За последние три года темпы жилищного строительства в Набережных Челнах выросли вчетверо. При этом здешние цены на квартиры в новых домах начали приближаться к казанским. Таков эффект от взрывного развития в городе ипотеки: за те же три года объемы жилищного кредитования в Набережных Челнах выросли в двадцать раз.

Опыт автограда по возрождению отрасли в рыночных условиях раскрывает мэр города Ильдар Халиков.

С самого начала мы подошли к проблеме комплексно, подчеркивает Ильдар Халиков в распространенном пресс-службой мэрии анализе макроэкономических показателей отрасли. Три года назад город вводил около 50 тысяч квадратных метров жилья в год, а, чтобы решить пресловутый квартирный вопрос раз и навсегда, надо строить в 5-6 раз больше. Однако, если бы платежеспособный спрос на него оставался на прежнем уровне, это обрушило бы рынок жилья со всеми вытекающими отсюда последствиями. Инвесторы, столкнувшись с проблемой продаж готовой продукции, тотчас из него ушли бы. Выход был найден в опережающем развитии ипотеки.

Как известно, на Западе более 80 процентов жилья реализуется через ипотечные программы. Именно поэтому во всех встречах и совещаниях, где власти автограда вместе со строителями обсуждали перспективы развития рынка жилья, участвовали и банки, превратившиеся из бюрократических структур в полноценных партнеров.

В итоге – четырехкратный рост объемов жилищного строительства. В 2006 году в городе будет введено около 200 тыс. квадратных метров жилья. И этот показатель ежегодно станет увеличиваться не менее чем на 20 процентов. Уже скоро, продолжает Ильдар Халиков, мы выйдем на те самые 300 тысяч квадратных метров в год, которые, по нашим оценкам, соответствуют потребностям города. При этом жилье отлично продается, и бурно растущий спрос подталкивает строителей к дальнейшему увеличению объемов. Значит, стратегия выбрана правильно.

Не отмахиваясь ни от “бедных”, ни от “богатых”

У разных категорий населения должен быть способ решения жилищной проблемы, считает мэр. Поэтому в городе активно развивается и федеральная классическая ипотека, и республиканская социальная. Плюс реализуется программа обеспечения жильем молодых семей. Сегодня в Татарстане не менее 40 процентов средств по всем этим программам осваивается в Набережных Челнах.

Каким образом удается привлекать деньги из различных финансовых источников? Во-первых, город инвестирует средства в социальные жилищные программы на паритетной основе с республикой, хотя для муниципального бюджета это и накладно. Во-вторых, чтобы снизить стоимость квадратного метра, находит наиболее удобные участки, где уже есть все необходимые коммуникации. Например, стоимость жилья в автограде, возводимого по молодежной программе, на 30-40 процентов ниже рыночной.

У кого-то может возникнуть вопрос: а следует ли выделять молодежь в отдельную категорию граждан? Молодость – “недостаток”, который быстро проходит… Но надо иметь в виду, замечает Ильдар Халиков: у большинства семей, берущих ипотечные кредиты, значительная часть стоимости будущей квартиры уже есть на руках – это средства от продажи жилья, которым они до сих пор владели. А вот у людей, только вступающих в самостоятельную жизнь, с наличием стартового капитала беда. И им надо помочь.

В Челнах уже пятый год идут по такому пути. В этом году в республике принята новая программа поддержки молодых семей, которая, с одной стороны, упрощает механизмы получения субсидий, а с другой – увеличивает ресурсную базу. Правильным, по мнению мэра, является и решение привлечь к участию в реализации программы коммерческие банки. И, конечно, здорово, что появились льготы, связанные с рождением ребенка. Буквально совсем недавно, делится личными впечатлениями Ильдар Халиков, заселялся дом, построенный по молодежной ипотеке, и на торжественной церемонии вручения ключей новоселам было видно, как много среди них женщин в “интересном положении”. Это не может не радовать.

Беспрецедентная помощь республики

Как известно, при поддержке Президента Минтимера Шаймиева автоград стал “пилотным” городом для апробации республиканской программы социальной ипотеки. На сегодняшний день уже 1300 челнинских семей стали обладателями квартир по президентской программе. Безусловно, это важнейший для нас проект, отметил мэр, потому что он дает шанс обрести крышу над головой людям, которым механизмы коммерческой ипотеки не доступны. Эта программа уникальна: на 28 лет и под 7 процентов годовых ни один регион России сегодня население не кредитует. А по большому счету она беспрецедентна не только в масштабах страны. “Что такое 7 процентов? Это же половина индекса инфляции! Покажите мне, где еще, в какой европейской стране государство кредитует население со ставкой в половину инфляции? – не скрывает эмоций И.Халиков. – Нет такого нигде”.

