Свыше половины жилья в Казани, по статистике, приобретается с помощью банковских кредитов. Всего за год на этом рынке произошел переворот, масштаб и значение которого пока никто толком не осознал. Между тем, по мнению аналитиков, в 2006 году коммерческая ипотека окончательно войдет в народный обиход и станет одним из доминирующих способов улучшения жилищных условий. Если, конечно, рынок недвижимости не отреагирует на это взрывом цен.

Еще год назад ипотека только “собиралась жить”, сейчас же она заработала на всех парах. Согласно данным, опубликованным недавно Ипотечным агентством РТ (ИАРТ), заслугой банков становятся 180-200 из около 350-400 сделок по приобретению жилья, ежемесячно регистрируемых в столице республики. В Набережных Челнах с помощью ипотечных кредитов в прошлом году было приобретено 1385 квартир, из которых почти половина в этом городе пришлась на долю лидера – ЗАО “ГКБ “Автоградбанк”. Зная средний размер кредита – 400-500 тысяч рублей, – можно примерно оценить емкость только казанского рынка в миллиард рублей в годовом выражении, а челнинского – еще в полмиллиарда. Емкость ипотечного рынка республики в целом, по оценке ИАРТ, – примерно 3 миллиарда рублей.

Главное же достижение рынка в прошедшем году не в количестве, а в качестве – усложнении ипотечной инфраструктуры. Раньше рынок был кустарным, а ипотека казалась ремесленной диковиной: единицы банков давали по нескольку десятков краткосрочных кредитов в год за счет собственных средств. Теперь ипотека обрела черты разветвленной индустрии: появляется множество игроков, происходит разделение труда, счет кредитов идет на сотни, и конкуренция усиливается. А раз есть индустрия – будут и объемы.

Индустриальный пейзаж

Чтобы почувствовать цветущую сложность ипотечного рынка, достаточно открыть газету бесплатных объявлений. Воспользоваться ипотекой предлагает своим клиентам практически каждая рекламирующая себя риэлтерская фирма. В этом смысле интересны данные опроса, проведенного среди полусотни участников осеннего форума риэлтеров Казани, собравшихся обсудить проблемы и перспективы ипотеки. Свыше трети опрошенных риэлтерских фирм участвовали в выдаче 15-20 ипотечных кредитов, еще треть заключили по 5-10 сделок, а у 16 процентов фирм их число перевалило за 25. Риэлтеры уже не могут обходиться без банковской ипотеки, точь-в-точь как магазины бытовой техники – без потребительских кредитов.

Мало того, появились и специализированные ипотечные брокеры, которые зарабатывают тем, что за отдельную плату представляют интересы заемщиков в банках. “Центр жилищной ипотеки”, “Магазин ипотечных кредитов” – названия говорят сами за себя. Ипотека кормит также страховщиков и оценщиков, а до недавнего времени кормила еще и нотариусов. Появление банальных финансовых пирамид, предлагающих доверчивым людям получить квартиру, вложив в это дело всего тысячу баксов, – тоже симптом того, что идея овладела массами.

Активизировались банки. Еще пару-тройку лет назад в пустыне под названием “Ипотека в Татарстане” было всего два оазиса – челнинский Автоградбанк и Сбербанк, и то последний предлагал тогда, как и сейчас, лишь квазиипотеку без залога недвижимости и при наличии поручителей.

Сейчас в силу многолетнего опыта оба столпа ипотечного рынка сохраняют свою роль. Автоградбанк, к примеру, распространил свое влияние на Казань и юго-восток республики. А Сбербанк с 1 февраля наконец выходит на рынок со своим первым чисто ипотечным продуктом, условия которого, как ожидается, будут не хуже, чем в среднем по рынку. По словам начальника отдела кредитования частных клиентов отделения “Татарстан” Сбербанка РФ Резиды Галькеевой, еще одной новацией банка становится открытие специализированных “жилищных центров” – отделений, которые занимаются только ипотекой. Наконец, в большую тройку лидеров рынка ворвался “Ак барс”-банк, который по-настоящему начал заниматься ипотекой лишь в прошлом году.

