В прошлом году в Татарстане введено около 1,8 миллиона квадратных метров жилья, из них половина построена на коммерческой основе. С завершением программы ликвидации ветхого жилья, то есть начиная с этого года, объем коммерческих “квадратов” будет доходить до 90 процентов.

Однако ситуация на рынке долевого жилищного строительства до недавнего времени оставалась напряженной. Почти со всеми организациями, занимающимися этим бизнесом, граждане-дольщики хотя бы раз судились или судятся. В одних случаях – по поводу затянувшихся сроков сдачи домов, в других – из-за строительного брака, в третьих – по фактам нецелевого использования собранных с дольщиков средств, в четвертых – из-за продажи одной квартиры нескольким претендентам… Причем это характерно не только для нашей республики, но и для всей России.

Причин столь бурного “сотрудничества” между застройщиками и дольщиками множество. Но основные заключаются в том, что отношения между ними не были должным образом регламентированы. Договоры нередко представляли собой “филькину грамоту”, поскольку не подлежали никакому учету, отсутствовала ответственность сторон (поэтому, в частности, одну и ту же недвижимость “впаривали” нескольким дольщикам). Так что застройщики-коммерсанты чувствовали себя достаточно вольготно, а их клиентам оставалось только молиться за то, чтобы не остаться обманутыми.

Разрешить все эти и другие проблемы призван Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”. Он вступил в силу с 1 апреля нынешнего года.

Придется подчиниться…

На недавней пресс-конференции руководитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по РТ Людмила Кузьмина уточнила: все прелести нового закона уже ощутили и еще прочувствуют те застройщики, которые пожелали или пожелают получить разрешение на возведение объектов долевым способом после 1 апреля. Если раньше строительная организация приступала к работам, предварительно собрав с дольщиков деньги, то теперь, прежде чем начинать привлекать денежные средства и рыть котлован под фундамент, необходимо выполнить жесткие условия, определенные новым законом.

Прежде всего нужно осуществить государственную регистрацию права на арендуемую или приобретенную в собственность землю под будущий объект. Затем получить разрешение на строительство недвижимости, после чего опубликовать в СМИ проектную декларацию на нее. И уж только потом заключать с народом договоры долевого участия. Однако эти бумаги обретут форму документов лишь после их государственной регистрации. Раньше такого отродясь не было.

В договоре обязательно должны быть отражены “паспортные данные” объекта, а также его стоимость, срок передачи дольщику, порядок внесения платежей, гарантийный период, в течение которого застройщик обязан устранить строительный брак, и прочее. Кстати, если в договоре содержится условие, освобождающее застройщика от ответственности за недоделки, то оно априори считается ничтожным, то есть не имеющим силы. Закон также определяет, что земельный участок, принадлежащий застройщику на правах собственности или аренды, и строящийся многоквартирный жилой дом находятся у дольщиков в залоге.

И вот дом готов. Чтобы дольщики зарегистрировали право собственности на свои полностью оплаченные квартиры, нужен еще один документ – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Прообразом этой бумаги является государственный акт о приемке объекта в эксплуатацию, имевший хождение до вступления в действие нового закона.

По словам первого заместителя министра юстиции РТ Сергея Столярова, ужесточение “долевой” системы имеет еще один положительный момент: исключается возможность строительства жилья по порочному принципу “пирамиды”, когда строительные организации, к примеру, собирали деньги с четырех клиентов и на эти средства возводили апартаменты для пятого. В общем, кто успел – тот и съел. Понятно, что верхушка “пирамиды” оказывалась “в пролете”.

Однако Сергей Столяров, как и руководители заинтересованных структур, озабочен тем, что механизм реализации нового закона не отработан.

…Или бежать с “поля боя”

Солидарен со Столяровым и заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марс Газизуллин. Он считает, что закон, защищая права дольщиков и очищая рынок от несостоятельных и недобросовестных строительных фирм, вместе с тем не способствует развитию долевого жилищного строительства. Требования к застройщику, как и степень его ответственности, сильно возросли. Он идет на большой риск, выкладывая деньги на сбор различных разрешительных документов без уверенности в том, что сможет потом привлечь нужное количество дольщиков и собрать средства, которые требуются для возведения объекта.

По словам замминистра, сегодня намерения строителей таковы: максимально уменьшить объемы долевого участия инвесторов в строительстве объектов. Гораздо проще и надежнее взять банковский кредит, построить дом и продавать уже готовое жилье, тем самым обезопасив себя от штрафов, к примеру, за несвоевременную сдачу объекта. К тому же сегодня застройщик поставлен в такие условия, когда очень трудно уложиться в обозначенные сроки.

Чтобы добиться разрешения на строительство объекта, необходимо иметь на руках сводное заключение экспертизы проектно-сметной документации. А чтобы получить такое заключение, нужно пройти множество инстанций. Причем процесс этот поэтапный: не согласовав бумаги, допустим, с санитарами, к экологам лучше не соваться. Поскольку регламентом на согласование документов в каждой структуре отводится месяц и не исключено, что какая-то из инстанций вернет бумаги на доработку, “этапы большого пути” можно расписывать на год-полтора вперед. При таком раскладе мало кто сумеет дойти до финиша…

По данным Минстройархжилкомхоза, в республике зарегистрировано девять тысяч организаций, занимающихся строительно-монтажными работами. Конечно, среди них довольно много фирм-однодневок, а средних и крупных предприятий – около 500. И лишь 80-90 компаний серьезно работают на рынке долевого жилищного строительства. Сколько из них рискнет остаться в этом бизнесе теперь, когда “правила игры” изменились?