Но! Все – в том числе и группа специалистов, разрабатывавшая проект социальной ипотеки, прекрасно понимают: без масштабного развития коммерческой ипотеки городу не обойтись. “Берем 300 тысяч квадратных метров жилья, к которым мы должны прийти буквально через три года, – принимается считать И.Халиков. – Это примерно шесть тысяч квартир. Как показывает статистика, по емкости вторичный рынок недвижимости превосходит первичный в два раза. Значит, к этому времени в Челнах будет ежегодно совершаться 15-18 тысяч сделок купли-продажи жилья”.

А социальная ипотека способна давать городу не более 700-800 квартир в год. Другими словами, хотя ее роль в гармонизации общественных отношений трудно переоценить, 8 из 10 квартир все же будут продаваться по классической коммерческой ипотеке.

Не надо бояться жизни в кредит

“Три года назад общий объем ипотечных кредитов в Челнах составлял около 40 миллионов рублей. В прошлом году равнялся 820 миллионам рублей. А в нынешнем году, – уверен руководитель, – достигнет 1,2 миллиарда рублей”.

Это значит, что ипотека стала серьезным бизнесом, который привлекает в город значительные инвестиции из разных источников, включая средства банков. На первом этапе не все из них поняли перспективность данного направления размещения активов. Но были и такие, которые сразу увидели в ипотеке огромный потенциал и смогли его реализовать. Речь идет в первую очередь об Автоградбанке – безусловном лидере на рынке ипотеки не только в городе, но и в республике. Сегодня между банками уже идет конкуренция, “толкание локтями”, что приведет к улучшению условий кредитования для населения.

Да, побочный эффект от развития ипотеки – рост цен. Один квадратный метр в домах-новостройках в Челнах стоит сегодня 20 тысяч рублей. Но у этой медали есть обратная, положительная сторона. Во-первых, лучше располагать возможностью купить квартиру в кредит, пусть и не по самым низким ценам, чем вообще не иметь шанса справить в обозримом будущем новоселье в хорошем комфортабельном доме.

Жизни в кредит не надо бояться, убеждает мэр. Когда у тебя появляются финансовые обязательства, ты начинаешь думать по-другому, понимаешь, что нельзя лежать на диване в квартире, которая тобой еще не оплачена, ты ищешь возможность зарабатывать больше, продвинуться по службе. Все это стимулирует экономику.

Во-вторых, для рынка рост цен на недвижимость, безусловно, положительный фактор. Благодаря развитию классической и социальной ипотек рентабельность строительного бизнеса в Набережных Челнах стала такой, что возникла очередь из инвесторов, желающих здесь строить. И муниципалитет получил возможность выбирать из них лучших.

Потому что образовался спрос, а спрос возник, потому что появилась ипотека. В конечном итоге это неизбежно приведет к повышению качества и увеличению объемов строительства жилья, делает вывод Ильдар Халиков.

Строительный рынок нужно регулировать

Комментируя намерение муниципалитета Казани забирать у строительных компаний до 20 процентов стоимости возводимого жилья для обустройства городской территории, Ильдар Халиков сказал, что ему понятно это вынужденное решение. Строительный рынок нужно регулировать. В финансировании строительства общегородских коммуникаций, объектов соцкультбыта должны участвовать и государство, и муниципальные образования, и в какой-то мере сами строительные организации. Конкретные схемы аккумулирования денег могут быть разные.

Набережные Челны пока не выбрали свой вариант, но, по-видимому, он будет иным, чем в Казани. Дело в том, что уплотнение застройки внутри нынешних границ автограда практически завершено. Закладка новых микрорайонов, причем крупных, сейчас идет по его периметру. Это жилмассивы “Прибрежный”, “Молодежный” и 60-й комплекс. За каждой из территорий изначально – это принципиальная позиция – закрепляется один генеральный подрядчик. И именно он, предполагает Ильдар Халиков, будет брать на себя расходы по прокладке инженерных коммуникаций, возведению объектов социальной инфраструктуры. Возможно, его совокупные затраты и составят те же 20 процентов стоимости жилья, но они пойдут не в муниципалитет, а будут оставаться у генподрядной строительной организации, которая сама станет инвестировать эти средства.

В таком случае они будут использоваться эффективнее. Инвестор будет знать, что та труба, которую он проложил, – она его, он будет зарабатывать на транспортировке по ней горячей воды или электричества по линиям электропередачи, построенным им. И так далее. Даже здание детского сада или школы – это тоже его собственность. Муниципалитет лишь будет эксплуатировать их на определенных условиях.

