Квартирный вопрос еще долго будет будоражить умы россиян. Ох, как много “квадратов” нужно построить, чтобы решить жилищную проблему! Да и времени для этого требуется немало. А поскольку о безвозмездном жилье мы, существуя в условиях рынка, начинаем забывать, то пытаемся найти другие способы обеспечить себя крышей над головой. Один из них – долевое участие в строительстве жилья.
Сегодня мало кому нужно объяснять, что это такое. Гражданин в соответствии с договором выплачивает фирме-застройщику денежки, которые используются для возведения жилого дома. По окончании строительства клиенту предоставляется квартира “согласно купленному билету” – при этом от вложенной в дело суммы будут зависеть площадь апартаментов, этажность и прочее. Для более-менее обеспеченных людей это неплохой способ приобретения жилья.
К тому же сегодня на жилищном рынке готовых квартир предлагается очень мало. Попробуйте обзвонить риэлтерские конторы, и вы убедитесь, что это так. Люди предпочитают не расставаться с недвижимостью, наоборот, – по возможности вкладывают в нее деньги. Министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин привел такой пример: во время инвентаризации жилищного фонда республики обнаружилось, что один из татарстанцев владеет аж четырнадцатью (!) квартирами.
Так вот, все это играет на популяризацию долевого строительства. И на то, что некоторые застройщики пользуются своим положением и выдают некачественную продукцию. Либо не выдают ее вообще.
“Жвачка” длиною в семь лет
Немало фирм, занимающихся долевым строительством, попало в поле зрения юристов общественной организации “Общество по защите прав потребителей Республики Татарстан”. По одним делам уже идут судебные разбирательства, другие находятся в стадии рассмотрения.
К примеру, в конце сентября в Вахитовском районном суде Казани рассматривался иск, предъявленный обществом к ОАО “Татстрой”. Фабула дела такова.
В декабре 1997 года гражданка Петрова (фамилия изменена) заключила с “татстроевской” строительно-монтажной фирмой №2 договор о долевом участии в строительстве квартиры в доме на улице Заря в Советском районе Казани. “Татстрой” возводил жилой объект, заказчиком которого выступал Казанский завод газовой аппаратуры. “Татстрою” в счет платы за работу причиталось 30 процентов квартир в этом доме. Однако гражданке Петровой и еще более чем десятку дольщиков крупной компании жилье “улыбнулось”.
На состоявшихся в январе и сентябре прошлого года заседаниях Арбитражного суда РТ выяснилось, что часть квартир по спорному дому выкупило у “Газоаппарата” в счет погашения долгов ООО “Линастрой”. И вместо 30 процентов жилья “Татстрою” оставили 12,37 процента. По закону руководство компании обязано было проинформировать своих дольщиков о сложившихся обстоятельствах, но не сделало этого. Понятно, что часть потенциальных “квартировладельцев”, семь лет дожидавшихся своего часа, пролетели, как фанера над Парижем.
– Самое любопытное вот что: похоже, компания намеренно обнадеживала людей, а их деньги использовала не по назначению и не собиралась возвращать, – говорит ведущий юрист Общества по защите прав потребителей РТ Игорь Мазнев. – По крайней мере, тому свидетельство – вот это официальное письмо (показывает бумагу. – Авт.), отпечатанное на фирменном бланке компании, завизированное юристом СМФ №2 “Татстроя” Г.Сипягиной и присланное на имя председателя нашей организации, которая отстаивает права Петровой в суде.
– В письме, – продолжает Игорь Николаевич, – указано, что СМФ №2 является структурным подразделением ОАО “Татстрой” и в соответствии со статьей 55 Гражданского кодекса РФ правами юридического лица не обладает. Договор же с Петровой о долевом участии подписан бывшим директором фирмы Ю.Ворониным, который не уполномочен подписывать такие документы от имени “Татстроя”. Поэтому договор недействителен и никаких юридических последствий за собой не влечет. То есть, по сути, компания подписалась под тем, что изначально незаконно взяла, а потом использовала деньги частного лица, однако нести за это ответственность не намерена. В общем-то, в наличии достаточно документов, чтобы дело передать в Управление по борьбе с экономическими преступлениями…
Между тем еще в октябре 2003 года Советский районный суд Казани установил, что Петрова действительно полностью выполнила свои договорные обязательства перед строительной компанией, то есть расплатилась за будущую квартиру площадью чуть больше 39 квадратных метров и стоимостью 110 миллионов неденоминированных рублей (по тогдашнему курсу 20 тысяч долларов), получив взамен “дырку от бублика” и семилетнюю головную боль.
