Раньше мы и не задумывались о том, что значит управлять жилым домом. Спокойно жили в своих квартирах и в ус не дули. Разве что поругивали уборщиц, дворников или слесарей за то, что они не всегда добросовестно убирали, мели или чинили. А теперь нам говорят: берите штурвал в собственные руки и вперед – к победе реформ. Теоретически “порулить” можно, но как осуществить это на практике?
Сегодня специалисты Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ вновь отвечают на вопросы наших читателей.
Сделать правильный выбор
В средствах массовой информации постоянно говорят о том, что до следующего года всем собственникам жилья на общем собрании необходимо выбрать форму управления домом. Сколько вариантов предлагается, чем они отличаются? И как влияют характеристики дома (этажность, срок эксплуатации, набор коммунальных услуг) на выбор формы управления?
Действительно, до 1 марта 2006 года собственники помещений в многоквартирном доме должны определить подходящий для себя способ управления. Вариантов три: управление домом непосредственно самими собственниками; товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом; управляющей организацией.
Характеристики дома влияют на выбор формы управления только в одном случае: распоряжаться малоквартирными домами целесообразнее самим жильцам. Чем больше в доме квартир, тем менее эффективен данный способ. Факт управления товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом будет свидетельствовать об инициативности и истинно хозяйском подходе собственников к судьбе своей недвижимости. Понятно, что хозяин, распоряжающийся собственным имуществом, сам себе не навредит.
Означает ли передача функций управления домом собственникам, что государство отстранилось от решения этого вопроса?
Ни в коем случае. За государством остается решение огромного числа вопросов. Именно органы местного самоуправления проведут открытый конкурс по отбору управляющей организации для тех домов, жильцы которых до 1 марта будущего года не выберут форму управления. Государство было и остается гарантом осуществления жилищных прав граждан, оно обеспечивает контроль за исполнением законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений санитарным правилам и техническим нормам, а коммунальных услуг – установленным требованиям.
Каким образом будет проходить процесс управления домом, находящимся в государственной, муниципальной собственности или являющимся общежитием, служебным жильем?
В первую очередь нужно понять: управление жильем – прерогатива собственника, которым может быть как государство, муниципалитет, так и коммерческая организация. Поэтому управление многоквартирным домом, все помещения которого находятся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется управляющей компанией, выбранной по результатам открытого конкурса.
Могут ли участвовать в процедуре выбора формы управления жильцы, не являющиеся собственниками квартир?
Жильцы не приватизированных квартир, имеющие договора социального найма, не голосуют. За них решение принимает собственник – представитель государства или муниципалитета.
Что происходит в случае несогласия одного или нескольких жильцов с решением большинства о выборе формы управления?
За выбор формы управления домом должны проголосовать более 50 процентов собственников помещений. Решение общего собрания является обязательным для всех, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. В случае, если один или несколько собственников не участвовали в собрании или голосовали против, при этом принятое решение каким-то образом нарушает их права и законные интересы, они вправе обратиться в суд. Заявление может быть подано в течение шести месяцев со дня принятия решения.
Могут ли домом управлять не одна, а несколько управляющих компаний или товариществ и, наоборот, несколькими домами – одна организация?
Многоквартирный дом может управляться только одной компанией. В случае, если собственники помещений решают создать ТСЖ, то это также может быть только одно товарищество. А вот несколькими многоквартирными домами вправе управлять одна компания, также товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.
Каков порядок заключения договора на управление домом и что должно быть включено в такой договор?
Договор заключается в письменной форме после выбора управляющей организации. Он подписывается с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении общего собрания.
В документе должны быть указаны: состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения этого списка, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией; порядок определения цены договора, размера платы за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств.
Условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Он заключается на срок не менее одного года и не более чем на пять лет.
Курс – на жилищное товарищество
Что нужно сделать, чтобы создать товарищество собственников жилья?
Прежде всего необходимо отметить, что инициаторами создания ТСЖ являются сами собственники помещений. Процесс создания состоит из нескольких этапов. Сначала на общем собрании нужно принять решение об образовании ТСЖ, за что должны проголосовать более 50 процентов собственников. Причем количество голосов, которым обладает гражданин, зависит от размера площади принадлежащего ему помещения. На собрании также принимается устав товарищества, избирается его правление.
