев. – Эту организацию возглавляет Виктор Иванович Рахманов. Либо непосредственно в Минстрой. А проще всего зайти на министерский сайт (www.msagkhrt.ru), где в подразделе “Развитие самоуправления в жилищной сфере” детально расписано, в какую дверь постучаться. На сайте размещен нормативный материал, необходимый для организации ТСЖ. Это доступно любому человеку. Кроме того, среди населения мы распространяем буклеты, где понятным языком даны все необходимые разъяснения.
А Клара Ильинична Афанасьева откровенно признается, что она и ее соседи по дому не знают, какой толк в товариществах. И какие претензии жильцы смогут выдвинуть властям в случае, если решатся организовать ТСЖ?
– Ваш второй вопрос мне очень нравится, – признается Раузил Магсумянович. – Стратегический вектор реформ направлен на то, чтобы многоквартирными домами управляли люди, проживающие в них, а не властные структуры, которые вправе вмешиваться в этот процесс лишь в рамках, дозволенных законодательством. И если ваш подъезд грязный и окна в нем разбиты, – власти тут ни при чем, и выдвигать им претензии за это неправильно. Люди должны научиться грамотно распоряжаться своим жильем – лучше них этого никто не сделает. Конечно, проще поступить следующим образом: не понравилась услуга – пожаловаться высокопоставленным лицам. Глядишь, они повлияют на “низы”.
Почему создание товариществ идет туго? Одна из основных причин заключается в том, что жильцы боятся управлять своим домом. Безусловно, это непросто – легче жалобу “верхам” написать. Но эффективнее – научиться сообща решать свои проблемы, только тогда в вашем доме будет уютно и красиво.
– В принципе, мы склонны к тому, чтобы объединиться в товарищество, – признается Клара Ильинична. – А существует ли типовой устав ТСЖ?
– Федеральное законодательство не сочло обязательным предложить типовой устав. Но специалисты нашего министерства разработали примерный устав – в помощь тем, кто решил создать ТСЖ, ведь без такого документа, где основные правовые моменты должны быть отражены, юридическое лицо не зарегистрируют. Образец устава, в который вы можете внести свои изменения, также размещен на сайте Минстроя.
Житель Нижнекамска Раис Хакимович Зайнуллин затронул интересную тему:
– Мы не против организовать товарищество. Но очень трудно выбрать порядочного председателя ТСЖ, которому можно всецело доверять. А ведь через это лицо проходят “живые” деньги, собираемые с жильцов на различные нужды. Приведу в пример лишь один случай. “Предводитель” товарищей собрал определенные средства на сооружение дворового корта, а потом выяснилось, что он заплатил подрядчикам за работу гораздо меньшую сумму… Есть ли способ эффективно контролировать деятельность председателей?
– Как раз товариществу собственников жилья легче отслеживать связанные с этой организацией денежные потоки. Непорядочные люди есть везде. Однако возглавить ТСЖ может лишь тот человек, который является собственником помещения в конкретном доме. Жильцы выбирают его сами, поэтому неплохо знают этого гражданина. Кому проще воровать: совершенно постороннему лицу, допустим, директору управляющей компании, или тому, кто живет с вами по соседству? Чтобы провинившемуся председателю ТСЖ “испариться”, ему нужно, по меньшей мере, продать свою собственность. А сделать это быстро и бесшумно весьма проблематично.
Именно у членов ТСЖ есть наиболее эффективные надзорные рычаги: общее собрание, ревизионная комиссия, члены которой избираются также самими жильцами, и она в любой момент может проверить действия председателя. Да и каждый собственник вправе потребовать у него любые финансовые документы – договоры, сметы, калькуляции, отчеты.
Все расходы утверждаются на общем собрании. Даже, казалось бы, на такое незначительное дело, как, например, поставить во дворе скамейку. Когда председатель ходит по квартирам и собирает деньги, конечно, есть вероятность, что часть средств осядет у него в кармане. Но это не та форма, в соответствии с которой товариществу следует работать. Финансовые отношения должны быть в пределах закона, любой сбор средств должен сопровождаться ответными документами, допустим, квитанциями, поскольку глава ТСЖ обязан отчитываться перед ревизионной комиссией и всеми собственниками за каждую копейку. А если люди отдают деньги в руки председателю, не требуя за это расписки, – они сами и попустительствуют злоупотреблениям.
От перемены мест слагаемых сумма не меняется
– Я хочу прояснить такой момент, – говорит очередной наш читатель, дозвонившийся до редакции, Сергей Николаевич Самсонов. – Сейчас жилищно-строительные кооперативы (известные с советских времен ЖСК) преобразуются в товарищества собственников жилья. Причем казанские власти намерены этот процесс завершить к первому сентября, а не до первого января, как диктуется Жилищным кодексом. Но к чему такая спешка?
– Изначально Закон “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” содержал такое требование. Но потом в него были внесены изменения, согласно которым преобразование ЖСК в ТСЖ – дело сугубо добровольное, – объясняет Елена Кузьмина. – Кооператив и товарищество – практически идентичные способы управления жильем по организационно-правовой форме. Поэтому, на мой взгляд, не имеет смысла перерегистрировать одно в другое.
– Нам также предлагают на базе ЖСК создать ТСЖ, – констатирует Светлана Фролова. – Но нас волнует следующее. Нашему дому почти 30 лет, и все лифты в нем выработали свой ресурс. Мы опасаемся, что, если согласимся стать “товарищами”, нас обяжут заменить “подъемники” за собственный счет. А ведь вы знаете, какой контингент проживает в домах, построенных много лет назад жилищно-строительными кооперативами, – в основном пенсионеры и не очень-то обеспеченные люди.
