Словосочетание “товарищество собственников жилья” звучит все чаще, хотя аббревиатура “ЖЭУ” большинству из нас привычнее. И все-таки дело неуклонно идет к тому, что скоро вопросы, связанные с жильем, придется решать нам самим. До 1 марта следующего года обитателям многоквартирных домов предстоит определиться с формой управления ими. Так предписано новым Жилищным кодексом.
Что выбрать
Напомним, что для этого предлагается три варианта: управление непосредственно самими собственниками (для домов с небольшим количеством квартир), товариществом собственников жилья, управляющей компанией. Если вы не сделаете выбор сами, за вас будут решать органы местного самоуправления – назначат управляющую компанию, которую они должны выбрать путем открытого конкурса. Фактически это означает самоустранение владельцев помещений от управления собственной недвижимостью.
Однако можно ли получить качественную услугу, не имея представления о том, кто и как ее оказывает? Да и конкурсы сегодня – вещь формальная. По мнению министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марата Хуснуллина, основная причина этого – в отсутствии жесткого регламента их проведения. В итоге победителями становятся все те же ЖЭКи.
Что касается Казани, то здесь пока и вовсе нет смысла устраивать состязания по отбору управляющих компаний, поскольку этот сегмент в столице монополизирован. В городе семь райжилуправлений, и лишь одно из них является обществом с ограниченной ответственностью, остальные – госучреждения. Управлением жилым фондом занимаются и некоторые подрядные организации, что вообще недопустимо, поскольку функции заказчика и подрядчика давно должны быть разделены.
Все собираемые с населения средства концентрируются в столичном департаменте строительства и ЖКХ, который распоряжается ими по собственному разумению. Возможно, поэтому казанские власти не торопятся инициировать проведение собраний по выбору жильцами способа управления своими домами. Начальник отдела нормативного обеспечения и мониторинга реформы ЖКХ Минстройархжилкомхоза Елена Кузьмина на недавней коллегии министерства сообщила, что с момента принятия нового Жилищного кодекса (с 1 марта этого года) в Казани не было проведено ни одного собрания.
Всего же по Татарстану за этот период прошло 1960 собраний, в 1660 случаях население сделало выбор в пользу управляющих компаний и только в 120 – товариществ собственников жилья. Сегодня в республике зарегистрировано 530 ТСЖ, образованных в 1200 домах. Не густо, если учесть, что всего в Татарстане 31 тысяча многоквартирных жилых зданий. Правда, специалисты считают, что нецелесообразно создавать ТСЖ в домах, износ которых составляет свыше 30 процентов. Таковых в республике более десяти тысяч, из них четыре тысячи – в Казани.
Следует знать, что до 1 января 2007 года жилищные кооперативы (их в Татарстане 374) должны быть либо преобразованы в ТСЖ, либо ликвидированы. Если это не произойдет в добровольном порядке, то их ликвидируют согласно судебным решениям – по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. (При регистрации изменения правового статуса кооператива госпошлина не взимается.) Кроме того, ТСЖ должны создаваться во всех новых сдаваемых в эксплуатацию домах.
Поэтому татарстанцы стали чаще интересоваться товариществами, обращаясь в редакцию “РТ” с вопросами на данную тему. С помощью специалистов республиканского Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ ответим на основные из них.
С чего начать
В чем преимущества товарищества собственников жилья как одной из форм управления?
По определению, ТСЖ – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений многоквартирного дома, которая создается для совместного управления его имуществом. “Товарищи” лучше, чем кто-либо, позаботятся о нем. Они заинтересованы в выгодном использовании подвалов и чердаков, придомовых территорий, в том, чтобы поддерживался образцовый порядок в местах общего пользования.
Товарищество самостоятельно решает, каким способом будет осуществлять управление недвижимостью – силами самих жильцов или приглашенных специалистов. Обладая статусом юридического лица и имея расчетный счет в банке, ТСЖ вправе напрямую заключать договоры с предприятиями о предоставлении жилищных и коммунальных услуг, а также требовать применения санкций за их невыполнение или плохое качество. Естественно, ТСЖ заинтересовано в минимизации затрат на эти цели.
Члены товарищества принимают решение о капитальном ремонте, реконструкции дома (в том числе о его расширении или надстройке), об использовании земельного участка, на котором он расположен, и так далее. ТСЖ имеет право расширить перечень оказываемых жильцам услуг. Все это предоставляет большие возможности для комфортного и безопасного проживания.
