В Татарстане значительно увеличат количество управляющих компаний

Сложившаяся на сегодня в республике система управления многоквартирными домами недостаточно эффективна. Многие нечистые на руку председатели товариществ собственников жилья тратят собираемые с жильцов платежи непонятно на что, но только не на ремонт и обслуживание домов. А надзорной структуры, которая контролировала бы эти денежные потоки, нет. И что делать?..

Может, нужно перестать агитировать жителей «немолодых» домов создавать ТСЖ (в новом коммерческом жилфонде товарищества образуются «автоматом»)? И убедить народ в том, что следует увеличивать, причем значительно, количество управляющих компаний (УК). Сейчас их немного, поэтому у «жилищных» руководителей ноги не доходят до каждого из вверенных им домов. Отсюда страдает качество предоставляемых жилищно­коммунальных услуг.

Таков лейтмотив прошедшего на днях в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ «круглого стола», за которым собрались пресса и чиновники, курирующие жилищно­коммунальное хозяйство в крупных татарстанских городах.

РАЗЪЯСНЯТЬ И АГИТИРОВАТЬ

По словам руководителя исполкома Нижнекамска Искандера Гиниятуллина, в этом городе десять управляющих компаний, которые обслуживают львиную часть многоквартирного жилфонда. В ведении каждой из них в среднем от 350 – 400 тысяч квадратных метров жилья.

– Понимая, что из-за большой загруженности этих организаций не все запросы жителей находят своевременный и квалифицированный отклик, мы в этом году хотим увеличить количество УК, – говорит Искандер Гиниятуллин. – Сейчас прорабатываем данный вопрос с потенциальными руководителями таких структур. А также ведем разъяснительную, агитационную работу среди населения.

Как сообщил глава исполкома, речь не идет о делении существующих УК, поскольку они – частные предприятия. И новые организации также будут создаваться частниками. От этого, по мнению чиновника, жители только выиграют. Во­первых, на данном рынке усилится конкуренция и собственники смогут выбирать управленцев из большего числа претендентов. Во­вторых, улучшится обслуживание жилищного фонда, ведь одно дело, когда «под крылом» у организации сто домов, и другое – десять.

Что касается ТСЖ, то их в Нижнекамске немного. И там, где товарищество управляет одним домом, а председатель ТСЖ проживает здесь же, возникает меньше всего проблем.

РАЗУКРУПНИТЬ СИСТЕМУ

Первый заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ Фарит Ханифов заметил, что проблема управления жилфондом назревала давно. Но, чтобы вплотную перейти к ее решению, нужно было сначала разобраться с недоремонтом многоквартирных домов и их оснащением коллективными приборами учета энергоресурсов. Иначе об эффективности управления жильем можно и не говорить.

– Одновременно с решением этих двух проблем создавались и крупные, и малые управляющие компании, – рассказывает первый заместитель министра. – Как выяснилось, более эффективно и оперативно действуют «малышки», на которые и следует переориентировать население. Но самая большая сложность – организовать выбор УК, который должен быть сделан на общем собрании жильцов. А собрать их очень трудно. В Елабуге, например, в свое время в каждом подъезде выбрали старшего, права которого – представлять интересы жильцов подъезда – были нотариально заверены. И вопрос организации общего собрания предельно упростился: к примеру, если дом четырехподъездный, то собрание могли провести лишь четыре человека. В Елабуге пошли на перепрофилирование крупных компаний на малые.

Фарит Ханифов признался, что на заре создания УК власти ошибочно считали, что чем больше компания, тем ниже себестоимость ее затрат, которые меньшим бременем должны лечь на жилищные услуги. Но получилось как всегда… Теперь чиновники озабочены разукрупнением этой системы, а главное, тем, каким образом убедить население отказаться от крупных УК и пригласить мелкие.

– К тому же мы ставим задачу обеспечить максимальную прозрачность прохождения финансовых потоков в жилищном хозяйстве, – поясняет первый заместитель руководителя Минстроя. – Граждане должны знать, куда уходят их платежи. Есть обоснованные обиды: мол, в первый день новый директор УК приехал на работу на велосипеде, уже через неделю – пересел в машину, еще через несколько дней обзавелся фирменным офисом. А это все делается на деньги населения… Чем меньше управляющая компания, тем ее руководителю труднее скрыть капиталы, поскольку там нет больших оборотных средств.

И ЗДЕСЬ КАДРЫ РЕШАЮТ ВСЕ

Кадровый голод на управленческом жилищном рынке существует и сегодня. Соответствующих специалистов при увеличении количества УК, понятное дело, не прибавится. Но если сейчас сделать акцент на повышении числа ТСЖ, то, по мнению экспертов, это еще больше усугубит ситуацию.

– Конечно, меня, как муниципального чиновника, устраивало бы, если 732 многоквартирными домами Нижнекамска управляли бы 732 ТСЖ, потому что собственники самостоятельно, на месте решали бы свои вопросы, – говорит Искандер Гиниятуллин. – В то же время понимаю, что это нереально. Потому что такого количества людей, способных взять на себя столь весомый груз профессиональной ответственности, попросту нет. По большому счету и в соответствии с Жилищным кодексом ТСЖ и УК – равноценные формы управления жилфондом. Но если не хватает высокопрофессиональных специалистов даже в управляющих компаниях, то где их взять для товариществ?

Руководитель исполкома Нижнекамска считает, что поиском таких специалистов должны заниматься не только муниципальные чиновники, но и сами собственники жилья. Правда, не объяснил, каким образом обычные обыватели могут это сделать. Но потом сообщил, что недавно принята федеральная программа под названием «Управдом», в соответствии с которой разрабатываются специальные курсы по управлению жилыми домами.

