Сегодня в США реализуется около сорока инвестиционных федеральных программ жилищного строительства. В России многие десятилетия существовала лишь одна – государственная программа, при которой жилье строилось на бюджетные деньги и предоставлялось гражданам в порядке очередности. И только тремя процентами измерялось индивидуальное строительство.
С наступлением эпохи рыночной экономики ситуация на жилищном рынке, конечно же, изменилась: с приходом частного капитала государство постепенно стало сворачивать свою деятельность в этой сфере, появились новые, в том числе коммерческие, проекты. Однако рыночные механизмы не помогли вернуться к темпам жилищного строительства, существовавшим в социалистические времена. Тогда только в Татарстане ежегодно вводилось около двух миллионов квадратных метров жилья. В постсоветский же период максимальный показатель не превысил отметки в полтора миллиона “квадратов” в год. Благодаря реализации республиканской программы ликвидации ветхого жилья ежегодный прирост составил 350-380 тысяч квадратных метров. В основном же жилищные потребности восполняются рынком, а объемы частного строительства подскочили до 600 тысяч “квадратов”.
Но этого мало. И по-прежнему квартирный вопрос стоит очень остро, тем более что каждый год из жилищного фонда республики по причине ветхости убывает до 200 тысяч квадратных метров. Купить квартиру на рынке в состоянии далеко не каждый татарстанец. Долевое строительство лишь частично снимает жилищную напряженность, а огромная часть населения остается в зоне квартирной недосягаемости.
Каким образом обеспечить крышей над головой эту категорию граждан? Такой жизненно важный вопрос стоит перед руководством как России, так и Татарстана. В нашей республике планируется решить его по-своему – путем реализации закона “О мерах государственной поддержки развития жилищного строительства в РТ”, по-другому – президентской программы социальной ипотеки, проект которой находится на рассмотрении Госсовета РТ. В чем суть этой программы, и у кого из татарстанцев есть шанс воспользоваться ею? Рассказывает один из ее разработчиков – исполнительный директор Государственного внебюджетного жилищного фонда при Президенте РТ Талгат Абдуллин.
– Сразу хочу подчеркнуть, что в Татарстане есть возможности для решения жилищного вопроса, – говорит Талгат Мидхатович. – Главные факторы, способствующие этому, – политическая воля на то руководства республики, сильная экономика, хорошая база строительной индустрии.
В целом же по России проблема стоит куда острее. Сегодня в стране девяносто миллионов квадратных метров жилья является ветхим. Разделение капитала по территориям настолько разительное, что, допустим, Москву уже трудно назвать городом – это развитое территориальное образование, куда стекается капитал, поэтому квартирный вопрос решается здесь достаточно хорошо. Но в то же время в других регионах жилищная проблема не снимается. Ситуация опасная: на многие годы “выключить” строительную отрасль (которая приносит реальный доход) из процесса производства, то есть из экономики России – это все равно, что лишить Японию радиоэлектроники.
В общем, для всей страны поддержка жилищного строительства – задача экономическая, политическая, социальная, даже, если хотите, экологическая. Но чтобы ее решить в рамках законов развития ипотеки, предложенных федеральным Правительством, нужно, во-первых, повысить доход населения, во-вторых, смягчить экономический режим в жилищной политике. А также оказать несостоятельным гражданам помощь, чтобы они смогли справиться с квартирным вопросом.
Кстати, десяти процентов резервного фонда Российской Федерации, который составляет сотни миллиардов долларов, вполне достаточно, чтобы в принципе решить проблему жилищного строительства в стране. Если сегодня только пять процентов россиян могут самостоятельно осилить жилищный вопрос, то все соответствующие законопроекты, проходящие сейчас через Госдуму, способны увеличить эту цифру процентов на десять. Что очень мало…
-…Поэтому в Татарстане было решено выйти из рамок обычной ипотеки, дополнив ее социальным содержанием?
– Совершенно верно. То есть сделать ипотеку доступной для несостоятельной категории населения, которая никогда не сможет сама решить свою жилищную проблему, – для многодетных и молодых семей, бюджетников, научных работников и так далее.
Для них и была разработана программа социальной ипотеки, механизм реализации которой предусматривает очень четкое взаимодействие различных структур законодательной, исполнительной власти с самим Президентом. Рождается новая система отношений между органами самоуправления, местного управления и государственной власти. Это тоже нужно было отрегулировать. Как и порядок и форму поддержки конкретного человека.
