Статистика утверждает, что около двух третей граждан нашей страны были бы не прочь переехать в более просторное и благоустроенное жилище. С другой стороны, созрели все необходимые условия для перетока капиталов российского бизнеса в строительную индустрию. В сумме эти два фактора обещают обернуться мощным строительным бумом, причем абсолютным лидером неизменно станет возведение жилья, на которое существует устойчивый долгосрочный спрос.
В таких условиях просто не могло не получить своего развития ипотечное кредитование. Смысл его довольно прост: человек выплачивает часть суммы, причитающейся за жилье, справляет новоселье и, уже живя в новых апартаментах, в течение нескольких лет (а то и десятилетий) выплачивает оставшуюся сумму. Только после того, как произведен полный расчет с кредитором, жилье переходит в его собственность.
Коммерческая ипотека, которую предлагает сегодня государство, предусматривает длительность выплаты кредита до 27 лет. Но этим достоинства данной формы кредитования, пожалуй, и исчерпываются. Не очень привлекательно выглядит первоначальный взнос минимум 30 процентов. Кроме того, хотя рыночные цены жилья растут довольно быстро, многих потенциальных заемщиков пугают 14 процентов, начисляемых ежегодно на оставшуюся сумму долга. К тому же, как нам сказали в ОАО “Ипотечное агентство РТ”, эта цифра впоследствии не будет пересматриваться, даже если серьезно уменьшатся темпы инфляции.
Если говорить об ипотеке социальной, то в эту программу может войти лишь человек, имеющий прописку в республике и не более 18 квадратных метров общей площади. Как объяснили в Государственном жилищном фонде, желающим попасть в программу сначала необходимо отнести в жилищную комиссию по месту жительства список необходимых документов, а затем заключить договор с жилищно-строительным кооперативом “Строим будущее”. Только после этого претендент становится полноправным участником программы социальной ипотеки.
Размер первоначального взноса каждый будет определять самостоятельно, но реально квартир будет предоставляться меньше, чем количество семей, желающих их получить. Поэтому между претендентами неизбежна своеобразная конкуренция, в которой имеют значение и размер первоначального взноса, и жилищные условия каждой конкретной семьи, и другие факторы. То есть первоначальный взнос можно не платить вообще, но ждать жилья в этом случае придется довольно долго. Максимальный срок погашения ипотечного кредита – 27 лет.
Главными плюсами социальной ипотеки стоит признать достаточно низкий процент, начисляемый на сумму долга. Ежегодно она будет увеличиваться лишь на семь процентов. А тем, кому удастся во время погашения кредита обзавестись ребенком, государство на радостях вообще простит стоимость восемнадцати метров нового жилья, повезет со вторым – еще восемнадцати метров и далее по аналогии. Главное, чтобы ребенок родился уже после того, как его родители встали на учет как участники ипотечной программы.
Злые языки утверждали, что социальная ипотека будет иметь несколько подводных камней, которые серьезно подпортят ее привлекательность. В частности, говорилось, что из года в год остаточная стоимость жилья будет увеличиваться вместе с его рыночной ценой, а подоходный налог с уплаченных за жилье сумм участникам программы социальной ипотеки, в отличие от коммерческой, возвращаться не будет. И то, и другое в Государственном жилищном фонде решительно опровергли – договор заключается на определенную сумму, которая больше не пересматривается, а подоходный налог с денег, отданных за жилье, возвращается сразу после того, как человек получает свидетельство о праве собственности на квартиру. Вместе с тем существуют относительно щадящие условия для тех, кто в силу каких-либо обстоятельств не сможет продолжать погашение кредита, – жилье им будет оставлено, но только на правах арендаторов, то есть квартиросъемщиков.
Свято место пусто не бывает, и пока механизмы ипотеки не заработали в полную силу, некоторые фирмы-однодневки времени зря не теряют. Они организуют свои ипотечные программы, на деле являющиеся финансовыми пирамидами. Например, в Елабуге одна строительная фирма заключала договоры с клиентами на долевое участие в строительстве домов, люди заплатили деньги за еще не построенные квартиры. В результате часть елабужан осталась и без денег, и без квартир.
В Казани отдельные ушлые фирмы предлагают ипотечное жилье под фантастически низкий ежегодный процент. Даже при условии уплаты первоначального взноса в полцены жилья, коротком (до 6 лет) сроке погашения кредита ставка в три процента (!) годовых заставляет серьезно задуматься – ведь это всего восемнадцать процентов за шесть лет! И это в ситуации, когда рост рыночной стоимости жилья опережает инфляцию, которая по прогнозам только в этом году составит 11 – 13 процентов. Страждущих жилья должен настораживать сам факт того, что многие фирмы возникли совсем недавно и занимаются в основном долевым строительством, где нормативно-правовая база практически отсутствует, что всегда на руку мошенникам. Позвонив в одну из таких структур и задав вопрос, за счет каких средств будут покрываться убытки, которые, несомненно, при таком раскладе должна понести фирма, с того конца провода я услышал монолог о каких-то мифических “внутренних резервах и возможностях”. В любом случае, прежде чем отдавать деньги, стоит вспомнить, что квартира, взятая в кредит, а тем более в недостроенном доме – это еще далеко не собственность покупателя.
Сегодня очевидно, что чем быстрее государство запустит механизмы ипотечного кредитования и создаст условия для конкуренции на этом рынке, тем быстрее большинство россиян смогут осуществить свою заветную мечту без риска быть обманутыми.
Павел ВОСКРЕСЕНСКИЙ.
“РТ”.