Следующий шаг – регистрация учредительных документов в налоговых органах. Делается это в соответствии с законодательством о регистрации юридических лиц. После чего многоквартирный дом вместе с земельным участком передается в управление ТСЖ, это закрепляется распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений РТ или комитета по управлению муниципальным имуществом. ТСЖ принимает здание от ранее обслуживавшей его жилищной организации по акту приема-передачи и оформляет акт технического состояния дома и сетей.
Завершающей стадией в процессе организации деятельности жилищного товарищества является формирование органов управления. Высшим станет общее собрание членов ТСЖ, исполнительным – правление, которое возглавит председатель.
Какие функции выполняет товарищество собственников жилья?
ТСЖ обладает большим набором прав и обязанностей. К примеру, товарищество вправе принимать решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройке), о границах использования земельного участка, на котором расположено здание.
Другой блок вопросов, находящихся в компетенции ТСЖ, – распоряжение общим имуществом. Члены товарищества принимают решение о его ремонте, передаче в пользование, о заключении соответствующих договоров найма, аренды, а также устанавливают цену договора.
Товарищество собственников жилья контролирует выполнение управляющей организацией всех обязательств, осуществляет технический осмотр жилья, составляет перечень требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, планирует и организует техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт дома.
Следующий важный момент: ТСЖ определяет размер и порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги.
Из каких средств формируется бюджет ТСЖ?
В казну ТСЖ идут обязательные платежи, взносы членов товарищества, доходы от хозяйственной деятельности. Товарищество может использовать и другие источники поступления денежных средств: арендную плату за пользование общим имуществом, земельным участком, фасадом здания под рекламу и так далее.
Кто может стать председателем правления ТСЖ? Является ли эта должность оплачиваемой или работа ведется на общественных началах?
Возглавить организацию может любой инициативный человек. Только нужно, чтобы он являлся собственником жилого помещения в доме, который входит в состав конкретного товарищества, и был членом правления этого ТСЖ. Решение о виде и размере заработной платы председателя принимается на общем собрании. Это может быть как ежемесячное денежное вознаграждение, так и освобождение от оплаты жилищных услуг.
Тарифная политика вкупе с имущественным вопросом
Может ли ТСЖ влиять на снижение тарифов на жилищно-коммунальные услуги?
Тарифы за коммунальные услуги устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. Но товарищества собственников жилья могут оказывать влияние на снижение уровня платежа за ЖК-услуги. В их компетенции тарифы на жилищные услуги (уборка придомовой территории, содержание лестничных клеток, подвалов и другие), которые определяются на общем собрании и могут быть ниже расценок, установленных для муниципальных домов.
Большую роль в вопросе снижения платежа за коммунальные услуги играет энергосбережение. ТСЖ могут установить приборы учета. К примеру, если вести раздельный учет расхода электрической энергии по двухтарифной системе, за услугу, полученную в ночные часы (с 23 до 7 часов), будете платить лишь 25 процентов от “дневной” цены.
Что является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и как им можно распоряжаться?
Общее имущество собственников – это объекты, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. К ним относятся: межквартирные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства.
По решению собственников помещений, принятому на собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает чьих-либо прав и законных интересов. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не во всех случаях можно оградить от посторонних. К примеру, земля будет обременена правом ограниченного пользования другими лицами, если пройти к другим объектам можно только через данную территорию.
Каким образом собственники помещений могут распоряжаться придомовой территорией?
После процедуры отвода земельного участка они могут заняться расширением или надстройкой многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек. Собственники также вправе принять решение о введении ограничений на использование придомовой территории, сдать земельный участок в аренду под размещение платных автостоянок, киосков и прочего.
Какие работы по благоустройству, ремонту и содержанию домов ТСЖ обязано производить за собственный счет?
Те, которые собственники помещений оплачивают в графе “плата за жилое помещение”: содержание и ремонт жилого помещения, управление многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.
Можно ли поменять уже выбранную форму управления домом?
Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников.
Существует ли структура, которая защищает права и интересы товариществ собственников жилья?
Стимулирование создания ТСЖ является одной из государственных задач. Управленцев, которым предстоит руководить товариществом, сегодня обучают в Республиканском учебно-курсовом комбинате.
Для защиты интересов ТСЖ создана региональная общественная структура “Содействие организации и развитию самоуправления многоквартирными домами Республики Татарстан”. Она решает задачи информационного, социального и правового характера. Кроме того, не нужно забывать о Государственной жилищной инспекции, призванной защищать интересы граждан в сфере ЖКХ.
Ирина ЧУПИНА.