В законопроекте учтены все эти нюансы. И, безусловно, определены основополагающие требования, регулирующие программу с точки зрения объемов жилищного строительства, категорий граждан, имеющих шансы рассчитывать на программное жилье. Люди должны знать, по каким параметрам они смогут “войти в программу”, поскольку у них должен быть стимул заниматься созидательным трудом и зарабатывать деньги, быть открытыми в смысле занятости, налогообложения. То есть проект ориентирован на то, чтобы денежные средства населения постепенно покрывали стоимость квартир, но в то же время у людей оставались в собственном бюджете деньги в объеме, превышающем показатель прожиточного минимума.
– Талгат Мидхатович, за счет чего будет осуществляться государственная поддержка населения в приобретении квартир?
– Вкупе с местными органами власти, которые считают, что помочь своим землякам необходимо, мы анализируем, за счет каких местных резервов можно выйти из ситуации. И один из крупнейших ресурсов, находящихся в ведении самоуправления, – это земельный. Мы предлагаем: давайте сложим все свободные территории в некую “корзину” – создадим земельный резерв. И договоримся: если вы хотите строить жилье, земля для этого должна быть предоставлена обязательно, тогда мы согласны вкладывать денежные средства в его строительство.
По обоюдному согласию с органами самоуправления оставшиеся земельные участки должны использоваться в рамках закона о градостроительстве, с соблюдением правила застройки для данной территории. Но вопрос дальнейшего использования земли будет решаться на уровне Правительства. А средства от продажи земельных участков станут направляться и на строительство жилья.
Мы предлагаем предоставлять инвесторам землю с таким условием: сейчас можете не платить за нее, но когда построите здесь объект, часть имущества отдадите в “копилку”, которая пойдет на строительство жилья для тех, кто нуждается в поддержке. Если имущество неделимое, будьте добры заплатить за землю по рыночной стоимости.
Таким образом определяется один из источников финансирования программы и осуществляется взаимодействие между органами самоуправления и государством.
Кроме того, законопроектом предусмотрено, что предприятия и организации республики будут перечислять в бюджет добровольные целевые платежи (типа целевого налога при антитрущобной программе). Также к программе социальной ипотеки проявляют огромный интерес институционные финансовые организации – страховые компании, инвестиционные фонды, банки.
Наряду с денежным вопросом, главное – организационная сторона дела: наличие генеральных планов населенных пунктов и коммуникаций, успешное взаимодействие государственных, хозяйствующих и прочих структур.
Социальная ипотека – это закон завтрашнего дня, он дает возможность решать жилищную проблему и устанавливать инстанции, которые должны заниматься этим. На взгляд разработчиков законопроекта, политику в данной области должен определять Президент республики.
– Как я поняла, основные претенденты на участие в программе – граждане, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий?
– Именно так. Однако мы проанализировали списки очередников и выяснили, что немало граждан имеют по нескольку квартир, оформленных, допустим, на близких родственников. Есть факты проживания очередников в одном месте, а регистрации – в другом. Подобные претенденты участвовать в программе не смогут.
– Само слово “ипотека” подразумевает возвратность средств за предоставленное жилье. В какие пределы должен укладываться доход человека, чтобы можно было рассчитывать на господдержку?
– Гражданин, в принципе, должен быть занят трудом. Мы понимаем, что у бюджетника доход невысокий. Но если человек работает в каком-нибудь обществе с ограниченной ответственностью, а получает восемьсот рублей в месяц, то это уже его проблемы. Коль за такие деньги пошел в частную структуру, значит, во столько себя оценил. Возможно, здесь имеет место “конвертная система” оплаты труда, “серый” рынок и прочее. Если нет, то человек должен стремиться улучшить условия своей работы, а не говорить: мол, директор предприятия плохой – мне не платит, поэтому дайте мне квартиру.
– Подразумевается, что в программе смогут участвовать люди, действительно нуждающиеся в жилье. Сколько квадратных метров жилой площади должно приходиться на каждого члена семьи, чтобы она попала в льготную категорию?
– Менее семи “квадратов”. На первом этапе реализации программы будем выдерживать эту норму. Однако Президент своим решением может сделать исключение. Кроме того, вполне вероятно, что, к примеру, для научных работников, требующих особого подхода, норма будет увеличена.
– Как известно, за жилье, предоставленное по программе социальной ипотеки, нужно выплачивать ежегодно семь процентов его стоимости в течение периода до двадцати восьми лет. Будет ли со временем индексироваться процентная ставка?
– Предполагается, что процентная ставка останется стабильной. Вполне возможно, даже понизится – за счет стабилизации валюты, падения банковских процентов и уровня инфляции.