Ильдар Халиков перечисляет основные критерии, по которым строительной фирме отдается предпочтение перед конкурентами. Во-первых, это наличие опыта – нельзя рисковать архитектурным обликом города. Во-вторых, компания должна обладать собственными инвестиционными возможностями. В-третьих, иметь банк-партнер, который готов финансировать и само строительство, и продажу квартир в этом доме с помощью ипотеки. Без этого разрешать строительство означает плодить в городе незавершенку. Нужно, чтобы уже при закладке фундамента дома гражданин Икс или Игрек мог прийти в банк и купить в нем квартиру, внеся лишь небольшую часть ее стоимости. И наконец, важный фактор – готовность компании повышать качество строительства. Каждый новый дом должен быть лучше предыдущего.

О качестве жилья

В первую очередь думать о качестве строителей принуждает сам рынок. Вот свежий пример. Последние три года службы исполкома заставляли строителей больше внимания уделять отделке фасадов зданий. А вчера, рассказывает Ильдар Халиков, ко мне приходит строитель с предложением увеличить стоимость объекта за счет его более привлекательного внешнего вида. Зачем, спрашиваю. Ответ: челнинцы стали более придирчивыми. Они хотят жить в красивом доме, и мы понимаем, что если сэкономим на эстетике, то не продадим квартиры.

Однако многие требования к инвесторам приходится вводить законодательно. Например, в Челнах запрещается строить дома без застекленных лоджий, чтобы люди не мучились потом с их благоустройством. Другой пример – на уровне исполкома принято решение о том, что все первые этажи домов сразу выводятся в нежилой фонд и отдаются под офисы с оборудованием отдельных входов с лицевой стороны, а не со двора. Потому что все равно предприниматели начнут выкупать эти квартиры, делать к ним разнотипные приставные лестницы. Сейчас первые этажи отводятся под жилье только по специальному разрешению, и то если дома расположены на окраине. И если в проекте предусмотрены погреба.

Запрету подверглись и мрачные тона в цветовом оформлении домов. Краска в подъездах должна быть приятного светлого оттенка и матовой.

Заметен прогресс и в области качества внутренней отделки. “Я регулярно проезжаю мимо домов, – признается Ильдар Халиков, – построенных по программе социальной ипотеки. Они как раз сдаются под ключ. Смотрю, много ли строительного мусора у подъездов. Раньше новосел въезжал в квартиру и все переделывал. В течение двух лет рядом с домом возвышались горы отклеенных обоев, сломанных перегородок и т.д. Сейчас этого нет. Значит, качество жилья достигло приемлемого уровня, чего и в советское время никогда не было”.

“Между прочим, я сам живу в таком же доме, – сообщает мэр. – Когда мы еще только осваивали социальную ипотеку, я сказал: давайте строить такие дома, как тот, в котором я живу. А что? Меня он устраивает. Эту квартиру я купил, когда еще работал на КамАЗе. Пластиковые окна, алюминиевые балконы, идеальные потолки, никаких нестыкующихся или отклеивающихся обоев, элегантное и надежное электрооборудование…”

О строительном кластере

Сейчас идет подготовка программы развития Набережных Челнов. В ходе ее были организованы общественные дискуссии. Вместе с представителями деловой элиты города представители муниципалитета выезжали за город и проводили “мозговые атаки”. Так год назад, в День строителя, и родилась идея кластера. Сегодня решение по нему принято официально, и можно сказать, что формирование строительного кластера – второе после машиностроения направление развития Набережных Челнов.

Некогда процветавшая в городе отрасль переживает второе рождение. Только в этом году на предприятиях стройиндустрии реализовано три крупнейших проекта. На ДСК запущена линия по производству 200 тысяч квадратных метров железобетонных плит. Аналогичная – на комбинате строительных материалов, только меньшей производительности. И совсем недавно – современная линия на заводе ячеистого бетона.

Причем все это не простое расширение мощностей: у предприятий и без того сохраняется их резерв. Они переходят на лучшие западные технологии, обеспечивающие меньший расход бетона, упрощающие монтаж и расширяющие область применения конструкций – не только в панельном, но и каркасном домостроении.

Основа кластера – это тесное взаимодействие между всеми участниками рынка. Выбирая площадку для одного из своих социальных проектов, представители Евросоюза объездили много городов Поволжья, но предпочли Челны. По их словам, здесь, как нигде, развито партнерство бизнеса с муниципальными и государственными учреждениями.