Являясь наиболее эффективной формой управления, ТСЖ способствует повышению рыночной стоимости жилья.
Как создать товарищество собственников жилья?
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. Не позднее чем за десять дней до его проведения все жильцы должны быть оповещены об этом. Их необходимо проинформировать, кто инициировал собрание, какие вопросы входят в повестку дня, когда и где оно состоится.
Обязательно нужно выбрать председателя собрания и его секретаря – для ведения протокола. Вопрос создания ТСЖ решается открытым голосованием. Причем каждый участник собрания обладает количеством голосов, пропорциональным принадлежащей ему доле в общей площади дома. Если его доля составляет 5,71 процента, то и количество голосов также равно 5,71 процента. Если большинство проголосовало за создание товарищества, поздравьте друг друга, вы на правильном пути.
Затем необходимо принять устав, избрать правление и ревизионную комиссию. Правление избирает из своего состава председателя ТСЖ. Решение о его заработной плате принимается также на общем собрании. Это может быть как ежемесячное денежное вознаграждение, так и освобождение от оплаты жилищных услуг.
Далее товарищество должно получить статус юридического лица. Для этого в регистрирующий орган предоставляются следующие документы: заявление, выписка из протокола общего собрания, устав ТСЖ, копии правоустанавливающих документов всех собственников-жильцов и собственников-юридических лиц, описание общего имущества многоквартирного дома (технический паспорт, кадастровый план), квитанция об уплате государственной пошлины (две тысячи рублей).
После регистрации нужно открыть счет в банке, получить печать и стать на учет в налоговой инспекции, государственных внебюджетных социальных фондах. Завершающий этап – передача документации от ранее обслуживающей жилищной организации товариществу.
Что делать, если из-за многочисленности жильцов собрать всех в одно время невозможно?
Для подобных случаев предусмотрена процедура заочного голосования. Это письменно зафиксированное решение собственника по вопросам, поставленным на голосование. В этой бумаге обязательно должны быть указаны сведения о лице, участвующем в голосовании, о документе, подтверждающем право собственности на помещение в жилом доме, и непосредственно вопросы повестки дня, напротив которых поставлены традиционные – “за”, “против”, “воздержался”. Решение должно быть передано собранию. Однако только те собственники будут считаться принявшими участие в нем, решения от которых получены до даты окончания их приема.
Нельзя быть свободным от общества
Добровольно ли членство в ТСЖ? Если да, то каковы права и обязанности собственника, не вступившего в товарищество?
Собственник помещений может как быть, так и не быть членом ТСЖ. Не пожелавшие вступить в товарищество все равно не освобождаются от обязанностей оплачивать коммунальные услуги и нести бремя расходов по содержанию общего имущества дома. В этом случае отношения собственника с ТСЖ будут строиться на основе соответствующих договоров. И все же советуем учитывать тот факт, что отказ от вступления в товарищество не позволит жильцам участвовать в голосовании, тогда как все принятые ТСЖ решения будут обязательны для всех, в том числе и для “отказников”.
Какие вопросы входят в компетенцию общего собрания ТСЖ и какое количество голосов необходимо для принятия решения?
Вопросов много, но по своей значимости они различаются. Скажем, решения по таким вопросам, как внесение изменений в устав, избрание правления и ревизионной комиссии, установление размера обязательных платежей и взносов, образование специальных фондов (в том числе резервного), утверждение годового плана финансовой деятельности и отчета о его выполнении, рассмотрение жалоб на действия руководства ТСЖ, определение размера вознаграждения для членов правления, принимаются простым большинством голосов членов товарищества, присутствующих на собрании. Решения о реорганизации и ликвидации ТСЖ, о получении заемных средств, сдаче в аренду общего имущества, использовании дохода от хозяйственной деятельности товарищества принимаются не менее чем двумя третями голосов. А вот уменьшение размера общего имущества путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников.
Если среди жильцов дома нет подходящей кандидатуры на должность председателя ТСЖ, можно ли назначить таковым человека со стороны?
Вообще-то, председатель ТСЖ должен являться собственником жилья в доме и быть членом правления товарищества. Но в вашем случае выход есть – на общем собрании можно принять решение об утверждении должности управляющего ТСЖ. Такой статус позволит нанятому работнику на основании заключенного трудового договора управлять товариществом.