А ведь помимо названных банков ипотекой в той или иной степени занимаются Татфондбанк, Камкомбанк, Спуртбанк, Интехбанк, БТА-Казань, банк “Казанский”, Внешторгбанк, Зенит, Юниаструмбанк, Акибанк и не исключено, что кто-то еще.

Еще быстрее рынка растет социальная база коммерческой ипотеки. Расхожее суждение о том, что она доступна только богатым, – теперь не более чем миф. На самом деле кривая средних доходов населения республики в этом году уже пересекла планку доходов среднестатистического заемщика. По данным того же Автоградбанка, треть его заемщиков за последние полгода имеют ежемесячный доход от 6 до 10 тысяч рублей, вторая треть – это люди, получающие 11-15 тысяч рублей в месяц. И лишь последняя треть тех, кто взял кредит, подтвердили справками больший доход. При этом средняя зарплата в Татарстане – только официальная! – в ноябре 2005 года составила 7,2 тысячи рублей. В мегаполисах она и того выше, а ведь нужно учесть еще и “серые” доходы…

Наконец, недавно пал один из последних бастионов, преграждавших путь многих семей к кредиту, – на рынке стали доступны кредиты с первоначальным взносом, сниженным с 30 до 10 процентов от стоимости жилья. Если раньше основными клиентами ипотеки были те, у кого есть в собственности хоть какое-то жилье для продажи, то сейчас для покупки в кредит типовой “однушки” за 750 тысяч рублей в Казани надо накопить всего 75 тысяч рублей. Далеко не запредельная сумма даже для молодой семьи – иная свадьба обходится дороже!

Закат монополии

Всплеск интереса банкиров к ипотеке объясним. Сегодня это едва ли не единственный сегмент рынка банковских услуг, в котором построена эффективная система рефинансирования. Попытки организовать нечто подобное, к примеру, в сфере кредитования малого бизнеса пока малоуспешны, а вот с отдельно взятой ипотекой у государства и бизнеса получилось.

В результате ипотека стала выгодна банкам разного калибра. Для “крупняка” – это удобное решение проблемы избыточной ликвидности. Лишние деньги на долгие годы размещаются под относительно неплохой процент с качественным залогом в виде недвижимости. Самое главное, банкиры знают, что если будет нужен кэш, можно либо продать закладные, либо – если закладных много – выпустить облигации, ими обеспеченные.

Для средних же банков, живущих в условиях нехватки долгосрочных ресурсов и драконовских нормативов достаточности капитала, ипотека удобна высокой оборачиваемостью: выдал кредиты, продал закладные и получил прибыль, не отвлекая ресурсы от других направлений. Минус – невысокая рентабельность, но этот недостаток компенсируется единовременными комиссиями, которые платят клиенты за получение кредита.

Однако до последнего времени система рефинансирования была замкнута на госмонополисте: единственным покупателем закладных в Татарстане являлось государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), работавшее через своего регионального оператора – Ипотечное агентство РТ. Это обстоятельство чуть было не сыграло с развитием ипотеки в республике злую шутку. В начале года у АИЖК возникли временные финансовые трудности, из-за чего региональные операторы по всей стране были вынуждены под благовидными предлогами резко сократить выкуп закладных у банков. Микрокризис нанес серьезный урон репутации АИЖК и привел к тому, что банки начали искать новых инвесторов. Первым в республике диверсифицировать источники рефинансирования принял решение Автоградбанк, который летом прошлого года подписал соглашение о сотрудничестве с банком Совфинтрейд, аффилированным с “Газпромом”. Совфинтрейд активно работает на российском рынке ипотеки, используя при этом все те же стандарты выдачи кредитов АИЖК.