Справка “РТ”. Из 45 муниципальных образований республики в тридцати завершился процесс по выбору способа управления жилым фондом. Предполагается, что по окончании садового сезона активность татарстанцев возрастет и до конца года 70-80 процентов собственников жилья определятся с формой управления многоквартирными домами, а на открытые конкурсы пойдет не больше 30 процентов такого жилищного фонда. В России сегодня в среднем 15 процентов собственников сделали свой выбор, и прогнозируется, что к 1 января этот показатель изменится весьма незначительно.
– Проблема такая существует, – соглашается первый замминистра. – В годы разбалансированности экономики капитальный ремонт жилья (а сюда входит и замена лифтов) финансировался не в полном объеме. В результате накопился огромный недоремонт, для устранения которого в республике требуется порядка 13 миллиардов рублей. Взвалить такой груз на плечи населения невозможно. Поэтому Министерством строительства, архитектуры и ЖКХ РТ разработан уникальный в масштабах России проект закона о ликвидации недоремонта общего имущества многоквартирных домов, где подробно расписано, за счет каких финансовых источников будут проводиться работы. В соответствии с проектом этой программы полностью устранить недоремонт планируется до 2011 года. Думаю, это реально.
Так что население один на один с неработающими лифтами не останется – государство обязательно примет долевое участие в их замене, причем независимо от формы управления домом. В настоящее время с населения собирается примерно половина средств, идущих на капремонт, – в пределах установленного Правительством России стандарта (на этот год – 3,2 рубля с квадратного метра, на будущий – 3,6 рубля). Остальные деньги – бюджетные. Решить проблему с “подъемниками” только при помощи тарифов невозможно.
Кстати, проектом программы о ликвидации недоремонта предусмотрены некоторые меры по развитию самоуправления в жилищной сфере. К примеру, ежегодно будет утверждаться перечень домов, в которых необходимо устранить недоремонт, – независимо от форм собственности помещений в них и способа управления домом. И государство этим законодательным актом наделяет ТСЖ и ЖСК первоочередным правом на решение вопроса с капитальным ремонтом, что является своеобразной мотивацией к созданию ТСЖ.
Позвонившая на “прямую связь” Татьяна Алексеевна Майорова сообщает, что жильцы ее дома на общем собрании все-таки приняли решение преобразовать ЖСК в ТСЖ.
– Нужно ли при этом перерегистрировать юридическое лицо в налоговой инспекции? – спрашивает она. – Сколько это стоит и где можно заказать новую печать?
– Зарегистрировать ТСЖ придется, – отвечает Елена Викторовна. – Но если до 17 апреля нынешнего года этим занимались налоговые органы, то теперь – Государственная регистрационная палата. То есть вам необходимо внести изменения в реестр юридических лиц. Госпошлина составляет две тысячи рублей. А изготовлением печатей сейчас занимаются многие фирмы, да и стоит работа недорого – рублей двести.
Преобразовать кооператив в товарищество – ваше право, но все-таки смысла в этом я не вижу.
– У меня еще вопрос, – продолжает Татьяна Алексеевна. – Раньше ЖСК самостоятельно занимался обслуживанием нашего дома, которому, впрочем, уже 40 лет и он нуждается в капитальном ремонте. Естественно, мы и при ТСЖ будем вносить целевые взносы на капремонт, но этих денег вряд ли хватит на все работы. Предусмотрены ли льготные кредиты для товариществ именно на капремонт? Если да, то на каких условиях?
– Кредит можно взять, но, к сожалению, только на общих основаниях. То есть вы должны, как юридическон лицо, обратиться в банк, который потребует залог, поскольку для комплексного ремонта дома нужны очень большие деньги. В качестве залога может служить собственность ТСЖ, если таковая имеется, или собственников помещений в данном доме.
Многих читателей интересует, в каких домах все же не стоит создавать ТСЖ? Ведь существует мнение, что эффективность деятельности товарищества зависит от качества строения, в котором оно образовано.
– На мой взгляд, такое мнение ошибочное, – считает Раузил Хазиев. – В сегодняшней ситуации, даже если износ жилфонда больше нормативного, все равно есть смысл организовать товарищество, поскольку собственники сразу же получают больше самостоятельности. Например, имеют право принимать решение по вопросу капитального ремонта своего дома. Они смогут вести учет платежей за капремонт и решать, как распорядиться этими деньгами. Кроме того, им никто не будет диктовать цену за жилищные услуги. Они сами определяют расценки, допустим, на техобслуживание здания, уборку двора и прочее. Посторонние не вправе вмешаться в данный процесс – ни местная администрация, ни профильное министерство. Таков закон. И хотя стоимость коммунальных услуг (воды, тепла, газа, электричества) составляет 70 процентов от общих платежей, но тарифы на оставшиеся 30 процентов жильцы устанавливают сами.
Будет ли товарищество дееспособным – во многом зависит от грамотной работы его председателя и бухгалтера. Но, коль не хватает опыта в области управления многоквартирным жилым домом, можно и подучиться этому делу в Республиканском учебно-курсовом комбинате. С момента выхода в свет нового Жилищного кодекса, с первого марта прошлого года, комбинат подготовил 250 председателей и бухгалтеров ТСЖ…
В завершение “прямой связи” хочу поблагодарить редакцию вашей газеты за то, что освещаете эту тему и смело задаете острые вопросы, а их возникает немало. Мы должны дойти до сознания людей, чтобы они поняли: товарищества нужны для их же блага. Я думаю, даже к тем собственникам, которые не создадут ТСЖ до Нового года и за ними закрепят управляющую компанию, потом все равно придет понимание, что лучше объединиться в товарищество.