А допускается ли создание одного ТСЖ в двух разных домах?
Конечно. Товарищество собственников жилья может быть образовано при объединении нескольких многоквартирных домов. Но по закону эти здания должны быть расположены близко друг к другу – иметь общий земельный участок или граничить участками, инженерными сетями или другими элементами инфраструктуры.
Один многоквартирный дом может управляться только одним товариществом.
Можно и сэкономить, и заработать
Каким образом ТСЖ выбирает организации для поставки жилищных и коммунальных услуг?
Самостоятельно. Никто не может навязать товариществу того или иного поставщика. Более того, ТСЖ выбирает ту подрядную организацию, которая предлагает самые качественные услуги и по минимальным ценам. Таким образом создается естественная конкуренция и недобросовестные поставщики услуг “выдавливаются” с рынка. В крупном городе число организаций, оказывающих жилищные услуги, исчисляется сотнями, тогда как поставкой коммунальных услуг, вне зависимости от масштаба населенного пункта, занимаются предприятия-монополисты. Влиять на работу естественных монополий можно только одним способом – жестко контролировать условия выполнения заключенных договоров.
Если ТСЖ делегировало свои полномочия управляющей компании, она выбирает поставщиков услуг путем проведения конкурса.
Куда члены ТСЖ вносят жилищно-коммунальные платежи?
Товарищество может принимать платежи за ЖК-услуги на свой счет, затем перечислять деньги конкретным предприятиям – поставщикам услуг. Если вы работаете с управляющей компанией, средства перечисляются на ее счет.
На чем товарищество может заработать?
Оно вправе сдавать в аренду нежилые площади: подвалы, чердаки, встроенные помещения (если они переданы ему в собственность). ТСЖ заключает договоры найма, аренды, устанавливает арендную плату. Известны случаи, когда товарищества получали доходы от предоставления фирмам рекламного пространства на стенах, за установку на своей территории антенн операторов сотовой связи. ТСЖ могут оказывать платные услуги: ремонтировать квартиры, доставлять товары, выгуливать домашних животных и прочее. Одним словом, многое зависит от желания и инициативности самих “товарищей”.
Размер платежа за какие услуги ТСЖ устанавливает самостоятельно? И правда ли, что товарищества могут не оплачивать услуги по текущему и капитальному ремонту?
К разряду “самостоятельных” относятся: управление жилым домом, уборка внутридомовой и придомовой территории, текущий и капитальный ремонт, благоустройство дома, текущий ремонт водопроводно-канализационных сетей и сетей отопления, дератизация, вывоз твердых бытовых отходов. ТСЖ может заключить договор с энергоснабжающей организацией на выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту внутридомовых электрических сетей. При этом в зависимости от условий договора товариществу будет предоставляться скидка в размере до двенадцати процентов от стоимости электроэнергии.
Что касается текущего и капитального ремонта дома, ТСЖ не может не платить за это, поскольку ни один дом не обойдется без ремонтных работ. Теоретически можно и не собирать данные платежи ежемесячно, а делать это по мере необходимости в ремонтных работах. Но стоит учитывать, что небольшие ежемесячные отчисления в фонд текущего и капитального ремонта не так обременительны для семейного бюджета, как одноразовая крупная выплата. В случае единовременных взносов неизбежно возникают трудности с их сбором – люди могут не располагать требуемыми деньгами.
Что такое общее имущество
Как определить долю конкретного собственника в общем имуществе многоквартирного дома?
Прежде всего уточним, что к общему имуществу относятся межквартирные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства. Доля каждого собственника в этом имуществе определяется как отношение площади его квартиры к общей площади всего жилого дома.
Нужно ли регистрировать общедолевую собственность ТСЖ?
Не нужно. Регистрация права на жилое или нежилое помещение в доме подразумевает право долевой собственности на общее имущество.
Соседям порой не удается договориться даже по самым простым вопросам. А как быть, когда принимаются важные решения по ремонту дома, стоимости услуг и так далее, а спорам нет конца?
ТСЖ – это демократическое государство в миниатюре. Все решения принимаются после коллективного обсуждения, когда каждый имеет право высказаться. Товарищество позволяет укрепить, сделать более конструктивными отношения между соседями. Только важно помнить: цивилизованный способ разрешения конфликтов подразумевает, что большинство уважительно относится к меньшинству, а меньшинство не препятствует реализации решений, принятых большинством.
Елена САМОХИНА.