Министерство подготовило проект документа, который “запараллеливает” описанный выше процесс: инвестор сдает комплект проектно-сметной документации на экспертизу, и эксперты по своему усмотрению решают, заключения каких ведомственных специалистов требуются в каждом конкретном случае для вынесения окончательного вердикта. И сами привлекают их к работе. То есть инвестор не бегает по инстанциям, а время для согласований сокращается до 45 дней.

По мнению Марса Газизуллина, необходимо как можно быстрее решать данную проблему – в конце концов, это выгодно как строительным организациям, так и населению. Приобретение “долевых” квартир обходится наполовину дешевле, чем покупка уже готовых апартаментов. И если в нынешнем году объемы строительства жилья долевым способом уменьшатся незначительно, так как разрешения на сегодняшние новостройки получены еще до “дня икс”, то есть до 1 апреля, то в будущем году ситуация может измениться. И тогда решение “квартирного вопроса” будет по карману только очень богатым людям.

Качество – на совести инвесторов

Вопрос качества коммерческого жилья остается весьма острым, хотя чиновники и утверждают, что с принятием вышеназванного закона ответственность застройщика за продукт своего труда возрастает. Да, гарантийный срок, в течение которого строительная компания обязана устранить откровенный брак, влияющий на безопасность объекта, достигает пяти лет. И если она не пожелает сделать это, а у жильцов из-за строительных недоделок возникнут проблемы, они могут обратиться в суд. Однако министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин не припоминает случая, когда дольщик что-либо отсудил бы у застройщика.

В советские времена, которые сегодня принято ругать, существовали жесткие требования к строительству, но потом их подзабыли. Государственный контроль, конечно, есть и сейчас, в Татарстане эти функции возложены на Госархстройнадзор РТ. Но отследить, что происходит на каждой из многочисленных строительных площадок, огороженных высокими заборами, очень сложно.

На памяти показательный случай, произошедший недавно в Казани. Из-за нарушений технологии строительства рухнули четыре пролета монолитного жилого здания, возводимого долевым способом на улице Чистопольской. Слава богу, это произошло до заселения дома. Чтобы дольщики не остались у разбитого корыта, фирмочку-застройщицу заставили демонтировать объект и начать строительство с “чистого листа”, но уже под усиленным контролем надзорных органов. Готовый дом обследовали, как говорится, по сантиметру. Убедившись в его надежности, приняли в эксплуатацию. Но недобросовестную фирму все же лишили лицензии…

К сожалению, федеральным законом о техническом регулировании предписано, что до 2007 года все строительные нормы и правила (СНиП) носят рекомендательный характер и обязательны только в части обеспечения безопасности сооружений, защиты окружающей среды и здоровья людей. Поэтому у нас пока невозможно заставить коммерческие строительные организации придерживаться норм, скажем, по воздухообмену в помещениях, шумо- и звукоизоляции, хотя в развитых странах это строго регламентируется. Руководители Минстроя республики признают: жестко требовать выполнения заданий на проектирование могут лишь со строителей тех объектов, которые финансируются из бюджета. В остальных случаях – только рекомендовать прислушаться к “советам” территориальных строительных норм, разработанных в недрах республиканского министерства.

Таково федеральное законодательство, а Татарстан является субъектом России и должен выполнять общие “правила игры”. Центром, правда, было обещано взамен “эфемерных” СНиПов до 2007 года утвердить технические регламенты строительства. Однако до назначенного времени осталось менее полутора лет, но воз и ныне там. В итоге надзор за коммерческим строительством свелся к принципу – “абы не упало”…

И еще одна проблема, которая возникает по вине самих граждан. Как известно, у нас коммерческое жилье сдается с черновой отделкой, то есть отделочные работы в квартирах должны осуществлять сами будущие жильцы. Причем предельные сроки завершения таких работ нигде и никем не оговариваются. Как результат, уже после сдачи и заселения дома возникают всевозможные неприятности: в одних квартирах что-то отваливается, в других – отклеивается, и так далее. А все потому, что новоселы начинают фантазировать каждый на свой лад – монтируют джакузи, сауны, подогреваемые полы, подвесные потолки и прочие “навороты”, делают перепланировку квартир, совершенно не заботясь о том, как все это отразится на состоянии здания в целом.

Исполняющий обязанности заместителя главы администрации Казани Зиннур Закиров считает, что необходимо принять законодательный акт, обязывающий обладателей коммерческого жилья довести его до ума в определенные сроки, а уж после этого принимать дом в эксплуатацию. Тем более, регистрировать в собственность можно “законченное строительством жилье”, а отделка (не путать с обычным ремонтом) входит в это понятие. Однако наша регистрационная палата продолжает ставить на учет “полуфабрикаты”.

Между тем, например, в Китае запрещено продавать недоделанную недвижимость. В Финляндии дома сдаются не просто “под ключ”, а уже укомплектованными мебелью. В Польше покупателю жилья дается полгода, чтобы по окончании основных строительных работ он произвел отделочные.

К слову…

Кто бы оспаривал благие намерения наших законодателей и их заботу о потребителях! Но факт остается фактом: в одном месте они перегибают палку, в другом – “недогибают”, а в третьем – пускают дело на самотек. Зато оставляют за собой широкий фронт работ – внесение многочисленных поправок и изменений в принимаемые законы.