Давно в Татарстане не наблюдалось столь стремительного роста цен на жилье, как в нынешнем году. Если в январе стоимость одного квадратного метра, к примеру, в Казани на первичном рынке составляла в среднем менее 16 тысяч рублей, то сейчас уже перевалила за 18 тысяч. Основной причиной этого эксперты Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ считают резкое снижение темпов жилищного строительства.
Что нам стоит – дом построить…
По информации Минстроя, в первом квартале жилья введено всего лишь пять процентов от плановой годовой потребности в нем, которая составляет почти 1,8 миллиона квадратных метров, и в два раза меньше, нежели за такой же период прошлого года. А с учетом того, что в предыдущие месяцы доходы населения росли опережающими темпами по сравнению с ростом объемов строительства, на жилищный рынок “выплеснулась” дополнительная денежная масса. Риэлторы в подобной ситуации своего не упускают: они сразу начинают взвинчивать цены на “квадраты”.
Правда, в начале прошлого года стоимость жилья тоже росла (но не так быстро, как нынче) даже при снижении реальных денежных доходов татарстанцев. Но причины этого были связаны с другим: с ожиданием на рынке больших инвестиций для запуска социальной ипотеки, а также с “глобальным” удорожанием цемента и металла.
Но вернемся к современному этапу. По данным Татарстанстата, лишь два района республики – Сабинский и Мензелинский – укладываются в запланированный график: в первом построили более 34 процентов жилья при годовом задании в восемь тысяч квадратных метров, во втором – почти 26 процентов от 12 тысяч. Вместе с тем Арский, Балтасинский, Дрожжановский, Кайбицкий, Тюлячинский районы оказались самыми “несознательными” – там не сдали в эксплуатацию ни одного квадратного метра. В хвосте плетутся и, казалось бы, небедные нефтяные и нефтехимические районы – Нижнекамский, Елабужский, Бугульминский, Альметьевский, которые в первом квартале ввели 0,4-1,1 процента от планового годового объема жилья. Даже в Казани, где в текущем году нужно сдать около 740 тысяч квадратных метров, построили только 1,6 процента от этого. Значит, опять нас ждет аврал – “родитель” строительного брака.
В то же время в городах и весях республики имеется свыше 1,2 миллиона квадратных метров недостроенных жилых домов достаточно высокой степени готовности. Эта незавершенка в основном перетекла из прошлого года в текущий. Муниципалитеты, не обеспечивая ее ввод, сами себя лишают дополнительной базы по налогообложению и тормозят выполнение приоритетного национального проекта “Доступное и комфортное жилье – гражданам России”. Похоже, далеко не все руководители районов осознали, что новое законодательство о местном самоуправлении не только наделило их большими полномочиями, но усилило ответственность за принимаемые решения.
Министр строительства, архитектуры и ЖКХ Марат Хуснуллин считает, что на снижение объемов ввода жилья повлиял и новый федеральный закон о долевом строительстве. Раньше граждане вкладывали собственные средства в возведение жилых домов, теперь эта обязанность лежит на застройщике. Законодательство, с одной стороны, защищает дольщиков от недобросовестных строительных фирм, с другой, – слишком обременяет застройщиков, вынуждая их отказываться от “долевого” бизнеса. Опять же в выигрыше остаются риэлторы, которым нуждающиеся в крыше над головой люди несут свои деньги. Такая тенденция ведет к удорожанию как вторичного, так и первичного жилья. Поэтому, по мнению министра, нужна надежная система коллективных инвестиций, позволяющая средства населения направлять на строительство жилья, а не на рост его стоимости на рынке.
На удорожании квадратных метров сказывается и влияние банков, большинство из которых начинает серьезную работу по выдаче кредитов по своим ипотечным программам. Однако банки кредитуют прежде всего непосредственно население, тем самым увеличивая объем денежных средств на жилищном рынке, чему риэлторы только радуются.