Женщина, чьи права были ущемлены, пошла искать правду в Общество по защите прав потребителей, которое в свою очередь обратилось в Вахитовский районный суд Казани с исковым заявлением о признании вышеназванной сделки недействительной и возмещении Петровой средств, сопоставимых с рыночной стоимостью однокомнатной квартиры, что в доме по улице Заря. Судя по справке, данной оценщиками из ООО “Алькор”, эти апартаменты стоят 580 тысяч рублей – из расчета 14788 рублей за один квадратный метр.
Суд почему-то принял во внимание другую справку – из Госкомстата республики: в соответствии с усредненной стоимостью столичного “квадрата” в 12501 рубль жилье оценили в 490322 рубля (или 16300, а не 20 тысяч долларов). Однако документ из комитета по статистике носит справочно-рекомендательный характер, поскольку составлен без учета конкретных характеристик именно той, спорной, квартиры.
Кроме того, согласно Федеральному закону “О защите прав потребителей”, за невыполнение “Татстроем” договорных обязательств суд должен был взыскать с компании еще и неустойку в размере трех процентов от стоимости договора за каждый день просрочки. А это ни много ни мало тоже 580 тысяч рублей. Суд проигнорировал данное требование, мотивируя это тем, что не усматривает в действиях “Татстроя” умышленного неисполнения своих обязательств. Однако неустойка (пени) взыскивается независимо от умысла. Исчисляется она с момента предъявления претензии обиженного к обидчику, в данном случае – с июля текущего года. Когда после вышеупомянутого письма стало ясно, что “Татстрой” может не вернуть дольщице ни гроша, ему официально предъявили претензию.
– Помимо прочего суд не усмотрел оснований для взыскания с предприятия штрафа за злостное нарушение прав потребителя. И даже не потрудился объяснить, почему, – добавляет заместитель председателя Общества по защите прав потребителей Игорь Ляпахин.
Что же получается? Если пассажир не оплатит проезд, его оштрафуют, и при этом не будут разбираться: является он хроническим “зайцем” или просто у него сегодня нет денег, поскольку на его предприятии задержали зарплату. Если автомобилист превысит скорость, гибэдэдэшник не преминет оформить на него протокол независимо от того, злостный перед ним нарушитель или у человека были веские причины давить на газ. Если вы не успеете вовремя сдать налоговую декларацию, приготовьтесь к штрафным санкциям. И никого не волнует, что вы, допустим, долгое время лежали в больнице. Можно привести массу примеров, когда штрафы, пени, неустойки взимаются государством с граждан безоговорочно.
А в нашем случае Фемида “не усмотрела”, “не нашла”, “не посчитала нужным” и так далее. То есть рассмотрела дело не с позиции защиты прав гражданина, предусмотренных Конституцией, Гражданским и Жилищным кодексами РФ, другими законодательными актами, а с позиции “не навреди” мощной строительной корпорации. Принято решение лишь о расторжении договора о долевом участии в строительстве жилья и взыскании в пользу Петровой 493812 рублей, в том числе трех тысяч – в счет компенсации морального вреда и 490 рублей на возмещение судебных расходов.
Но надежда умирает последней, истцы не оставляют намерения взыскать неустойку в пользу потерпевшей дольщицы – соответствующая кассационная жалоба направлена в Верховный суд РТ. Нужный прецедент создает Общество по защите прав потребителей. Ведь в настоящее время в Госдуме рассматривается вопрос об обязательном взыскании штрафов с подобных злостных нарушителей – не менее тридцати процентов от стоимости иска…
Трещат по швам
Подсунуть “кота в мешке” вместо добротной квартиры человеку, покупающему готовые “квадраты” в уже отстроенном доме, довольно сложно, – товар можно попробовать на ощупь. При долевом участии в строительстве жилья случается всякое. Ваши собственные апартаменты – пока еще только мираж, поскольку здание, в котором они будут находиться, имеется лишь в нарисованном виде. Но вы уже начинаете выкладывать за них денежки. И даже когда раскошелитесь долями по полной программе, ваш дом будет еще очень далек от состояния полной готовности. Так что пощупать товар посчастливится не скоро. В такой ситуации фирме-застройщику обмануть клиента весьма просто: деньги уже в ее казне, а за качество… да пусть хоть “Солодов” отвечает!