КАЗАНЬ – ГОРОД КОНТРАСТОВ

По словам председателя комитета ЖКХ Казани Алексея Фролова, в столице республики – самая сложная форма управления жилым фондом. В данном отношении – это город контрастов. В Казани 5135 многоквартирных домов, а это 21 млн. квадратных метров жилья. Шесть миллионов из всей площади заняты жилищно­строительными кооперативами и ТСЖ. У ЖСК – 274 дома, построенных долевым способом лет двадцать-тридцать назад. В них проживают истинные собственники, привыкшие за свой счет, ни на кого не надеясь, обслуживать жилье.

– В 536 жилых зданиях созданы мелкие ТСЖ, которые организованы застройщиками перед вводом объектов в эксплуатацию (это новый жилфонд), – констатирует Алексей Фролов. – От жильцов многих из этих домов к нам поступает информация о непорядочности председателей, сокрытии информации о деятельности товариществ. Люди жалуются на то, что с них постоянно собирают деньги, которые непонятно куда уходят.

Кроме того, зачастую их дома сдаются вместе с коммуникациями, которые входят в состав общего имущества и никем не обслуживаются. Мы прогнозируем, что в течение ближайших пяти лет эта проблема будет назревать. И особенно большие трудности начнут возникать перед началом отопительного сезона. Велика вероятность того, что через несколько лет, когда из-за никем не обслуживаемых труб начнутся проблемы с подачей тепла, члены этих ТСЖ придут в управляющие компании.

Как сообщил председатель столичного комитета ЖКХ, 929 домов объединены в крупные ТСЖ, оставшийся жилфонд (большая часть домов) курируется управляющими компаниями. Их в Казани одиннадцать, и на них работают 63 подрядные организации – в основном бывшие ЖЭУ. В столице республики также планируется разделить управляющие компании.

– Для оптимального деления мы намерены провести предварительную стандартизацию, совместно с управляющими организациями определить жилой фонд по степени благоустройства и доходности, по этажности, – рассказывает Алексей Фролов. – Сегодня тарифы на жилищные услуги практически одинаковы для всех многоквартирных жилых домов. Понятно, что при их обслуживании будет возникать необходимость перебрасывать деньги с крупных объектов на малоэтажные. И деление будет происходить в соответствии с определенными стандартами, которые мы должны проработать, предложить их собственникам и подтолкнуть граждан к тому, чтобы они вышли с инициативой об организации управляющих компаний или товариществ.

Похоже, в сфере управления жильем грядут очередные революционные преобразования. Насколько безболезненным будет «великое переселение», покажет время. Ведь, как признался сам Алексей Фролов, при смене управления многоквартирными домами, при переходе из одной УК в другую основная проблема возникает в процессе дележа денежных средств, которые собирались с населения, передачи технической документации, лицевых счетов жильцов и информации о том, на что были потрачены деньги…

НЕ ВСЕМ НУЖНА «ДРОБИТЕЛЬНАЯ ОПЕРАЦИЯ»

Набережные Челны один раз уже прошли через «дробительную операцию».

– До 2004 года в автограде правила бал одна управляющая организация, затем этого монополиста раздробили на семь

УК, – констатирует заместитель руководителя исполкома, начальник управления городского хозяйства и жизнеобеспечения населения Челнов Айрат Зайнуллин. – В связи с тем, что на деятельность этих крупных УК со стороны населения поступает немало претензий и должного внимания каждому подъезду они оказать не могут, мы тоже принимаем стратегическое решение об их разукрупнении. Сколько управленцев будет на рынке, пока не определено. Понятно, что это будет зависеть и от расчетов их экономической эффективности.

В настоящее время, по словам Айрата Зайнуллина, в связке с семью УК работают более 40 подрядных организаций. Возможен вариант объединения двух-трех подрядчиков и «переформатирование» их в качестве управляющей компании. Не исключается и форма конкурсного отбора управленцев.

– В любом случае будут предложены меры, которые позволят создать максимальное количество небольших УК. Если маленькая организация, обслуживающая 100 – 150 тысяч квадратных метров жилья, будет оказывать некачественные услуги, то ее гораздо проще заменить другой аналогичной структурой. Труднее расстаться с громоздкой управляющей компанией, в ведении которой полтора миллиона «квадратов», – резюмировал заместитель руководителя исполкома.

Из четырех крупнейших городов республики, представители которых собрались за «круглым столом», самый небольшой из них – Альметьевск – отличается от других оптимальной системой управления жилым фондом. В этом городе с населением всего лишь в 140 тысяч человек функционируют 17 УК и 55 ТСЖ.

– У нас площадь обслуживания одной управляющей компании не превышает 150200 тысяч квадратных метров (5060 домов), – говорит директор департамента жилищной политики и ЖКХ Альметьевска Евгений Ермолаев. – На наш взгляд, это наиболее целесообразно с экономической точки зрения. В товарищества входят от одного до пяти многоквартирных домов. Причем многие ТСЖ заключают договоры на обслуживание с управляющими организациями. Получается, что эти ТСЖ существуют формально, но зато такая форма позволяет им очень легко расторгнуть договоры с одними УК, если «товарищам» не нравится, как те работают, и сразу же перезаключить с другими компаниями…

В общем, без проблем не обходится нигде. Но, похоже, нефтяная столица Татарстана в процедуре дробления управляющих компаний не нуждается…

Ирина ДЕМИНА, “РТ”

Фото Валерия ТИТИЕВСКОГО, © «РИА Новости»