Семь процентов – это в четыре раза меньше, чем ежегодный индекс роста цен на недвижимость. Однако цены на недвижимость растут не пропорционально стоимости прямых материальных затрат, связанных со строительством, прирост гораздо больше. Во-первых, из-за объективного роста стоимости земель. Во-вторых, из-за дороговизны услуг, связанных с привлечением финансов, менеджмента, с системой продаж и так далее. К примеру, традиционно доходность риэлторских компаний составляет, как минимум, двадцать пять процентов. Мы исключили эти сопутствующие факторы и получили огромную экономию. Остались затраты, связанные непосредственно со строительством, плюс рыночная стоимость земли. К тому же доходы с семи процентов мы вновь возвращаем в инвестиционное поле.
– Каков размер первоначального взноса?
– В большей степени его будет определять сам гражданин. Но чем выше первоначальный взнос, тем длиннее срок рассрочки и больше шансов выбрать жилье по своему вкусу. Например, по программе ликвидации ветхого жилья квартиры распределяли чиновники, и у людей не было права выбора. Мы же хотим уйти от чиновничьего передела.
Однако размер первоначального взноса не должен превышать тридцати процентов стоимости жилья. Почему? Потому что проект социальный. Человек, который в состоянии быстро выкупить квартиру, в такой программе не нуждается.
– Талгат Мидхатович, но может возникнуть такая ситуация: дом рассчитан на сто квартир, и все будущие жильцы изначально внесли по тридцать процентов стоимости жилья. Кто будет обладать правом первоочередного выбора?
– Проблема решается очень просто – повышается цена одного квадратного метра. Причем люди сами будут предлагать, до какой планки они хотят поднять стоимость “квадрата”. Если повысилась стоимость квадратного метра, значит, увеличилась тридцатипроцентная сумма. Платите. И так до победного конца – пока не появятся первоочередники. Если будущие жильцы отказываются платить, тогда квартиры между ними распределяются по жребию.
– Хорошо, люди получили жилье, но пока не расплатились за него, поэтому не являются собственниками. Каким образом они станут управлять своим домом?
– Государственную поддержку будем оказывать тем гражданам, которые объединятся в потребительские жилищные кооперативы – самоуправляемые организации, состоящие из людей, желающих улучшить свои жилищные условия или уже улучшивших их, но пока продолжающих расплачиваться за квартиры. То есть “голосов” государства в таких организациях нет. Кооператив станет формироваться с началом строительства дома. С этого момента уже появляются люди, которые внесли первоначальный взнос и потенциально могут войти в управление процессом строительства, приемки в эксплуатацию. Дальше – на основе акта приемки объекта в эксплуатацию они заключают договоры с управляющими компаниями или организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги. Когда пятьдесят процентов граждан станут собственниками жилья, то есть выкупят свои квартиры, может быть сформирован кондоминиум, которому перейдут имущественный комплекс и земля.
– Допустим, я хочу участвовать в программе. Куда я должна “постучаться”?
– В первую очередь, в органы местного самоуправления, имея при себе документы о составе семьи и месте проживания, декларацию. Общественная комиссия будет решать, поставить вас на учет или нет. А потом администрация заявит в органы государственной власти, в том числе и нам, о необходимости господдержки такого-то количества граждан. Отсутствие заявок станет поводом для оценки работы органов самоуправления: почему они или самостоятельно не решают жилищную проблему своих граждан, или за помощью не обращаются?
– Каковы объемы “программного” строительства?
– В будущем году планируем построить 500 тысяч квадратных метров жилья, в 2006 году – 750 тысяч, в 2007 году – один миллион “квадратов”. Начиная с 2008 года в целом по республике объем жилищного строительства реально может выйти на двухмиллионную отметку. Конечно, при условии сохранения нынешних темпов индивидуального жилищного строительства и развития федеральной ипотеки (для людей, способных решать “квартирный вопрос” за пятнадцать процентов годовых).
Например, в Набережных Челнах уже определены три района для строительства жилья по программе социальной ипотеки – в общей сложности около 850 тысяч квадратных метров, для чего нужно вложить почти восемь миллиардов рублей в текущих ценах.
По нашим расчетам, начиная с 2012 года для реализации программы уже не потребуются средства предприятий. Система даже начнет возвращать ранее полученные от них деньги. В дальнейшем отпадет нужда и в государственной финансовой помощи. Останутся система поддержки во взаимоотношениях с органами самоуправления по земельному вопросу, взаимодействие структур государственного управления. Вообще, программные расчеты сделаны до 2018 года.
Закон социальной ипотеки – долгосрочного плана, от него ожидается серьезный эффект. Эта программа способствует решению жилищной проблемы, но, кроме того, ведет к развитию территорий, городской и инженерной инфраструктуры, производительных сил, базы стройиндустрии, а также повышению доходов населения.
Такая система разработана только в Татарстане. И хотя она пока еще не вступила в действие, уже многие регионы Российской Федерации заинтересовались ею.