Далее процесс пошел по нарастающей. В декабре на рынок республики вывел свой кредитный продукт один из лидеров московского ипотечного рынка банк Delta Credit, работающий в основном на иностранных деньгах (с августа прошлого года Delta Credit принадлежит французскому банку Societe Generale). Любопытно, что его партнером в республике стал Интехбанк, который доселе считался опорным банком ИАРТ (обе структуры находятся в одном здании, причем всей работой с заемщиками занимается ИАРТ). На пресс-конференции по этому случаю председатель правления банка Константин Тимофеев заявил, что сотрудничество с ИАРТ продолжается в прежнем режиме, и у заемщиков просто появится дополнительная возможность выбора. Однако последовавшая рекламная кампания нового ипотечного продукта “Мечта” с плавающей процентной ставкой показала, на какой из продуктов сам банк делает основной упор.

Ожидается, что следующим – вот уже четвертым по счету – скупщиком закладных на этом рынке станет казахский банк ТуранАлем (БТА). Напомним, что прошлой весной БТА вышел на татарстанский рынок финансовых услуг путем покупки крупного пакета акций Волжско-Камского акционерного банка, который вскоре был переименован в БТА-Казань. Однако на рынке уже сейчас известно, что казахи готовы работать на ниве ипотечного кредитования и с другими банками республики. Одним из ноу-хау банка станет выдача ипотечных кредитов не только под залог выдаваемого, но и под залог имеющегося жилья, что расширит круг потенциальных заемщиков многократно.

Как видим, рынок ипотеки дорос до самовоспроизводящейся системы, способной работать на коммерческих рельсах практически во всех своих сегментах. Эта принципиально новая ситуация по-новому поставила вопрос о роли в развитии ипотеки государственных органов.

От игрока – к организатору рынка

Смог бы ипотечный рынок Татарстана дорасти до своего сегодняшнего состояния без помощи государства? Безусловно. В Москве, к примеру, он сформировался сам собой, и АИЖК туда даже не суется. Рано или поздно московские банки – напрямую или через партнеров – все равно пришли бы с ипотекой в Татарстан, что, собственно, и происходит сейчас. Да и наши крупные банки могли бы раскачаться. Но появление АИЖК и, соответственно, ИАРТ сэкономило много времени, послужило катализатором процесса и позволило участникам рынка накопить бесценный опыт.

Однако теперь стало ясно, что действующая модель, когда государство является таким же игроком, как и другие, только с привилегиями, себя исчерпала. Это понимают и в АИЖК.

– Государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка, – заявил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка на заседании Министерства регионального развития РФ еще весной прошлого года. – Напротив, она должна быть ориентирована на перемещение деятельности АИЖК по мере развития рыночных механизмов из секторов, охваченных рынком, к секторам, где рынок отсутствует и требуется вмешательство государства для его становления.

Из непосредственного игрока агентство в скором времени должно трансформироваться в госрегулятора, организатора, как выражаются в агентстве, ЕСР ИЖК – единой системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. В будущем АИЖК должно сконцентрироваться на совершенствовании ипотечных стандартов и нормативной базы, оставаясь при этом гарантом, который выкупит ипотечные ценные бумаги (закладные или облигации), если на них не найдется других покупателей.

Логично было бы предположить, что в новых условиях каким-то образом изменится роль и регионального оператора АИЖК в Татарстане – ИАРТ. Однако пока надо констатировать, что деятельность агентства, напротив, направлена на увеличение своего собственного присутствия на рынке.

Под руководством энергичного бизнесмена Андрея Симакова ИАРТ становится крупным самодостаточным госхолдингом. Сейчас агентство само рефинансирует закладные, само привлекает, отбирает и консультирует заемщиков, само и строит для них дома, благо 49 процентов акций агентства принадлежат строительным компаниям. И не только для них: в последнее время ИАРТ активно инвестирует в строительство коттеджного поселка, дома в котором можно купить и без использования ипотечных схем. Наконец, ИАРТ радикально снизило комиссии за оформление кредитов, заставив ряд банков отказаться от самостоятельного развития ипотеки, отдав работу с заемщиками ИАРТ на аутсорсинг.

Следующим шагом агентства на пути к самодостаточности должен стать выпуск собственного облигационного займа под гарантии республики, о подготовке которого еще в сентябре на пресс-конференции объявил министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин. Все это выглядит безупречно с точки зрения развития бизнеса. Но польза от государственной поддержки государственного игрока для рынка в целом сейчас уже далеко не так очевидна, как раньше.