В общем, чтобы жилье сделать доступным и “обуздать” цены на него, необходимо как можно больше строить, главным образом по программам социальной и классической ипотеки. Для этого нужно решить вопросы с отводом земельных участков под строительство и обеспечением их инженерными коммуникациями. Как сообщили в республиканском Минстрое, на развитие инженерной инфраструктуры в текущем и следующем годах будет направлено 3,9 миллиарда рублей. С каждым городом и районом Татарстана министерство подписало соглашение о выделении территорий под жилищную застройку и о прокладке на них сетей. А проведение аукционов по продаже инвесторам земельных участков министерство берет под единый контроль, чтобы проследить, что вырученные средства также направляются на развитие инженерной инфраструктуры, а не на какие-нибудь “массовые гуляния”.
Ипотека как гарантия стабильности
В соответствии с национальным проектом “Доступное жилье” за пять лет в 2006-2010 годах в Татарстане должны ввести 10 миллионов “жилых” квадратных метров, для чего требуется аж 180 миллиардов рублей! Для сравнения: реализация одного из крупнейших в России строительных объектов – возведение в Нижнекамске комплекса нефтехимических и нефтеперерабатывающих заводов оценивается почти в сто миллиардов рублей. Чтобы выполнить столь крупномасштабную программу, необходимо объединить усилия населения, крупных инвесторов и государства.
Из десяти миллионов “квадратов” 5,5 миллиона планируется построить по социальной и классической ипотеке (остальное – индивидуальное и коммерческое жилье). И вчера на брифинге в Кабинете Министров министр строительства, архитектуры и ЖКХ Марат Хуснуллин, исполнительный директор Государственного жилищного фонда (ГЖФ) при Президенте РТ Талгат Абдуллин и генеральный директор Ипотечного агентства РТ Андрей Симаков высказались единодушно: развитие этих двух видов ипотеки способно в значительной степени повлиять на увеличение объемов жилищного строительства, сохранение доступности жилья и платежеспособного спроса на него. А заодно и на решение задач реформирования ЖКХ, ведь проживание в новых домах гораздо комфортнее, нежели в “хрущевках”, “сталинках” и прочих зданиях-“пенсионерах”, обслуживать которые и трудно, и дорого.
По словам Талгата Абдуллина, главного идеолога программы социального ипотечного кредитования, выполнить задание по данному проекту в нынешнем году (построить 360 тысяч квадратных метров и предоставить их шести тысячам семей) вполне реально. За четыре месяца текущего года ГЖФ сформировал уже 36 процентов (420 миллионов рублей) своего годового бюджета. За этот период улучшили жилищные условия 1218 татарстанских семей. Сейчас представители фонда ведут переговоры с федеральными структурами по предоставлению 15 категориям населения (молодым и многодетным семьям, малообеспеченным и другим) субсидий, предусмотренных федеральной целевой программой “Жилище”. В ближайшее время ожидается выход нормативных документов, в соответствии с которыми особым категориям граждан будут выдаваться жилищные сертификаты, определяющие порядок расчета за ипотечное жилье.
Что касается классической ипотеки, то ее обороты, как заверили участники брифинга, также будут неуклонно расти. За период работы Ипотечного агентства РТ (с декабря 2003 года) выдано 2398 кредитов на сумму свыше одного миллиарда рублей. Задача максимум – к 2010 году довести годовой “кредитный портфель” до трех миллиардов. Андрей Симаков сообщил, что руководство агентства ищет все новые пути, ведущие к повышению объемов жилищного строительства по “классике”. К примеру, во время недавнего визита в Казань главы федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняки стороны обсудили вопрос о предоплате по закладным: если доселе российская структура выкупала эти ценные бумаги у республиканской лишь после предоставления гражданам жилья в конце года, то теперь это возможно будет делать загодя. Сегодня речь идет об одном миллиарде рублей, которые АИЖК намерено выделить нам в текущем году.
И все же кредиты под 14 процентов годовых по “классике” для большинства граждан остаются недоступными (по “социалке” – под семь процентов). Поэтому руководство Татарстана и России думает над механизмами субсидирования государством части процентной ставки и над возможностью погашения им первоначального взноса. Причем не только особым категориям граждан, но и более широким слоям населения.