К юристам Общества по защите прав потребителей РТ обратились жильцы трех из четырех домов, возведенных долевым способом в Казани на проспекте Победы.
– Там очень запущенная ситуация, – комментирует Игорь Мазнев. – Дома построены по принципу “тяп-ляп”, официально в эксплуатацию не сданы (акты приемки-сдачи подписаны не всеми членами госкомиссии). Но люди в них живут, хотя стены там трещат по швам, нет разрешительных документов на то, что жильцы вправе пользоваться электроэнергией, теплом и водой.
Дольщики заплатили огромные деньги – только за однокомнатные квартиры по 500-600 тысяч рублей, но эксплуатирующие организации из-за многочисленных строительных недоделок отказываются брать эти дома на баланс. Изначально фирма-застройщик действовала по такой схеме: вынуждала жильцов создавать товарищества собственников жилья, а затем подписывать акты о приемке домов в эксплуатацию. Проектно-сметная документация на здания не афишировалась. Поэтому люди не знали о том, какие технологии и материалы применялись в строительстве этих объектов.
Постфактум вырисовывается следующая картина: жильцы вселились, товарищества по актам дома приняли… и столкнулись с множеством заморочек. К примеру, оказалось, что для обшивки кровли использовано обычное железо – вместо оцинкованного. В итоге – после дождя покрытие прогибается, и в девятиэтажном здании вода заливает квартиры аж до пятого этажа. Есть неисправности в канализации, отсутствуют козырьки и дорожки, полы не выложены плиткой, стены подъездов не покрашены… А один из домов дал трещину чуть ли не в кирпич шириной.
Специалисты Госархстройнадзора приезжали, посмотрели, ужаснулись, выдали предписание – устранить брак. Но воз и ныне там…
По словам юристов, хоть вина застройщика и лежит на поверхности, отстоять права потребителей можно лишь при наличии результатов инженерно-строительной экспертизы. А для этого нужно поднимать проектно-сметную документацию (то есть вырвать ее из рук предпринимателей). Да и стоимость проведения таких работ немалая – свыше 150 тысяч рублей. На кого ляжет финансовая нагрузка? Опять на жильцов. А возместит ли им суд эти издержки?..
Еще пример. На месте возведения одной из фирм девятиэтажного жилого здания на столичной улице Гвардейской из рук вон плохо были проведены геодезические работы. В результате дом, после того как туда вселились жильцы, “поплыл”: появились трещины в лестничных пролетах, прочие серьезные неприятности. В общем, новый объект превратился в аварийный. И может рухнуть. Обеспокоенные такой перспективой жильцы “надавили” на фирму-застройщика.
Та отреагировала весьма оригинально: своими силами (то есть сама себе) сделала строительную экспертизу. Жильцы, естественно, с ее не очень-то плачевными результатами не согласились. Инициативные обитатели “поплывшего” дома организовали независимую экспертизу и оценку нанесенного им ущерба. Понятно, что новые результаты существенно отличались от первоначальных. Специалисты Госархстройнадзора подтвердили наличие строительного брака, установили сроки его устранения. Сейчас “больное” здание пытаются лечить…
Приведенные нами примеры отнюдь не единичны. В связи с этим возникает масса вполне логичных “почему”. Почему люди за собственные деньги не могут получить достойное жилье? Почему предприятия, которые недобросовестно занимаются долевым строительством, не лишаются лицензий и остаются безнаказанными? Почему не создаются государственные комиссии, допустим, при Минстройархжилкомхозе республики, которые наводили бы порядок в этой сфере? Или мы дожидаемся, когда грянет гром, а потом будем искать концы?
А найдем ли?..