Выгодно именно сейчас!

Что ждет ипотечный рынок в 2006 году? Все говорит о том, что бурный рост, который мы наблюдали в прошлом году, покажется затишьем перед настоящей бурей. Классическая ипотека прочно войдет в обиход как основное средство улучшения жилищных условий, дополнив, а частично и вытеснив в этом качестве долевое строительство. Соответственно, объемы ипотечного рынка должны вырасти многократно. Только ИАРТ планирует в этом году привлечь на ипотечный рынок около 1,5 миллиарда рублей, а Автоградбанк – еще 1 миллиард. Планы других крупных игроков пока не озвучены, но наверняка они не менее амбициозны.

Станет ли жилье при этом доступно подавляющему большинству населения? Тут оптимизма меньше. Все будет зависеть от того, смогут ли строительные компании отреагировать на возросший спрос предложением. Иначе приток денег на рынок недвижимости приведет лишь к росту цены на квадратный метр и, соответственно, к снижению доступности жилья. В конце концов, у строителей нет проблем с реализацией квартир уже сейчас, а цены и без ипотеки росли галопирующими темпами.

Все ли условия созданы для резкого роста объемов коммерческого строительства? К сожалению, в этой отрасли остается целый пласт нерешенных проблем, связанных с землеотводами, подготовкой участков к строительству, развитием и демонополизацией базы стройиндустрии, а также снижением административных рисков. Меры для активизации жилищного строительства предусмотрены и в республиканской программе социальной ипотеки, и в подпрограммах федерального нацпроекта “Доступное жилье”, однако едва ли многолетние проблемы решатся скоро.

Впрочем, на строительном рынке есть и позитивные сдвиги. К примеру, появление новых форм финансирования жилищного строительства, которые идут на смену переживающей кризис “доле”. Например, паевые фонды недвижимости. Первой ласточкой у нас в республике в прошлом году стал ПИФ недвижимости, созданный инвестиционной компанией “Ак барс Капитал”. Вкладывать в него деньги можно и ради получения прибыли, и ради льготных условий приобретения квартир в доме, построенном на средства ПИФа. Если опыт окажется успешным, его, безусловно, подхватят другие инвесторы.

Так или иначе можно прогнозировать, что рост цен на квартиры в следующем году не только не ослабеет, но, вероятнее всего, даже усилится. Именно поэтому улучшать жилищные условия выгоднее всего именно сейчас, когда условия ипотеки сильно улучшились, а рынок недвижимости еще не успел на это отреагировать. В этом не сомневаются и участники рынка.

– Даже когда условия ипотеки были намного менее выгодными, чем сейчас, люди шли и брали кредиты, понимая, что это выгодно, – говорит председатель правления ЗАО “ГКБ “Автоградбанк” Венера Иванова. – Я спрашивала у одной из семей, которая брала кредит тогда, – не пожалели, не разочаровались ли? А они мне: “Вы что, в 2000 году мы купили квартиру в Челнах за 60 тысяч, а сейчас она стоит 650!” Поэтому я уверена, что те, кто берет квартиру в кредит сейчас, не пожалеют точно.

В целом состояние ипотечного рынка – эйфория, типичная для периода первоначального роста. Далее, по теории развития рынков, начнется жесткая конкуренция, результатом которой станет снижение рентабельности и появление 2-3 лидеров. Шансы в этой игре имеют как крупные, так и средние банки (вспомним, как “выстрелил” в потребительском кредитовании никому не известный “Русский стандарт”). Будут ли среди них татарстанские банки или всем завладеют москвичи – вопрос, который пока даже рано ставить. Впрочем, в России положительный тренд в любой момент рискует смениться отрицательным. Поэтому тем, кто думает о решении квартирного вопроса, можно дать только один совет: берите кредит сейчас, пользуйтесь хорошим настоящим, не дожидаясь лучшего завтра.

Алексей БРУСНИЦЫН.